2014 Gmsi

VII. Kira gelirlerinde istisna ve beyan sınırı uygulamaları

A. İstisna ve beyan sınırı arasındaki farklar

İstisna vergi kanunları uyarınca bazı gelirlerin vergi dışı bırakılmasıdır. Gelir Vergisi Kanunu'nun 21. maddesi uyarınca, gerçek kişiler tarafından 2014 yılında konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirlerin 3.300 TL'si gelir vergisinden istisnadır. Buna göre örneğin, 2014 yılı içerisinde 2.500 TL konut kira geliri elde eden bir kişi bu gelirini beyan etmeyecektir.

2014 yılında işyerlerinden elde edilen ve tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan kira gelirleri için ise 27.000 TL'lik bir beyan sınırı söz konusudur. Örneğin bir kişi, kiraya verdiği işyerinden 2014 yılında 20.000 TL brüt gelir elde ettiyse ve kiracı tarafından kiralar üzerinden vergi kesintisi (tevkifat) yapıldıysa, bu gelir de beyan edilmeyecektir. Buraya kadar istisna ile beyan sınırı arasında bir fark yok gibi görünmektedir.

Fark yukarıda belirtilen istisna ve beyan sınırlarından fazla gelir elde edildiğinde ortaya çıkmaktadır. Örneğin bir gerçek kişinin, konut olarak kiraya verdiği gayrimenkulden 2014 yılında 8.000 TL kira geliri elde ettiğini varsayalım. Bu durumda söz konusu gelirin 3.300 TL'si gelir vergisinden istisna olduğundan, istisna tutarı aşan kısım beyan edilecektir. Yani bu kişi tarafından 2014 yılına ilişkin beyannamede, hesaplanan (8.000 - 3.300 =) 4.700 TL'lik gelirden, giderler düşüldükten sonra kalan tutar beyan edilecektir.

2014 yılında 30.000 TL brüt işyeri kira geliri elde eden bir kişi ise bu tutar 27.000 TL'lik beyan sınırını aştığı için, aşan kısmı değil, gelirin tamamı olan 30.000 TL'yi beyan etmek zorundadır. Beyan edilecek tutarın tespitinde bu gelirden sadece giderler (gerçek veya götürü) düşülecektir. İstisna ve beyan sınırı arasındaki fark bu örneklerle daha net anlaşılmaktadır.

B. Konut kira gelirlerinde istisna uygulaması

1. İstisnanın uygulanacağı gelirler ve istisna tutarı

Kira gelirlerinde sadece, gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesinden sağlanan hasılat için bir istisna uygulaması söz konusudur. İstisna tutar, her yıl yeniden belirlenmektedir. 2014 yılında elde edilen konut kira gelirleri için bu istisna 3.300 TL olarak uygulanmaktadır.

Bu nedenle sahibi oldukları meskenlerden 2014 yılında elde ettikleri (tahsil ettikleri) kira gelirleri toplamı 3.300 TL'den az olanlar, bu gelirleri için beyanname vermeyeceklerdir. Bu tutarı aşan konut kira gelirleri elde edilmesi durumunda ise aşan tutarın beyan edilmesi gerekmektedir.

İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller ile hakların kiralanmasından elde edilen gelirler için istisna uygulaması söz konusu değildir.

a. Ortak konuttan elde edilen kiralarda istisna uygulaması

Aynı konuta birden fazla kişinin sahip olması durumunda (karı-koca olmaları durumu değiştirmez), 2014 yılında bunların her birinin hissesine düşen kira payının, 3.300 TL'yi aşması halinde yıllık gelir vergisi beyannamesi verme zorunluluğu doğmaktadır. Toplam kira bedeli istisna tutarının üzerinde olsa bile, her bir ortağın payına düşen gelirin 3.300 TL'lik istisnanın altında kalması durumunda, ortaklardan hiçbiri yıllık gelir vergisi beyannamesi vermeyecektir.

b. Birden fazla konuttan elde edilen kiralarda istisna uygulaması

Bir kişi tarafından beyan edilmesi gereken kira gelirlerinin toplamına tek bir istisna tutarının uygulanacağı unutulmamalıdır. Dolayısıyla birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde, bunların her biri için ayrı ayrı istisnadan yararlanılması mümkün değildir. Bu durumda olan kişiler, sahip oldukları tüm konutlardan elde ettikleri kira gelirleri toplamı için tek bir istisna tutarından yararlanabileceklerdir.

Örnek

Sahibi bulunduğu 5 adet konutu kiraya veren bir kişi, bu konutlardan 2014 yılında toplam 60.000 TL kira geliri elde ettiğinde, (60.000 - 3.300 =) 56.700 TL'den giderleri de düştükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanan vergiyi ödeyecektir.

c. Yıl içerisinde kiraya verilen konutlarda istisna uygulaması

Kiralama yılın başında ya da içinde, ne zaman yapılmış olursa olsun, o yıl elde edilen kira gelirinden istisna tutarın tamamı (2014 yılı için 3.300 TL) düşülebilir.

Örnek

2014 yılının Eylül ayında aylık 1.200 TL'ye kiraya verilen bir konuttan, yılsonuna kadar (4 aylık sürede), 4.800 TL kira geliri elde edilmiş olsun. Gayrimenkul sahibinin bu gelirini, istisna tutarının üzerinde olması sebebiyle beyan etmesi gerekmektedir. Yılın sadece 4 aylık döneminde elde edilmiş olmasına rağmen bu tutardan, 3.300 TL'lik istisnanın tamamını indirebilir.

Götürü gider yönteminin seçilmiş olması durumunda ödenecek vergi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

2. İstisna uygulamasından yararlanamayacak olan mükellefler

Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar, bu istisnadan faydalanamazlar.

Ayrıca yukarıda yer verilen istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi hallerinde de, söz konusu istisnadan yararlanılması mümkün değildir.

Diğer taraftan 1 Ocak 2013 tarihinden itibaren elde edilen konut kira gelirlerine uygulanmak üzere 6322 Sayılı Kanun ile Gelir Vergisi Kanunu'nun 21. maddesine yeni bir hüküm eklenerek, istisna uygulamasına ilişkin sınırlamanın kapsamı genişletilmiştir.

Buna göre istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı Gelir Vergisi Kanunu'nun 103. maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar da bu istisnadan yararlanamayacaklardır. 2014 yılı gelir vergisi tarifesinin (ücret gelirleri) üçüncü diliminde yer alan tutar 97.000 TL'dir.

Buna göre 2014 yılında 3.300 TL'lik istisna tutarını aşan konut kira geliri elde edenlerden, beyana tabi olup olmadığına bakılmaksızın, elde ettikleri gelirlerin (ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar) gayri safi tutarları toplamı 97.000 TL'yi aşanlar bu istisnadan yararlanamayacaklardır.

Örnek

Bir çalışan 2014 yılında tek işverenden stopaj yoluyla vergilendirilmiş brüt 86.000 TL ücret geliri, bankadan yine stopaj yoluyla vergilendirilmiş 5.000 TL tutarında mevduat faizi ve konut olarak kiraya verdiği gayrimenkulden 7.200 TL kira geliri elde etmiştir. Bu kişinin başka bir geliri ve kiraya ilişkin belgeli gideri bulunmamaktadır.

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

• 2014 yılında tek işverenden elde edilen ve stopaj yoluyla vergilendirilmiş ücretler ile GVK geçici 67. madde kapsamında yine stopaj yoluyla vergilendirilmiş mevduat faizleri, tutarı ne olursa olsun yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmez.
• Konut kira geliri 2014 yılı için belirlenen 3.300 TL'lik istisna tutarından fazla olduğundan, bu gelirin beyan edilmesi gerekmektedir.
• 2014 yılında elde edilen toplam (86.000 + 5.000 + 7.200 =) 98.200 TL'lik gelir, 2014 yılı için geçerli olan 97.000 TL'lik sınırı aştığından, konut kira gelirinin beyanında 3.300 TL'lik istisnadan yararlanılamayacaktır.

Gelirin beyanı ve ödenecek vergi hesabı

C. İşyeri kira gelirlerinde beyan sınırı uygulaması

1. Beyan sınırının uygulandığı gelirler ve tutarı

Kira gelirlerinde istisna uygulaması sadece konutlardan elde edilen kira gelirleri için geçerlidir. İşyerinin kiraya verilmesinden elde edilen gelirlere bu istisna uygulanamaz. Ancak beyanname verilmeyecek gelirlerin sayıldığı Gelir Vergisi Kanunu'nun 86. maddesinde, işyeri kira gelirleri için geçerli olan ve "beyan sınırı" olarak adlandırılan bir uygulama yer almaktadır.

Söz konusu madde uyarınca, Türkiye'de tevkifata tabi tutulmuş olmak şartıyla, beyana tabi menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarının 2014 yılı için 27.000 TL'nin altında kalması durumunda, bu gelirler beyan edilmeyecektir. Söz konusu gelirlerin bu tutarı aşması durumunda ise tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.

Buna göre 2014 yılında işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen ve üzerinden vergi kesilmiş olan kiraların brüt tutarının (stopaj dahil) 27.000 TL'yi aşması halinde, bu gelirin tamamının yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir. Bu durumda beyan edilecek tutar, gelirin 27.000 TL'yi aşan kısmı değil, tamamı olacaktır.

Gayrimenkulün sahibi tarafından tahsil edilen net işyeri kira gelirinin, brüt tutarının hesaplanmasına ilişkin açıklama ve örnekler Rehber'in "III/F. Net olarak anlaşılan kira ödemelerinde tevkifat uygulaması" başlıklı bölümünde dikkatinize sunulmaktadır.

Vergi kesintisine ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirlerinde (Örneğin basit usuldeki mükellefe kiraya verilen işyerinden elde edilen kira gelirleri) ise söz konusu beyan sınırı 1.400 TL olarak uygulanmaktadır. 2014 yılında bu tutarı aşan işyeri kira gelirlerinin (tevkifata tabi olmayan) tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.

2. Beyan sınırı uygulaması

İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden 2014 yılında elde edilen ve üzerinden vergi kesilmiş olan kira bedellerinin, beyan sınırının (27.000 TL) altında olması durumunda, bu gelirlerin beyan edilmesi söz konusu değildir. Kira gelirinin beyan sınırını aşması durumunda ise tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.

27.000 TL'lik beyan sınırının hesabında işyeri kira gelirlerinin yanında, Türkiye'de tevkifata tabi tutulmuş olan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ile istisna sonrası kalan konut kira gelirlerinin toplamının dikkate alınması gerekmektedir.

Örnek

Gerçek kişi (E) kiraya vermiş olduğu konuttan 2014 yılında (500 x 12 =) 6.000 TL kira geliri tahsil etmiştir. Ayrıca (E) sahibi bulunduğu işyerini de aylık brüt 1.600 TL'den bir şirkete kiralamıştır. 2014 yılında kiracı şirket tarafından her ay kira ödenirken % 20 oranında (1.600 x % 20 = 320 TL) vergi kesintisi yapılarak, aylık net 1.280 TL kira tutarı (E)'nin banka hesabına yatırılmıştır. Başka geliri olmayan mükellef tarafından götürü gider yöntemi benimsenmiştir.

(E) tarafından konuttan elde edilen 6.000 TL'lik kira geliri 2014 yılı için geçerli olan 3.300 TL'lik istisna tutarından fazla olduğundan, aşan kısım için gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekmektedir.

Bu beyannameye işyeri kira gelirinin dahil edilip edilmeyeceğine ilişkin olarak; elde edilen brüt işyeri kira geliri ile istisna sonrası konut kira gelirinin toplamının 2014 yılı için geçerli olan 27.000 TL'lik beyan sınırı ile karşılaştırılması gerekmektedir.

Stopaj yolu ile vergilendirilmiş olan işyeri kira geliri (brüt) ile istisna sonrası kalan konut kira gelirinin toplamı olan 21.900 TL, 2014 yılı için belirlenen 27.000 TL'lik beyan sınırının altında kaldığından, işyerinden elde edilen kira geliri, konut kirası için verilen beyannameye dahil edilmeyecektir. İşyeri kirası üzerinden kesilen vergiler (tevkifat) işyeri sahibi açısından nihai vergi kabul edilecektir.

Buna göre konut kirası için verilecek gelir vergisi beyannamesi kapsamında ödenmesi gereken vergi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

Yazar: Fuat SÜTÇÜ*

E-Yaklaşım / Mart 2013 / Sayı: 243

I- GİRİŞ

Bilindiği üzere 31.12.1960 tarih ve 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun ilk maddesinde “Gerçek kişilerin gelirleri gelir vergisine tâbidir. Gelir bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarıdır.” denilmekte ve müteakip maddede de gelire giren kazanç ve iratların neler olduğu 7 başlık altında sayılmaktadır.

Bu başlıklardan beşinci sırada bulunan “gayrimenkul sermaye iratları” her sene beyan dönemi öncesinde ve mart ayında yeniden hatırlanmaktadır.

Bu yazıda GMSİ istisna uygulaması hususundaki Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesinde 6322 sayılı Kanun ile yapılan değişikliğe ve GMSİ mükelleflerinin vergilendirmesine ilişkin özellik taşıyan bazı hususlarda Gelir İdaresi Başkanlığı’na ait “Özelge Sistemi” isimli internet sitesinde yayınlanan özelgelerde yapılan değerlendirmelere yer verilmeye çalışılmıştır.

Yazının sonuç bölümünde ise gayrimenkul sermaye iradının vergi gelirleri içerisindeki payı ele alınarak, GMSİ vergilendirme rejimine ilişkin bir öneri getirilmeye çalışılmıştır.

II- YASAL DÜZENLEME

Gelir Vergisi Kanunu’nda GMSİ’ye ilişkin tanımlama ve düzenlemelerin yapıldığı 6 madde bulunmaktadır. Bu kanun maddeleri aşağıda sıralanmıştır.

– 21. madde “GMSİ istisnası”

– 70. madde “Gayrimenkul Sermaye İradının Tarifi”

– 71. madde “Safi İrad”

– 72. madde “Gayrisafi Hasılat”

– 73. madde “Emsal Kira Bedeli Esası”

– 74. madde “Giderler”

Madde numara sırası ile madde başlıklarına ve ilgili kanun maddelerinde yer alan düzenlemelere aşağıda yer verilmiştir.

A- GMSİ İSTİSNASI

Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. Maddesi:

“Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın (*) lirası gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz

Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile (6322 sayılı kanunun 5.maddesiyle değişen ibare; Yürürlük 15.06.2012)istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar.”

(*)  bakınız Tablo 1

Kanun maddesinde GMSİ istisnasının uygulanma esasları belirlenmiştir. Bu şartlar aşağıda sıralanmıştır.

1-Binanın mesken olarak kiraya verilmesi

İşyeri, ofis, büro ya da depo olarak kiralanan konutlar için istisna hakkı bulunmamaktadır.

2-GMSİ gelirinin eksik beyan edilmemesi

GMSİ gelirinin kanuni beyan süresinden sonra ve adına herhangi bir tarhiyat ya da inceleme yapılmazdan önce beyan edilmesi durumunda mükelleflerin istisna hakkı devam etmektedir. Vergi dairesince incelenmemiş ya da adına tarhiyat yapılmamış herhangi bir mükellefin zamanaşımı kapsamındaki geçmişe dönük 5 yıllık gelirini ilgili yıllara ait istisna tutarlarından yararlanmak suretiyle beyan edebilmesi mümkündür.

3-Ticari, zirai ya da mesleki kazanç elde edilmemesi,

Konut kira geliri elde eden kişinin arızi olmak üzere ticari, zirai ya da mesleki kazancı bulunması, değer artış kazancı, konut kirası dışındaki GMSİ geliri ya da menkul sermaye iradı bulunması istisna hakkından yararlanmasına engel teşkil etmemektedir.

Ancak 6322 sayılı Kanun’un 5. maddesi ile 15.06.2012 tarihinden itibaren yürürlükte olmak üzere ayrı ayrı veya bir arada elde edilen ücret, menkul sermaye iradı, GMSİ ve diğer kazanç ve iratların gayrisafi tutar toplamının 103. Maddenin üçüncü gelir diliminde yer alan rakamı aşmaması gerekmektedir. 15.06.2012 tarihinden itibaren yürürlükte bulunan istisna hakkını sınırlandıran bu hükmün 2013 yılı ve müteakip yıllarda elde edilecek gelirler için uygulanacağı 6322 Sayılı Kanun’un 43. maddesinin (b) bendinde belirtildiğinden 2012 yılına ait ya da daha eski yıllara ait gelirlerin beyanında bu hüküm dikkate alınmayacaktır. 

Tablo 1: Yıllar İtibariyle GMSİ İstisna Tutarları

GMSİ istisna tutarları her yıl yeniden değerleme oranında arttırılarak güncellenmektedir. Mükellefler tarafından karşılaştırılmaması gereken bir husus da beyannamenin beyan edildiği değil gelirin elde edildiği yıla ait istisna tutarının hesaplamada dikkate alınmasıdır. Bu sene 2013 Mart ayında beyan edilecek 2012 yılına ait gelirler için GMSİ istisna tutarı 3.000TL, 2014 yılında beyan edilecek 2013 yılı kira gelirleri için ise GMSİ istisna tutarı da 3.200TL. dir.

Vergi uygulamalarındaki istisna tabiri gelirden kaynaklanan ve mükellefe tanınan bir haktır. Dolayısıyla GMSİ istisnasından gayrimenkuller değil, mükellefler yararlanır. Kirada 5 dairesi olan bir mükellefin de, üç maliki bulunan bir daireyi kiraya veren maliklerin her birinin de ayrı ayrı istisna hakkı bulunmaktadır.(bakınız Tablo 2; 1 ve 2. sıradaki özelgeler)

B- GAYRİMENKUL SERMAYE İRADININ TARİFİ

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. Maddesi:

“Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır:

1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;

…

Yukarıda yazılı mallar ve haklar ticarî veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticarî veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanır.

 Tüccarlara ait olsa dahi, işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkullerle haklar hakkında bu bölümdeki hükümler uygulanır.

 …”

Kanun maddesinde gayrimenkul sermaye iradı bu iradı elde eden mükellef ve kiralama işleminin konusuna bağlı kalınarak tanımlanmıştır. Tanım biçimi yönünden bir şeyin kendisi ile tarif edilmesi usulü benimsenen bu kanun maddesinin uygulanması ile ilgili mükellefler ve vergi idaresi arasında farklı değerlendirmeler ortaya çıkabilmektedir.

 GMSİ ile zirai kazanç ya da msi gibi kazanç unsurların karıştırılması söz konusu olmayıp tek tereddüt ticari kazanç ile GMSİ arasında ticari organizasyon içerisinde yapılan kiralama işlemlerinin vergilendirilme usulünden kaynaklanmaktadır. (bakınız Tablo 2; 5 ve 6. sıradaki özelgeler)

C- SAFİ İRAD

Gelir Vergisi Kanunu’nun 71. Maddesi:

“Gayrimenkul sermaye iradında safi irat, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet farktır.”

Bu kanun maddesi de mükellefler ile vergi idaresi arasında çeşitli durumlara göre farklı değerlendirmelere neden olabilmektedir. Kiraya verilen konut için yapılan ve konutun değerini arttırıcı giderlerin (mantolama, pencere çerçeveleri, kombi vb) amortisman ayrılmak suretiyle indirimi söz konusu iken; kiralanan konut için mülk sahibince alınan çamaşır ve kurutma makinesi ve televizyon için yapılan giderlerin gerçek gider usulünde indirimi kabul edilmiştir. Bu kanun maddesi ile ilgili özelgeler 74. madde özelgeleri ile bir arada verilmiştir.

D- GAYRİSAFİ HASILAT

Gelir Vergisi Kanunu’nun 72. Maddesi:

“Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, 70’inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.

…

Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır. Şu kadar ki, ölüm ve memleketi terk hallerinde mükellefiyetin kalktığı tarihi takibeden zamanlara ait olmak üzere peşin tahsil olunan kiralar, mükellefiyetin kalktığı dönemin hasılatı addolunur.

…”

Bu kanun maddesinde GMSİ gelirlerinde tahsilat usulünün cari olduğu belirtilmiştir. GMSİ mükellefi için gelirin elde edilmesi tahsil edilmesi ve dönemsellik ilkesi ile bir arada belirlenmiştir.

2012 yılında konutunu 3 yıllığına kiraya veren ve her yıl için 3.100 TL olmak üzere toplam 9.300TL kira tutarını peşin tahsil eden ve başka bir mükellefiyeti bulunmayan mükellef 2012 yılı geliri olarak 3.100 TL’yi beyan etmesi gerekecek 2013 ve 2014 yıllarına ait 3.100TL’lik kira geliri ise ilgili yıllara ait istisna sınırının altında olduğundan bu yıllar için beyanname verilmeyecektir. (bakınız Tablo 2; 4. sıradaki özelge)

E- EMSAL KİRA BEDELİ ESASI

Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. Maddesi:

“Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin % 5’idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve haklarının maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10’udur.

Aşağıda yazılı hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz:

1. Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması;

2. Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.);

3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi.

4. Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.”

Bu kanun maddesi ile ilgili olarak iki önemli özelge bulunmaktadır, bu özelgelerden birinde muhafaza maksadı ile başkalarının kullanımına bırakılma kavramının süreklilik unsuru taşımaması gerektiği, diğer özelgede ise emsal kira gelirinin altında bulunan ve bunu ispatlayan mükellefin emsal kira hesaplanmayacağı belirtilmiştir. (bakınız Tablo 2; 3 ve 11. sıradaki özelgeler)

F- GİDERLER

Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. Maddesi:

“Safi iradın bulunması için, 21’inci maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir:

1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;

2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;

3. Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;

4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88’ inci maddenin 3’ üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz),

5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;

6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanunu’nun 267. maddesinin 3’üncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir);

7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakın iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz);

8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;

9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler;

10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan bu maddenin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinden yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı 88’inci maddenin 3’üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz);

11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.

Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %25’ini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.

Bu madde hükmünün uygulanmasında para cezaları ve vergi cezaları hasılattan gider olarak indirilemez.”

Bu kanun maddesi de mükellefler ile vergi idaresi arasında çeşitli durumlara göre farklı değerlendirmelere neden olabilmektedir. Tereddütlerin ilki iki gider usulü arasındaki geçişler ve düzeltme beyannameleri ile ilgilidir. Diğer tereddüt edilen husus ise gider niteliği ve maliyet arttırıcı giderlerin gelirden indirilme biçimi ile ilgilidir. (bakınız Tablo 2; 7, 8, 9, 10, 12, 13. sıradaki Özelge)

III- ÖZELGELER*

Tablo-2: Gelir İdaresi Başkanlığının Değinilen Konulara İlişkin Seçilmiş Örnek Özelgeleri

(*) Gelir İdaresi Başkanlığı internet sitesinde yer alan “Mevzuat” bölümünde “Özelgeler”, “Gelir Vergisi Kanunu” ve ilgili özelgenin tarihi seçilmek suretiyle yapılacak sorgulama sonucu tablo 2 de yer alan özelgelere erişim sağlanması mümkündür.

IV- KİRA GELİRLERİNİN VERGİLENDİRİLMESİNE İLİŞKİN BİR ÖNERİ

Aylık kira tutarının 500 lira ve götürü gider yönteminin seçildiği bir beyannamede ödenecek vergi 337 liradır. Bu rakam gelir tutarının yüzde 5,6 sı kadardır. (375/6.000=0,56)

Gelir                     :  500 x 12                     = 6.000

İstisna                   :  6.000 – 3.000             =  3.000

Matrah                  :  3.000 – (3.000×0,25) =  2.250

Ödenecek vergi    :  2250 x 0,15                =    337

Aşağıda basit bir şekilde ana hatları belirtilen vergileme rejimine geçildiğinde asgari eski vergi rejiminden az miktarda olmamak üzere daha az masrafla ve daha peşin bir süreç içerisinde GMSİ vergi gelirlerinin tahsilinin mümkün olacağı, ayrıca çalışanların mesaisin de daha yoğun bir şekilde katma değeri daha yüksek olan iş türlerine ve denetim çalışmalarına yönlendirilebileceği düşünülmektedir.

“Her kim, her kime her ne tutarda kira öderse ödesin bu ödemenin banka aracılığı ile yapılması gerekmektedir, bankalar kendileri aracılığı ile yapılan kira ödemelerinden yüzde 5 tevkifat yaparak 3 iş günü içerisinde Maliye’ye aktarmak zorundadır. Kira gelirlerinden yapılan tevkifat nihaidir.”

Güvenlik ve destek düzenlemesi olarak da ücretlilerin tevsik ettikleri kira ödemelerinin yüzde 10’unu matrahlarından indirebileceği bir sistem düşünülebilir. 500 lira kira ödeyen bir ücretlinin 50 liralık matrah indirimi sureti ile ayda 7,5TL. az vergi ödemesi sağlanırken, bu kira ödemesinin kayıt altına alınması ve %5 banka tevkifatı ile (25TL.)  peşin ve nihai vergilendirilmesi suretiyle hazineye (25-7,5)  17,5TL. net ve maliyetsiz vergi intikali mümkün olabilecektir.

V- SONUÇ

2013 Bütçe Kanunu B cetveli verilerine göre gelir vergisi ve beyana dayanan gelir vergisinin toplam vergi gelirleri içindeki payı aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

Tablo-3: Gelir Vergisinin Vergi Gelirleri İçerisindeki Payı

Yukarıdaki tablodan anlaşılacağı üzere beyanname ile beyan edilen gelir vergilerinin toplam vergi gelirleri içerisinde payı ancak yüzde 1,1’dir. Bu pay ticari kazanç, zirai kazanç, serbest meslek kazancı, menkul sermaye iradı, diğer kazanç ve iratlar ile birlikte gayrimenkul sermaye iratlarından oluşmaktadır.

Gelir İdaresi Başkanlığı internet sayfası vergi istatistikleri bölümünde yer alan 2011 yılı toplulaştırılmış gelir vergileri bilgilerine bakıldığında gelir vergileri içerisindeki GMSİ payının %12 kadar olduğu görülmektedir.

Bu veriler topluca değerlendirildiğinde GMSİ vergi gelirlerinin toplam vergi gelirlerinin %1,1 inin %12’si kadar olduğu anlaşılmaktadır.

En iyimser hesap ile GMSİ beyannamelerinden elde edilen gelirlerin vergi gelirleri içerisindeki payının yaklaşık olarak yüzde 0,15 (binde 15) kadar bir büyüklükte olduğunu söyleyebilmek mümkündür.

Vergilendirilmesi yılda bir defa verilen bir beyanname ile yapılan yazımıza konu gelir türünün vergilendirme rejimi 6 kanun maddesinden oluşmaktadır. Gelir İdaresi Başkanlığı özelge sayfası internet sitesinde bu 6 kanun maddesi ile ilgili özelge sayısı 180’in üzerindedir. Her sene denetim birimlerince düzenlenen binlerce kira tutanağı, beyan dönemi öncesi denetim ve bilgilendirme çalışmaları ve en yeni uygulama olan pre-filling (ön doldurulmuş beyanname) beyan sistemi ile gayrimenkul sermaye iradı mükelleflerinin ödediği vergi tutarı toplam vergi gelirleri içerisinde binde 2’lik paya henüz ulaşamamıştır.

Yukarıdaki 3. Bölümde önerilen vergilendirme biçiminde maksat üzüm yemek olarak belirlenmiştir. Esas mesele ise üzümün miktarıdır; bağcının sizevermeyi uygun gördüğü kadar mı yoksa bağcının size vermesi gerektiği kadar mı üzüm yiyeceksiniz, bu hususun mevzuat ve uygulamadan oluşan vergileme sisteminin bağımlı değişkeni olduğu düşünülmektedir. 

_________________________________

*   Gelir Uzmanı

[1]  Bu makale resmi nitelik taşımaz, kurum görüşü şeklinde değerlendirilemez.

Yazarlar : ‘FUAT SÜTÇÜ’

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesine göre; binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2023 yılı için 21.000 TL‘si gelir vergisinden istisna edilmiştir. Bu rakam 2022 yılı için 9.500 TL idi.

21.000 Türk Lirasını geçmeyen konut kira gelirlerinin beyan edilmesi gerekmiyor. Kira gelirinin bu tutarı geçmesi halinde ise bu kısım gelir vergisinden istisna tutulmaktadır.  İstisna tutarının üzerinde gelir elde edilmesine rağmen beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi durumunda, istisnadan yararlanma hakkı ortadan kalkıyor.