Apartman Karar Defteri Cezası

Apartman karar defteri, Kat Mülkiyeti Kanunu tarafından belirtildiği gibi yılda bir kereden az olmamak üzere gerçekleştirilen apartman kurulu toplantılarında alınan tüm kararların yazıldığı defterdir.

Apartman karar defteri olarak herhangi bir defter kullanılamamakta; sadece noter onaylı olan defterler kullanılabilmektedir.

Apartmanda alınacak kararlar yapılan ve yapılacak işler gelir ve giderlerin kayıtlarının apartman karar defterinde tutulması gerekiyor. Bu defter için noterden tasdik almak gerekiyor. Tasdikli deftere, toplantılar ile ilgili detaylar ve alınan kararlar yazılıyor.

Apartman karar defterine yapılan bir sonraki toplantılarda alınan kararların kaydedilmesi sonucunda, apartman karar defteri ara tasdiki almakta yarar oluyor. Böylece, defterde alınan kararlar resmi ortamda kaydedilmiş oluyor.

Apartman karar defteri tutulmazsa ne olur?

Bu zorunluluğunu yerine getirmeyen yöneticilere kanunun 33. maddesinde belirtilen idari para cezası uygulanıyor.

Madde 33 –

Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. Aynı zamanda apartman yöneticiliği kanunu sayfasını da inceleyebilirsiniz.

Kat Mülkiyeti Kanununa göre apartman yöneticilerinin iki adet defter bulundurmaları zorunludur. Bu defterler karar defteri ve işletme (gelir-gider) defteridir.

Apartman Defterlerinin Tasdik Zorunluluğu

Kat Mülkiyeti Kanunun 32. maddesi uyarınca apartman karar defterinin tasdiki zorunludur. İşletme (gelir-gider) defterinin ise tasdik zorunluluğu yoktur.

KMK Madde 32 – Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.

Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.

Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.

Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.

Apartman Defterlerinin Tasdik Edilmesi ve Tasdik Zamanı

Apartman yöneticisi apartman karar defterini her yıl ocak ayı sonuna kadar notere onaylatmalıdır. Onaylatma işlemi bir önceki yılın sayfaları kapatılıp yeni dönemde kullanılacak olan sayfaların noter tarafından mühürlenmesidir.

Apartman Defterlerinin Tasdik Edilmemesi Durumunda Cezai Sorumluluk

Başlangıç planı şimdi ve her zaman ücretsiz

Apartman Yöneticisi Para Cezası Verebilir Mi?

Kat mülkiyeti kanununa göre 8 katlı ya da 8 kattan daha çok binalar için apartman yöneticisi bulundurulması zorunludur. Tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilen yöneticinin apartmanlarda yaşanan sorunların çözümlenmesinde önemli role sahiptir. Yöneticinin kanundan ve yönetim planından doğan birçok görevi bulunmaktadır. Kanundan doğan yükümlülükleri 634 Sayılı Kanun’un 35.maddesinde düzenlenmiştir.

Yöneticinin Kanuni Görevleri Nelerdir?

Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür.

*Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi

* Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

* Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi

* Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerin-den avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması

* Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması

* Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü

* Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması

* Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması

* Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi (Ancak belirtmek isteriz ki apartmanda veya sitede yönetici varsa, yönetimsel işler için bir yönetim şirketinden hizmet alınıyorsa, bu yönetim şirketi icra takibi yapamaz, dava açamaz. Çünkü yönetici değildir.)

* Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması

* Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması

* Ana gayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi

*Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.  Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Görüldüğü üzere tüm bu görevler yöneticinin kanundan doğan sorumluluklarıdır.

Yönetici Para Cezası Verebilir Mi?

Apartman ve sitelerde oturanlar, komşuluk hukukundan kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmekle yükümlüdür. Aksi halde apartman yönetiminin ilgili yaptırımlar alma hakkı vardır.

Ana gayrimenkul ile ilgili gerekli tedbirlerin alınması yöneticinin görevlerinden biridir. Bu kapsamda yönetici apartman huzur ve düzenini bozanlara karşı birtakım yaptırımlar uygulayabilecektir. Bu yaptırımlardan biri de ”Para Cezasıdır”

Kurallara uymamakta ısrar eden örneğin; yanlış yere park eden, uyarılara rağmen halı silkeleyen veya yasak saatlerde havuza giren vs. gibi apartmanın huzurunu kaçıracak davranışlarda bulunan apartman sakinlerine yönetim tarafından para cezası verilebilir.

Önemle belirtmek isteriz ki yöneticinin bu yetkisi istisnai bir yetki olup, mutlaka yönetim planında belirtilmeli ve yönetim planında hangi eylemlere karşılık para cezası verileceği de açıkça gösterilmiş olması gerekir.

Daha detaylı bilgi için lütfen bizimle iletişime geçiniz.