Apartman Çatı Tadilat Karar Örneği

Kış geldi çattı ve binalarda ısınma derdi başladı. Üst kattakiler çatının akmasından, kuzey cephede veya en alt katta oturanlar ısınamamaktan şikâyetçi. Binalarda çatı onarımı, mantolama nasıl yapılır? Kaç kat malikinin oyu gerekir? Çatı akıyorsa, apartman/site yöneticileri de kat malikleri kurulunu acilen toplayıp bu işi yapmak için bütçe oluşturmuyorsa, evine su akan kişi ne yapabilir? Tüm bu sorularınızı kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

ÇATI VE MANTOLAMA KARARI NASIL ALINIR?

Okur M.D: Çatı akıyorsa veya mantolama gerekiyorsa bunların yapılmasına kim karar verir? Çoğunluk hayır derse zarar gören ne yapabilir?

Avukat Kısacık: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) maddesi gereği çatı onarımı ve mantolama faydalı yenilik ve ilave niteliğinde olup yapılacak Genel Kurul’da (GK) maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacakları kararla çatı onarımı ve mantolama yapılabilir. Konunun görüşüldüğü GK’da onarım ve mantolama yapılmaması yönünde karar alınıyorsa açılacak dava ile alınan bu GK kararının iptali ve bu işlerin yapılmasına karar verilmesi mahkemeden istenebilir. İptal davasının sonucunu beklemek uzun zaman alacağından, bu sürede de akan bir çatı altında oturmak mümkün olamayacağından, gerekli onarım veya mantolama işinin acilen yapılabilmesi için hâkimden ihtiyati tedbir kararı vermesi de istenebilir.

MAHKEMEYE BAŞVURUN

Çatı onarım veya mantolama talebinizi ilettiğiniz halde GK hiç toplanmıyorsa zarar gören kişi çatının akıp akmadığı, acilen onarılması gerekip gerekmediği ve/veya mantolama işinin acil ve zorunlu bir iş olup olmadığı konularında mahkemeye başvurarak delil tespiti yaptırmalıdır. Başvurunuz üzerine delil tespiti hemen bir kaç gün içerisinde yapılır. Keşif sonucu alınacak bilirkişi raporunda çatının onarılmasının veya mantolama yapılmasının acil ve zorunlu nitelikte bir iş olduğu anlaşılırsa tek bir kat malikinin isteğiyle dahi bu işlerin yönetim tarafından (kasada para yoksa ek bütçe oluşturarak) derhal yaptırılması gerekir.

MAHKEME KARARINA RAĞMEN YAPILMIYORSA

Yönetimin oluşturduğu ek bütçeye rağmen bir kısım kat maliki payına düşen miktarı ödemiyorsa bütçedeki mevcut paralar acil olan bu iş için kullanılarak veya zarar gören malikin ya da yöneticinin vereceği borç para ile ya da başka bir şekilde kaynak yaratılarak gerekli onarım ve mantolama işi yaptırtabilir. Ardından yönetici veya ilgili malik tarafından ödemeyenlere faiziyle birlikte ödemeleri için icra takibi başlatılabilir. İcra takibine itiraz edilmesi halinde, itirazın iptali davası açılarak, ödemeyenlerden faiziyle ve icra inkâr tazminatı ile birlikte tahsil edilebilir. Mahkeme kararına rağmen yönetici de yapmıyorsa mahkemeden alacağı yetki ile zarar gören malik çatı onarımı gibi acil ve zorunlu bakım onarım işini kendisi yaptırtıp bedelini diğer maliklerden isteyebilir.

DIŞ CEPHE TADİLATI NEYE GÖRE ÖDENİR?

Okur Ö.K.: Temmuz’da Beylikdüzü ilçesinden 1+1 daire satın aldım. Sitenin tüm dış cephesi, benim oturduğum daire de dahil olmak üzere kusurlu. Site yönetimi karar alarak, dış cephenin yapılmasına karar vererek, tüm site sakinlerine eşit ödeme tahakkuk ettirdi. Benim dairem 67,5 metrekare, diğer dairelerden küçük ve dış cephede kapladığı alan da diğerlerinden daha küçük. Diğer site sakinleri gibi 2+1,3+1,4+1, dubleks, aynı parayı ödemekle mükellef miyim?

Kısacık: KMK’nın maddesi gereği kat malikleri ve bağımsız bölümden faydalananlar kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine, bu giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdürler. Bu yasal düzenlemeden de anlaşılacağı üzere, binanın dış cephesinde yapılacak tadilatların giderlerine eğer Yönetim Planı’nda (YP) bir düzenleme yoksa her kat maliki arsa payı oranında katılmak zorundadır. O nedenle YP’nize bakın. Orada eşit diye yazıyorsa eşit ödeyeceksiniz. Yazmıyorsa zamanında itirazınızı yaparak arsa payına göre ödeyeceksiniz. 

ALT KATTAKİ, OLUKLAR İÇİN PARA VERMEZSE

Okur A.A.: Yöneticiyim. Balkonun üzerindeki oluklardan su akıyor. Birinci kattaki kat maliki “Tadilat için para vermem” diyor. Ne yapabilirim?

Kısacık: KMK maddesi gereği; kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımını yaptırmak, mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumakla yükümlüdürler. KMK’nın maddesine göre hiçbir kat maliki ortak yerlerin bakım onarımı için yapılacak giderden payına düşen miktarı ödemekten kaçınamaz. Ödeme yapmayan kat malikleri aleyhine icra takibi başlatılabilir. İcra takibine itiraz etmesi halinde de itirazın iptali davası açılarak alacak faiziyle ve inkâr tazminatı ile birlikte tahsil edilebilir.

YALITIM GİDERİNE KATILMAK ZORUNLU

Okur N.T.: 12 dairelik bir sitede ikamet etmekteyiz. Giriş katımızın altı, ortak kullanım alanımız yani sığınak ve depo olarak kullanılmakta. Binamız 10 yıllık ve mantolama mevcut. Giriş katımızda oturan komşumuz ‘ısınamıyorum’ diyerek, alttan yani sığınak üst tarafına köpük izolasyon talep etmektedir. Daire başı bin lira gibi masraf talep etmektedir. Kendisi balkonları eve katıp evi büyüttü ve petek kapasitesi aynı kaldı. Apartman sakinleri olarak biz bu bedeli ortak mı ödemeliyiz? Ara katlardan neredeyse yarı fiyatına aldığı dairesini, bunu bilerek aldı. Kendisinin bedel ödeyerek yaptırması gerekmez mi?

Kısacık: Öncelikle sığınak ve depodan kaynaklı olarak bir yalıtım eksikliği olup olmadığı bir uzman tarafından tespit edilmelidir. Gerçekten de bir yalıtım problemi varsa bunun bedeline tüm kat malikleri katılmakla yükümlüdür. Balkonları odaya katmış olması ayrı bir konu. Balkon konusunda diğer malikler veya GK’dan yetki alarak yöneticinin açacağı dava ile ilgili kişi aleyhine dava açarak, balkonların eski hale getirilmesini isteyebilirler. Petek sayısının artması sonucu tüketim miktarı attıysa ısınma giderlerinden onun payına düşen miktar pay ölçer sistemiyle tespit edilerek tahsil edilebilir.

KÖMÜRDEN DOĞALGAZA GEÇİŞTE OYBİRLİĞİ ŞART MI?

Okur S.D.: 86 dairelik 2+1, 3+1, 4+1, 5+1 ve işyerlerinden oluşan bir blokta oturuyorum. Merkezi ısıtma sistemimiz kömürden merkezi sistem, doğalgaza geçiş işlemleri başlatıyoruz. Fakat bu giderlerin daire sahipleri arasında nasıl paylaştırılacağı konusunda ihtilafa düştük. KMK 42/4 maddesinde açıkça arsa payına göre paylaştırılır yazsa da daireler arasında eşit paylaştırılır diyenler de var.

Kısacık: Ferdi ısınma ve merkezi ısınma sistemleri arasında yapılacak geçişler KMK maddesi gereği kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alacakları karar üzerine yapılır. Buna ilişkin giderler KMK’nın maddesindeki açık düzenleme doğrultusunda arsa payına göre ödenir. Eğer merkezi sistemden ferdi ısınmaya geçmeye karar verilecekse toplam inşaat alanı iki bin metrekareyi geçen binalarda oybirliği gereklidir.

ISINMA GİDERLERİ NASIL PAYLAŞTIRILIR?

MERKEZİ ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin hesaplanmasına ve paylaştırılmasına ilişkin hususlar “Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik” de belirlenmiştir. İlgili Yönetmeliğe göre; merkezi ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin yüzde 70’i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre, yüzde 30’u ise ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır. Bu tür merkezi sistemle ısıtılan binalarda genellikle pay ölçer sistemi kurularak, bu alanda çalışan şirketlerden hizmet alınmaktadır.