Arsaya Ev Yapma Şartları

Ev İnşaatı Yapmak İçin Gerekli Belgeler Nelerdir

Ev yapmak için gerekli izinler bulunmaktadır. Günümüzde gayrimenkule olan yatırım oranı oldukça artmaktadır. Gayrimenkul yatırımında en ekonomik olan arsa alıp üzerine ev yapmaktır. Ancak bu kişinin karar vermesi ile yapılabilecek bir durum değildir.Ev yapmak için gerekli izin ve belgelerin alınması gerekmektedir. Arsa üzerine ev yapılması hem ekonomik olarak avantajlı olarak görülmektedir. Hem de mülk sahibinin isteğine göre ev yapmasını sağlamaktadır. Arsa üzerine ev yapılmasının çok tercih edilmesinin sebebi de bireylerin kendi zevkine göre ev yaptırabilmesidir. Öncelikle arsa üzerine ev yapılabilmesi için arsanın imarının olması gerekmektedir. Arsa üzerine ev yapmaya karar verdiyseniz ilk yapılması gereken arsanın imarının kontrol edilmesidir.

Arsaya Ev Yapmak İçin Nereden Hangi İzinler Alınmalıdır?

Arsa üzerine ev yapmak için ilk yapılması gereken mimari projenin hazırlanmış olması ve belediyenin imar birimine başvurularak imar ve inşaat ruhsatı alınması gerekmektedir. İnşaat ruhsatı alınmadan inşaata başlanamaz. İnşaat ruhsatı alınması için de yine birtakım belgelerin alınması gerekmektedir.

Bu belgeler şunlardır;

Ruhsat başvurusu yapıldığına dair ruhsat başvurusu dilekçesi
Arsanın tapusu
Belediyeden alınmış arsanın imar durumunu gösteren belge
Kadastrodan alınmış aplikasyon belgesi
Yapılmak istenen yapıya ait onaylı mimari proje
Mimarlar odasından alınmış sicil belgesi
Zeminin uygun olduğuna dair zemin raporu
Yapının sıhhi tesisata uygun olduğuna dair onaylı sıhhi tesisat projesi
Yapının elektrik çekilmesine uygun olduğuna dair onaylı elektrik tesisatı projesi
Yapı müteahhit tarafından yapılacak ise müteahhit ile ilgili birtakım belgelerde gereklidir.

Arsa Üzerine Yapılan İnşaatın Tamamlanma Süresi

Arsa üzerine ev yapılması için bütün belgeler alındıktan sonra inşaat ruhsatı alınır. İnşaat ruhsatı alındıktan sonra da bu inşaatın başlanması ve tamamlanması için de mutlaka belirli bir süre vardır. Bütün bu işlemlerde yasal düzenlemeler vardır. Yasal düzenlemelere göre ruhsat alındıktan sonra 2 yıl içinde inşaata başlanması ve 5 sene içinde de inşaatın tamamlanması gerekmektedir. Bu şartlara uyulmadığı takdirde ruhsat geçerliliğini kaybeder. Bu durumda tekrar ruhsat alınması gerekmektedir.

Arsa Üzerine Yapılan İnşaat Tamamlandıktan Sonra Alınması Gereken İzinler

Yukarıda belirtmiş olduğumuz bütün durumlar sadece inşaata başlanması için gerekli olan belgelerdir. İnşaat tamamlandıktan sonra da birtakım belgelerin alınması gerekmektedir. İnşaat tamamlandıktan sonra da kat mülkiyeti tapusu alınması gerekmektedir. Kat mülkiyeti tapusundan önce de mutlaka iskan belgesi alınması gerekmektedir. İskan belgesi için de yine ilgili belediye birimlerine başvuru yapılması gerekmektedir. İnşaat tamamlandıktan sonra gayrimenkulün projeye uygun olup olmadığının denetlenmesi gerekmektedir.

İskan belgesi için ilgili belediyeye başvuru yaptıktan sonra ilgili belediyeden ekipler tarafından inşaatın ruhsat alınan projeye uygun olup olmadığı denetlenmektedir. Belediye ekipleri projeye uygun olduğunu yasal olarak aykırı bir durum olmadığını tespit ettikten sonra iskan belgesi verilmesini uygun bulmaktadır.

Binaya iskan alındıktan sonra da kat tapularını almak için gerekli süreç için başvuru işlemleri yapılabilir. İskan belgesi verilmeyen yapılarda inşaat yapılan alan tapu da yine arsa olarak görünmeye devam eder. Bu durumda kaçak yapı sorunlarının başlıca nedenlerindendir. Belediye ekiplerince iskan uygun bulunmazsa sorun bulunan yerler tespit edilir ve bu durumların düzeltilmesi gerekir. İskanda sıkıntı çıkan yerlerin düzeltilmesi için de yine belli bir süre verilecektir. Bu süreç içerisinde mutlaka tespit edilen aksaklıkların düzeltilmesi gerekmektedir. Bu süreçte bu aksaklıklar düzeltilmezse bina kaçak yapı olacak ve yıkım süreci başlatılacaktır. Bu aşamada bütün işlemler yasal olarak başlatılacaktır. Yapılan bütün masraf ve emekte boşa gidecektir. Bu sorunlarla karşılaşmamak için bütün bu yasal sürecin eksiksiz uygulanması gerekmektedir.

TOKİ arsa ev yaptırmak zorunlu mu? TOKİ arsaya ev yapılmazsa ne olur? Kaç yıl içinde ev yapmak gerekir? EV yapılmazsa arsa geri alınır mı? sorularının yanıtı TOKİ ilk evim arsa başvurusu yapmak isteyen vatandaşlar tarafından merak ediliyor. Bazı vatandaşlar "TOKİ arsa başvurusu yapayım çıkarsa bir kenarda yatırım olarak durur." düşüncesi içinde. Peki TOKİ arsa çıkarsa ev yaptırmayanların elinden arsa geri alınır mı? TOKİ arsasına ev yaptırmak mecburi mi?

Bazı vatandaşlar TOKİ arsa başvurusunu ev yapma düşüncesi olmadan başvurabiliyor. Ancak burada dikkat edilmesi gereken bir şey var. Başvuru sonrası ev yapılmaz ise ödediğiniz paranın bir miktarı kesilebilir.

TOKİ arsa ev yaptırmak zorunlu mu?

TOKİ arsa başvurusunda inşaat yapım süreleri ile ilgili şartlar mevcut ve bu şartlara uyma zorunluluğu var.

TOKİ arsaya ev yapılmazsa ne olur?

Arsa başvurusunda bazı şartlar var. İnşaat yapım süreleri ile ilgili şartlar da mevcut. Bu şartlara uyulmaz ise hiçbir hüküm alınmasına gerek olmaksızın, ödemiş olduğu bir bedel var ise ödemiş olduğu bedelin %10'u kesilerek kalan meblağ iade edilir ve tahsisi geri alınır.

EV yapılmazsa arsa geri alınır mı?

İmar planlarına göre toplu yapılaşmaya uygun olan müşterek (müstakil arsa tahsisi yapılamayacak) taşınmazlar taliplilerce bankaya müracaat edildiğinde bu taşınmazlar için diğer başvuru sahipleri ile müşterek müracaat etmiş sayılır. Kura sonrası bu taşınmazlardaki hak sahipleri de müşterek müracaatları sebebiyle aynı arsa içerisindeki diğer ortakları ile tapu senedinin tarihinden itibaren (altyapısı tamamlanmış ise) en geç bir yıl içinde konutunu yapmaya başlamaları ve önceden tespit edilen plana göre tüm bloklar için zemin kat taban döşeme seviyesini en geç 2 yıl içinde bitirmeleri şarttır.
Tahsis sahipleri belirtilen inşaat yapma şartlarına uymayı peşinen kabul ve taahhüt eder.

Bu şarta uymayanlardan tahsis edilen arsalar, hiçbir hüküm alınmasına gerek olmaksızın ödemiş olduğu bir bedel var ise %10'u kesilerek kalan meblağ iade edilerek geri alınır.

Kaç yıl içinde ev yapmak gerekir?

TOKİ arsa başvurusu yapıp kendilerine arsa çıkan vatandaşar 2 yıl içinde belirlenen şartlar doğrultusunda ev için girişimlere başlamaldır.

Çelik konstrüksiyonların bir araya gelmesiyle oluşan, taşınabilir ve modüle edilebilir yapılara prefabrik ev denir. Her geçen yıl gelişen teknoloji ile tasarımlar gelişmektedir. İnşaat alanında da birçok teknolojik yenilik olmuştur. Öyle ki bir prefabrik eve dışarıdan bakıldığında diğer yapılardan ayırt edilememektedir. Prefabrik evler, gelişen inşaat teknolojileri ile daha da gelişmişlerdir.

İmarsız arsaya prefabrik ev yapılır mı sorusuna verebileceğimiz en kısa cevap evet imarsız arsalara da prefabrik ev yapılabilir fakat bunun şartları vardır. Bu şartlara geçmeden evvel imarsız arsa nedir, bunu bir anlayalım.

İmarsız Arsa Nedir?

İmarsız arsa niteliği tarla olan arazilerden oluşur. Niteliği tarla olan arazilerde sadece zirai faaliyetler yürütülebilir. Kısacası ekim dikim için kullanılan arazi türleridir. Belediyelerin bu tarz arazilerde yapı izni vermemesinin nedeni ise tarım alanlarını korumaktır. 

İmarlı arsanız var ise belediyeden gerekli onayları alarak metrekare bazında imarlı arsanız üzerine yapabileceğiniz maksimum oran belirlenir ve tarafınıza bildirilir. Bu oranı belirleyen kıstaslar arsanızın toplam metrekare bazında alanıdır. Size izin verilen metrekare oranını aşan bir yapı yaptığınızda belediye cezai işlem uygulama hakkına sahiptir. Yapıdaki aşan kısmı düzeltmemeniz durumunda ise yapı ruhsatınızı kaybetmeye kadar ilerleyen yaptırımları vardır. 

Fakat sizin arsanıza izin verilen yapı metrekare oranının altında bir yapı yapabilirsiniz. Yani sizin 100 m2 bir yapı yapmanıza izin verildiyse bunun 90 m2’sini kullandığınızda bir problem olmaz. Belediyeler, yapı izni verirken arsanın üzerine kurulacak yapının metrekare bazında maksimum oranı belirler. 

İmarsız Arsaya Yapı Yapabilme Şartları Nelerdir?

• İmarsız arazileri tanıdığımıza göre artık bu arazilerin üzerine yapı yapmanın şartlarını sıralayabiliriz. Her ne kadar bu arazilerin üzerine yapı yapılabilir olsa da arsanızı almadan önce imar durumunu sorgulamalısınız. İmarsız arazilere yapılan yapılara bazı il belediyeleri keskin sınırlar çizebilirken bazı belediyeler çok problem yapmazlar. Bu konuda son maddede yazdığımız gibi arsanın bağlı olduğu belediyeyi az çok tanımanızda ve ileride çıkabilecek problemlere önlem almanızda fayda var.
• İmarsız arsaya prefabrik yapmak için gereken ilk şey; imarsız arsanızın yola cephesi olması gerektiğidir. Bu yolun orada yaşayan yerli halk tarafından oluşturulmuş olması yetmez, bu yolun kadastral bir yol olduğuna emin olmalısınız. İmar kanunu ve bu konuyu içeren ilgili yönetmelikler kadastro parsellerde yapılan uygulamalarda yola cephesinin olması şartını koşuyor.
• Bir başka konu ise yola cephesi olmayan parsellere çeşitli uygulamalarla yol cephesi tedarik edilmedikçe, yapısız bir arsanın yapılı bir arsaya dönüştürülmesine izin verilmiyor.
• Kadastro cepheli imarsız arsalardaki imar izni yüzde 5 kadardır. Ayrıca bu şu anlama geliyor: en fazla 250 metrekarelik ev yapma izni verilmektedir. Yani sizin 6000 m2 imarsız araziniz var ise bu arazinin yüzde 5 i 300 m2 yapmaktadır. Fakat siz en fazla 250 m2 yapı yapabildiğiniz için bu oranı aşmanız kanunlar tarafından yasaklanmıştır.
• Yapı diyelim ki imarsız arsaya inşa edildi. Gelgelelim altyapı sorunu ile karşılaşmamak adına belirtilen bir önemli husus daha var. Ev yapılmadan önce tüm altyapı kontrollerinin kesin bir şekilde sağlanması gerekiyor. Aksi takdirde imarsız arsaya kurulan yapıya elektrik, su, doğalgaz, internet gibi alt yapı kaynakları sağlanamaz.
• Son bir temel şart daha var: arsanın bağlı bulunduğu belediye ile şu konu üzerine görüşmeniz gerekiyor: imar durumundan bağımsız olarak ileride yaşanabilecek sorunlara karşı önlem almak gerekiyor. Bu nedenle de arsanın mutlaka ama mutlaka sorgulatılması gerekiyor.

Prefabrik yapılar, İmar Kanunu ve yönetmelikleri çerçevesinde ele alındığında kanunun tanımına uyan bir yapı olarak görülüyor. Prefabrik evlerin imarsız arsaya yapılabilmesi için bu tür şartların konulmasının sebebi de bu. Özetle; prefabrik evler de geleneksel yapılarla aynı tanıma girdiği için istisna bir durum söz konusu olmuyor.

Prefabrik evlerin bir diğer avantajı ise maliyetlerdir. Değişen piyasa koşulları ve kur dalgalanmaları inşaat maliyetlerini yükseltmiştir. Prefabrik ev fiyatları, diğer evler ile karşılaştırdığımızda uygun fiyatlıdır. Bunun birçok sebebi bulunsa da en temel sebep inşaat teknolojilerinin gelişmesidir. İnsanlar konaklayacağı evlere çok yüksek ücretler ödememelidir. Bu yüzden prefabrik evler vardır. Prefabrik evler birçok inşaat maliyetini yok ederken, birçok malzeme maliyetinden tasarruf sağlar.

Paylaş