Düzensiz Kira Ödemesi

Kiracı Kirayı Geciktirebilir Mi?

Kira sözleşmelerinde kiraya verenin temel borcu kiralananın kullanımını kira süresi boyunca kiracıya açmak, sağlamaktır; kiracının esas borcu ise kira bedelinin ödenmesi ile ilgilidir. sayılı Türk Borçlar Kanununun maddesinde de bu konu ; “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.” demek suretiyle belirtilmiştir.  Bu sebeple kiraya verenin kiracıdan kira bedelinin zamanında ve tam olarak ödenmesini talep etmesi en temel hakkıdır.

Kiracı kirayı geciktirebilir mi? sorusuna cevap verebilmek için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesine bakmak gerekir. Buna göre;

İlk Olarak Taraflar Arasında Bir Kira Sözleşmesi Yapılmış Mıdır? 

Elbette kiracının kira ödeme borcunun bulunması için kiraya verenle kiracı arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Bu soru şu açıdan önemlidir. Uygulamada bazı hallerde karşılaştığımız üzere; kişi bir taşınmazda (konut, işyeri vs.) kalıyor, yani kullanıyor. Ancak kiraya verenle arasında yapılmış olan bir sözlü veya yazılı kira sözleşmesi yok. Bu halde kira bedelinin geç ödenmesinden değil haksız işgalden bahsedilecektir. Ve ecrimisil davası yoluna başvurulması gerekecektir.

Kira Sözleşmesi Yazılı Mıdır? Sözlü Müdür?

Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Uygulamada genellikle kişilerin adi yazılı şekilde bir kira sözleşmesi yaptıkları görülmektedir. Kira sözleşmesinin yazılı yapılması ispat açısından büyük önem arz etmektedir. Bu sebeple yazılı olarak yapılması (hatta mümkünse noterde düzenleme veya onaylama şeklinde) tavsiye edilmektedir.

Taraflar Arasındaki Kira Sözleşmesinde Kira Bedelinin Ödeneceği Zamana İlişkin Bir Madde Var Mıdır?

Taraflar kira sözleşmesinde kira bedelinin ne zaman ödeneceğine ilişkin bir hüküm belirlemişler mi bunun tespit edilmesi gerekir. Daha sonra eğer eklenmişse; maddenin içeriği incelenmelidir. Örneğin kira sözleşmesine taraflar şu şekilde bir madde eklemişlerse; “İşbu TL olarak kira bedeli her ayın 1. ve 5. günleri arasında … nolu banka hesabına yatırılacaktır.” Burada kiracının her ayın 1. ile 5. günleri arasında bu ödemeyi yapması gerekir. Kiracının ayın birinci gününde kirayı ödemesi veya beşinci günün sonunda ’da ödeme yapması da mümkündür. Ve gecikme olarak değerlendirilemez. Fakat bu verdiğimiz örnekte kiracının kirayı ayın 6. gününde veya devamı günlerinde ödemesi halinde; artık kira bedelini geciktirdiğini ve belirli süreli bir vade belirlenmesi sebebiyle ihtara gerek olmaksızın kendiliğinden temerrüde düştüğünü söylemek mümkündür.

Burada kiraya veren kira bedelinin ödenmemesi gerekçesi ile tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatabileceği gibi TBK m&#;de düzenlenen “Kiracının temerrüdü” sebebiyle sulh hukuk mahkemesinde dava yoluna da başvurabilir (Kiralananın niteliğine göre öncelikle kiracıya kira bedelini ödemek için süre verilmesi gerektiği unutulmamalıdır.). Yine, kiralanan konut veya çatılı işyeri ise kiracının kira bedelini ödememesi ile ilgili 2 haklı ihtar (aynı kira yılı içerisinde farklı aylara ilişkin) gönderdikten sonra tahliye davası açılması yoluna gitmesi de ihtimaller arasındadır. Somut olayda kanunun taraflara tanıdığı bu imkanlardan hangisinin tercih edileceği hususunda olası hak kayıpları yaşanmaması adına uzman bir gayrimenkul avukatı ile beraber hareket etmenizi tavsiye ediyorum.

Kira Bedelinin Ne Zaman Ödeneceği İle İlgili Kira Sözleşmesinde Herhangi Bir Hüküm Yoksa Kira Ne Zamana Kadar Ödenebilir?

Borçlar Kanunumuzun maddesinde; “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” denmektedir. Buna göre kiracı ve kiraya veren sözleşmede herhangi bir şekilde kira bedelinin ne zaman ödeneceği konusunda bir madde belirlememişlerse ve daha sonra da bu konuda bir anlaşmaya varamamışlarsa söz konusu kanun maddesi uygulanacaktır.

Örneğin; başlangıç tarihli ve 1 yıllık süre ile yapılan kira sözleşmesinde, taraflar eğer kira bedelinin ne zaman ödeneğini kararlaştırmamışlarsa (aksine bir yerel adette yoksa); en geç tarihine kadar kiracı aylık kira bedelini ödemek zorundadır. Ödenmemesi halinde bu tarih itibariyle kiraya veren kiracıya ihtar gönderebilecektir. Kiraya verenin ihtar göndermesi sonucunda kiracı temerrüde düşmüş olacaktır. Ve kiraya veren kiracıya karşı yasal haklarını kullanabilecektir. Görüldüğü üzere tarafların sözleşmede kira bedelinin ödeneceği zamana ilişkin bir madde eklememeleri halinde kanunun tamamlayıcı hükmü uygulanacaktır. Burada temerrüt için ihtar gönderilmesi zorunludur. Kira sözleşmesinin sözlü yapılması halinde ispat açısından kira bedelinin ödeneceği zamana ilişkin TBK m&#;e de dayanılabilecektir.

Taraflarca Kira Bedelinin Ayın Başında Peşin Olarak Ödeneceği Kararlaştırılmışsa Bu Halde Kira En Geç Ne Zaman Ödenebilir?

Kira sözleşmesinde “işbu aylık TL olarak kararlaştırılan kira bedeli her ayın başında … nolu hesaba ödenecektir.” şeklinde bir hüküm varsa; bu halde kira bedeli ne zaman ödenmelidir? Ve kira ne zaman gecikmiş sayılır? Belirttiğimiz üzere; tarafların kira sözleşmesinde yoruma açık ve belirlenebilir bir tarih kararlaştırmalarında hukuki olarak bir engel yoktur. Burada kiracının her ayın başında kirayı ödeyeceği belirtilmiştir. Kastedilenin de ayın birinci günü olduğu açıktır. 

Ancak Yargıtay kararlarında “ay başı” ifadesinden; ayın birinci, ikinci ve üçüncü gününün anlaşılacağı belirtilmektedir. Bu kapsamda yüksek mahkemece kiracı lehine yorum yapılarak üçüncü günün sonuna kadar yapılan kira ödemelerinin gecikmemiş sayılacağına karar verilmektedir.

Belirtmemiz gerekirse; “her ayın başı” ifadesinden ayın ilk günü (Yargıtay’ın yorumuyla ilk üç günü) anlaşılacak, kira başlangıç tarihinden itibaren hesaplanacak kira ayına göre bir belirleme yapılmayacaktır. Dolayısıyla da özel olarak kira sözleşmesi hükümleri ayrıntılı olarak incelenmeli ve değerlendirilmelidir.

Taraflar sözleşmede ayın ortası, sonu, kira ayının başı, kira ayının sonu, yılbaşı, ayın ilk Cuma günü gibi çeşitli ifadelerle de kira bedelinin ne zaman ödeneceği ile ilgili bir vade kararlaştırabilirler.

“Somut olayda; Taraflar arasında başlangıç tarihli 1 yıl süreli aylık TL net kira bedeli sözleşme imzalanmıştır. Kira sözleşmesi ile kira bedellerinin aylık ve peşin ödeneceği kararlaştırılmıştır. Yargıtay uygulamalarında kira bedelinin &#;aylık peşin&#; ödeneceğinin kararlaştırılması halinde kira bedelinin her ayın ilk üç günü içinde ödenmesi gerektiği kabul edilmiştir.” (İzmir BAM, 6. HD., E. / K. / T. )

“Sözleşmede aylık kiraların her ay işlemeden peşin ödeneceği kararlaştırılmış olmasına göre aylık peşin ödeme şartı Yargıtay&#;ın yerleşmiş içtihatlarına göre en geç her ayın üçüncü günü akşamına kadar ödeneceği anlamını taşımaktadır.” (Yargıtay 6. HD., E. / K. / T. )

Kira Bedelinin 3 Aylık veya Yıllık Olarak Ödeneceği Kararlaştırıldığında Kira En Geç Ne Zaman Ödenebilir?

Sözleşme serbestliği ilkesi çerçevesinde taraflar kanunun emredici hükümlerine ve dürüstlük kuralına aykırılık oluşturmayacak şekilde kira bedelinin 3 aylık, yıllık gibi çeşitli kriterlere göre kararlaştırabilirler. Örneğin; kiracının engelli olması ve 3 ayda bir yatan maaşı ile kira ödemesi söz konusuysa; burada tarafların anlaşması ile kira bedeli üç ayda bir ödenebilecektir.

Yine bazı bölgelerde ev veya işyeri arayan kişilerin karşılaştığı üzere; kira bedelinin yıllık olarak ödenmesi istenmektedir. Somut olaya göre değerlendirme yapmakla birlikte elbette kiraya veren ile kiracının anlaşması ile kiranın yıllık olarak ödenmesi de kararlaştırılabilir. Bu koşullarda da kira bedelinin en geç ne zaman ödeneceği ile ilgili vereceğimiz cevap değişmeyecektir. Yukarıda bahsettiğimiz doğrultuda olacaktır.

Kiracı Kira Bedelini Ödemeyi Geciktirdiğinde Kiraya Verenin Hakları Nelerdir?

Yukarıda açıkladığım üzere; kiracı kira sözleşmesinde kararlaştırılan tarihte veya tarih aralığında kira bedelini ödemelidir. Kiracının kira bedelini geciktirme gibi bir hakkı bulunmamaktadır. Sözleşmede altına ortak olarak imza atılan maddelere uygun olarak davranmalıdır. Bu bağlamda kiracı kirayı ödemeyi en fazla kaç gün geciktirebilir? sorusunun cevabı kiracının kira bedelini ödemeyi geciktirme hakkı bulunmadığı yönündedir.

Bu konuda önemli olan hususlar; kira bedelinin ne zaman ödeneceği, hangi tarihte veya tarih aralığında ödeneceğinin tespiti ile ilgilidir. Bunun tespiti yapıldıktan sonra kiraya veren kiracının temerrüdü veya tahliye talepli ilamsız icra takibi yollarına başvurarak konut ve çatılı işyeri kiralarında; kiracıya yazılı olarak 30 günlük bir ödeme süresi tanıyarak ve bu süre içerisinde de ödeme yapmaması halinde tahliye davası açarak kira sözleşmesini sonlandırabilir ve kiralananın tahliyesini sağlayabilir.

Ancak bu 30 günlük süre kira sözleşmesinin feshi ve tahliye davası için gereklidir. Kiraya veren bu halde de geciktirilen kira bedeli üzerindeki temerrüt (gecikme) faizi talep etme hakkına sahip olacaktır. 

Ayrıca belirli süreli sözleşmelerde kiracının kirayı zamanında ödememesi durumu aynı kira yılına ilişkin ve farklı aylara ait olmak üzere; ikinci defa olması halinde kiraya veren yasal şartları sağlayarak doğrudan iki ihtar sebebiyle tahliye davası açarak kira sözleşmesini sonlandırabilir. Ve bu halde kiracıya herhangi bir süre verilmesine gerek olmadığı gibi kiracının ihtardan sonra kira bedelini ödemesi de durumu değiştirmeyecektir.

“Türk Borçlar Kanununun /2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. 

Olayımıza gelince: Davacının davada dayandığı taraflar arasında düzenlenmiş kira sözleşmesi başlangıç tarihli, bir yıl süreli olup kira bedelinin her ayın Gününde ve peşin ödeneceği kararlaştırılmıştır.

Davacı, davalının &#; kira dönemi içinde iki haklı ihtara neden olduğunu ileri sürmüştür. Davacı tarafından gönderilen düzenleme ve tebliğ tarihli ihtarname ile yılının Şubat ve Mart ayları kira bedellerinin ödenmesi istendiği, ancak ödeme yapılmadığından bu ihtar geçerlidir.

İkinci ihtar ise düzenleme ve tebliğ tarihli olup bu ihtarname ile yılı Şubat, Mart ve Nisan ayları kira bedellerinin ödenmesi istenmiş ise de yılının Nisan ayı kira bedelinin ödeme günü hafta sonuna rastlaması nedeniyle 2. İhtarnamenin düzenlenme tarihi olan tarihinde henüz muaccel olmadığı halde talep edilmiş olduğundan ve yılının Şubat, Mart ayları kira bedelleri de ilk ihtarnameye konu edildiğinden aynı ayların ikinci ihtara da konu edilemeyeceği, bu nedenle ikinci ihtarın geçerli olmadığı ve iki haklı ihtar şartının oluşmadığı gözetilmeksizin davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” (Yargıtay 3. HD., E. / K. / T. )

Av. Oktay Altunkaya

Giriş

Kira sözleşmesinde kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesinin temel olarak birkaç farklı sonucu bulunmaktadır. Bunlar, borçlar hukuku genel hükümlere göre temerrüt halinde sahip olunan haklar, borçlar hukuku özel hükümlerde kira sözleşmesine özgü olarak düzenlenen ve icra ve iflas hukuku kapsamında sahip olunan tahliye hakkıdır. Bu çalışmada öncelikle genel itibariyle kira bedeli kavramı üzerinde durulacaktır. Çalışmanın devamında, kira bedelini ödemede temerrüdün söz konusu olabilmesi için hangi şartların gerektiği tespit edilecektir. Son olarak da temerrüt halinde sahip olunan imkanlar üzerinde durulacaktır.

I. Kira Bedeli

A. Kavram ve Kapsam

sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) maddesinde kira sözleşmesinin karşılıklı edimlerinden biri kira bedeli olarak belirlenmiştir. İlgili madde metninden kira sözleşmesinin tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olduğu anlaşılmaktadır. Ürün kirası için ise TBK m. ’de ayrıca bir tanımlama yapılmıştır. Gerçekten de ilgili madde metinlerinden taraflardan birinin “bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikten ondan yararlanılmasını”; diğer tarafın da “buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini” ödemeyi taahhüt ettiği görülmektedir. Kira bedeli, para veya ürün kirası için TBK m. /2’de belirtildiği üzere devşirilen üründe belirli bir oranda pay alma şeklinde kararlaştırılabilir. Doktrinde ve Yargıtay kararlarında, kira bedeli ifadesi, bir önceki cümledeki tanımdan daha kapsamlı bir ifade olarak kabul edilmektedir. Buna göre, kira bedeli olarak, para dışında da bir misli veya misli olmayan eşya veya hizmet ediminin kararlaştırılabileceği ifade edilmektedir. Bu tür bir kabul kira sözleşmesinin kapsamını aşırı derecede genişletecektir. Bu ise, kira uyuşmazlıklarıyla ilgili sulh hukuk mahkemesinin görev kapsamını oldukça genişletecektir. Çalışma kapsamında, kira bedeli uygulamadaki neredeyse tüm durumlarda kira parası olarak kararlaştırıldığı için, kira parası olarak incelenecektir.

Yukarıdaki açıklamadan sonra, kira bedeli kavramının kapsamını da tayin etmek gerekecektir. Zira, çalışmanın konusu “kira bedelini ödemede temerrüt” olduğu için, temerrüt olgusundan önce karşılıklı edimlerden olan kira bedelinin kapsamını tespit etmek önem arz etmektedir. Buna göre, kira bedeli ile kira sözleşmesi sebebiyle ortaya çıkan diğer birtakım giderleri ayırt etmek gerekir. Böylece, kira bedelinin, kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler (TBK m. ), kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderler (TBK m. ve TBK m. ), kiralananın temizlik ve bakım giderleri (TBK m. ve TBK m. ) gibi giderlerden farklı olduğu söylenebilecektir. Zira, kiracının kira bedeli kanunda (TBK m. , TBK m. ve TBK m. ) bu diğer giderlerden ayrıca söz edilmiştir. Buna göre, her ne kadar TBK m. ve TBK m. ’de yan giderleri ödememe sebebiyle temerrütten de bahsedilmişse, çalışmada temerrüt hali sadece kira bedeline özel olarak ele alınacaktır.

B. Kira Bedeline Dair Düzenlemelerin Sistematiği

Kira bedeline ilişkin düzenlemeler dikkate alındığında, kira sözleşmesindeki üçlü ayrıma dikkat etmek gerekecektir. Zira, genel hükümler olarak kabul edilen hükümlerin (TBK m. ), konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanabilmesi ancak iki şartın bir arada bulunmasıyla mümkün olabilecektir: Konut ve çatılı işyeri kiralarında özel bir hüküm (TBK m. ) bulunmaması ve de uygulanacak genel hükmün konut ve çatılı işyeri kiralarının niteliğine uygun bulunması. Benzer sonuç, genel hükümlerin, ürün kiralarına (TBK m. ) uygulanması halinde de geçerlidir (TBK m. ). Böylece, ürün kirasında veya konut ve çatılı işyeri kirasında kira bedelinin ödenmemesi halinde temerrüt için ayrık bir durum varsa, bu durum çalışmada özel olarak belirtilecektir.

II. Kira Bedelini Ödemede Temerrüdün Şartları

Kira bedelini ödemede temerrüt TBK m. ’te ve de ürün kirası için ayrıca TBK m. ’de açıkça düzenlenmiştir. TBK m. ’te, “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” şeklinde genel bir düzenleme öngörülmüştür. Ürün kirası için de benzer bir düzenleme öngörülmüştür: “Kiracı, sözleşmede aksine bir hüküm veya yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve yan giderleri her kira yılının ve en geç kira süresinin sonunda ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verip, bu önel içinde ödememesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.”.

Yukarıdaki iki düzenlemeye bakıldığında kira bedelini ödemede temerrüt için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerektiği söylenebilir:

• Muaccel bir kira bedelinin ifa edilmemesi,

• Kiraya verenin kiracıya yazılı bir ihtar çekmesi.

Kira bedelinin kiralananın tesliminden sonraki tarihte muaccel olması ise, kira bedelini ödemede temerrüdün gerçekleşmesi için bir şart değildir. Bu şart, sadece TBK m. ’e göre fesih isteyebilmenin şartıdır. Dolayısıyla, kira bedelini ödemede temerrüt için, mutlaka bu kira bedelinin kiralananın tesliminden sonra muaccel olan bir kira bedeli olması gerekmemektedir. Zira, taraflarca, kiralananın teslimi kira bedelinin ödenmesinden sonraki bir tarihte de kararlaştırılmış olabilir. Böyle bir durumda, kişinin kira bedelini ödememesi temerrüdüne yol açabilecek iken; TBK m. hükmüne göre kira sözleşmesinin feshine sebebiyet vermeyecektir. Benzer şekilde, temerrüt için kural olarak kiraya verenin yazılı ihtar çekmesi gerekliyse de TBK m. ve TBK m. ’de belirtilen sürelerin verilmesi ise TBK m. hükmüne göre fesih için önem arz etmektedir. Gerçekten de TBK m. ve TBK m. ’teki genel hükümler de dikkate alındığında, borçlunun temerrüdü için ihtarın gerektiği; süre vermenin ise diğer seçimlik haklara başvuru için gereken bir prosedür olduğu söylenebilecektir.

A. Muaccel Bir Kira Bedelinin İfa Edilmemesi

Muaccel bir kira bedelinin ifa edilmemesi zorunlu olarak, kira bedelinin muacceliyet tarihini gündeme getirecektir. TBK’nın genel hükümlerinde her ne kadar ifa anına dair düzenlemeler söz konusu olsa da kira sözleşmesi için ifa anına dair özel düzenlemeler söz konusudur. Dolayısıyla kira bedelinin ifa anına dair kira sözleşmesi hükümleri öncelikli olarak uygulanacak; şayet, bu özel hükümlerde herhangi bir düzenleme yoksa, genel hükümler niteliğine uyduğu ölçüde kira bedelinin ifasına da uygulanacaktır. Kira bedelinin ödenmemesinden kaynaklı temerrüdün söz konusu olabilmesi ve buna dayanarak tahliye taleplerinde bulunulabilmesi için, kira bedelinin ödenmemiş olması gerekir. Kira bedeli ödenmiş ve fakat takip giderleri, faiz ve vekalet ücreti ödenmemişse kira bedelinde temerrüt gerçekleşmiş olmaz.

Kira bedelinin ifa anı, genel hüküm niteliğinde olan TBK m. ’te düzenlenmiştir. Ürün kirası için de TBK m. ’de ifa anı için özel bir düzenleme getirilmiştir. Genel hükme göre, kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemek zorundadır. Ürün kirasına dair düzenlemede ise, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelinin ifa anı, her kira yılının ve en geç kira süresinin sonu olarak belirtilmiştir. TBK m. 91 uyarınca, ayın sonu ifadesinden ayın son günü anlaşılmalıdır.

Yukarıdaki hükümlerde de açıkça ifade edildiği üzere, taraflarca kira bedelinin vadesi olarak farklı bir tarih kararlaştırılabilir. Zira, ilgili hüküm bir tamamlayıcı hükümdür. Bu doğrultuda taraflarca aksi bir düzenleme varsa, bu düzenlemeye itibar edilir. Keza, taraflarca kira bedelinin vadesi olarak farklı bir düzenleme öngörülmüşse, bu düzenleme TBK’nın genel hükümleri kapsamında yorumlanacaktır. Buna göre, taraflar, ay sonu ibaresi kullanmışlarsa, TBK m. 91/2 uyarınca, bu ayın son günü olarak kabul edilecektir. Kira bedelinin tespitine dair davalar söz konusu olduğunda kira bedelinin, ilgili davanın kesinleşmesi üzerine borçlunun temerrüde düşeceği kabul edilmektedir. Yine, kira bedelinin her ay peşin ödeneceği kararlaştırılmışsa, bu durumda, kiracının en geç ayın üçüncü günün akşamında ödemeyi yapması gerekmektedir.

Kiracının kira bedelini ifa etmemesi haklı bir gerekçeye dayanmamalıdır. Buna göre, kira sözleşmesinin tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olduğu dikkate alındığında ödemezlik def’i uygulama alanı bulabilecektir. İşte, TBK m. 97 uyarınca kiracının ödemezlik def’ini ileri sürebildiği hallerde, bu def’inin kullanılması, kiracıya kira bedelini ifadan kaçınma hakkı tanımaktadır. TBK m. ve TBK m. ’de geçen “kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedeli” ifadesi de bu konuda dikkate alınmalıdır. Zira, ilgili düzenleme ve yine TBK m. hükmü dikkate alındığında, öncelikle kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi gerektiği söylenebilecektir. Taraflarca aksi yönde bir anlaşma yoksa, kira bedeli borcu, yukarıdaki açıklamalar ışığında, kiralananın tesliminden sonra muaccel olacaktır. Fakat, aksi yönde bir anlaşma varsa, kiralananın tesliminden önce de kira bedeli muaccel olabilecektir ve böyle bir durumda kira bedelinin ödenmemesi kiracının temerrüdüne yol açabilecektir.

İfa etmeme olgusu, hiçbir ifa teşebbüsünün bulunmadığı durumları kapsadığı gibi, ifa teşebbüslerinin hukuka uygun olmadığı halleri de kapsamaktadır. Buna göre, geçerli bir ifanın koşullarını taşımayan ifa teklif veya teşebbüsleri de ifa etmeme olarak kabul edilecektir. Bu doğrultuda da kira bedelinin ifa yerinde ifa edilmemesi veya diğer açılardan hukuka uygun şekilde ifa edilmemesi gibi durumlar söz konusu olabilecektir.

İfa yeri açısından, kira sözleşmesine dair özel hükümlerde bir düzenleme olmadığı için, TBK’nın genel hükümlerinden madde devreye girecektir. İlgili düzenlemeye göre, taraflarca aksine bir anlaşma yoksa, kira bedeli bir para borcu olarak düşünüldüğünde, alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yeri ifa yeri olacaktır. Fakat, TBK m. 89/2’de de belirtildiği üzere, borcun doğumundan sonra alacaklının yerleşim yeri değişmiş ve bu sebeple de ifa önemli ölçüde güçleşmişse, kira bedeli, alacaklının önceki yerleşim yerinde de ifa edilebilecektir. TBK m. 89 düzenlemesi bir tamamlayıcı hüküm olduğu için, taraflar ifa yerini başka bir yer olarak kararlaştırabilirler. Sonuçta ise gerek taraflarca kararlaştırılan gerekse de tamamlayıcı TBK m. 89 hükmüne göre tespit edilen ifa yerinde ifası teklif edilmeyen kira bedeli, hiç ifa edilmemiş gibi kabul edilir.

Banka yoluyla kira bedelinin ödenmesinde TBK m hükmü önem arz edebilecektir. Gerçekten de kira bedelinin ödenmesi ilgili hükme göre, bir götürülecek borç niteliğindedir. Sonuçta da kiracı, kira bedelini banka havalesi yoluyla gönderecek ise, havale parasını kendisi ödemek zorundadır. Havale parasının kira bedelinden kesilmesi halinde, kiracının borcu eksik ifası söz konusu olur ve kiracının temerrüdü gündeme gelebilecektir. Fakat, banka yoluyla havalenin geçerli bir ifa olarak kabul edilmesi için ayrıca taraflar arasında banka yoluyla ödemenin yapılacağı kararlaştırılmış olmalıdır. Aksi takdirde, banka yoluyla gönderilen havaleyi kiraya veren kabul etmek zorunda değildir ve borçlu temerrüde düşebilecektir. Benzer şekilde, aksi yönde bir anlaşma yoksa, bedeli kiracıya ait olmak üzere, posta vasıtasıyla gönderilen ödemenin bizzat alacaklının adresine teslim şeklinde gönderilmesi gereklidir. Yoksa, adrese teslim şeklinde olmayan postayla gönderilen kira bedeli, kiracının temerrüdüne sebebiyet verebilecektir. Zira, kira parası, para borcu olduğu için TBK m. 89’a göre kural olarak götürülecek bir borç olduğundan, alacaklının postaneye gitme zorunluluğu yoktur. Keza, aynı sebepten ötürü gerek banka yoluyla gerekse de posta aracılığıyla gönderildiğinde, aksine bir anlaşma yoksa, bedel alacaklıya vardığı anda ödeme yapılmış sayılır. Postanın veya havalenin geç ulaşmasından kiracı sorumlu olacaktır.

Hukuka uygun olmayan ifa teklifi, ifa yeri dışında başka bir sebepten de ötürü olabilir. Buna göre, ifa teklifi, TBK’nın genel hükümlerinde öngörülen borçların ifasına dair genel hükümlere aykırıysa, bu durumda da borç hiç veya kısmen ifa edilmemiş gibi kabul edilebilecektir. Böylece, TBK m. 84/1 uyarınca, alacaklı kısmen ifayı kabul etmek zorunda olmadığından, kira bedelinin kısmen ödenmesini de kabul etmek zorunda değildir. Keza, kira bedeli döviz üzerinden kararlaştırılmış ve sözleşmede aynen ödeme veya eş anlamlı bir ifade varsa, kiracı, kira bedelini döviz üzerinden ödemeyi teklif etmelidir. Aksi durumda, ifa etme teklifi geçerli sayılmaz. Bu husus, TBK m. 99/2’nin mefhum-u muhalifinden çıkmaktadır.

İfa konusunda dikkat edilmesi gereken bir diğer düzenleme TBK m. hükmünde yer almaktadır. İlgili hükme göre, alacaklı, kira bedelinin dönemsel edim olarak kararlaştırıldığı hallerde, çekince belirtmeksizin makbuz vermişse, borçlu, önceki dönemlere ait edimleri de ifa etmiş sayılır. Aynı şekilde, alacaklı, anaparanın tamamı için makbuz vermişse, faizleri de almış olduğunu kabul etmektedir. Böyle bir durumda, kiraya veren makbuz verdiği bir kira bedeli için önceki dönemlere dair çekincesini belirtmemişse, önceki dönemlerin kira bedelinin ödenmediğini iddia ederek temerrüt hükümlerine başvuramayacaktır. Fakat, belirtmek gerekir ki, Yargıtay, tevdi yerine bırakılan veya banka vasıtasıyla gönderilen ödemenin kiraya veren tarafından ihtirazi kayıt konulmadan alınması halinde bile, TBK m. ’teki adi karinenin kiracı lehine yorumlanamayacağını belirtmektedir.

Kira bedeli para olarak kararlaştırılmışsa, bunun TBK m. 99/1 uyarınca ülke parasıyla ödenmesi gerekir. Dolayısıyla, kiracının, kambiyo senediyle ödeme teklifi alacaklı tarafından kabul edilmek zorunda değildir. Bunun haricinde, alacaklının kira bedelini almada temerrüde düşmesi halinde, kiracının TBK m. /1 uyarınca mahkemece tespit edilecek tevdi yerine kira bedelini tevdi etmelidir. Aksi halde, kiracı temerrüde düşmüş olabilecektir. Alacaklının, kira bedelini almaktan imtina etmesi bir fiili olgu teşkil ettiği için, kiracı bunu tanıkla da ispat edebilecektir.

B. Kiraya Verenin Kiracıya Yazılı İhtar Çekmesi

Kira bedelini ödemede temerrüt için TBK m. ile uyumlu olarak, muaccel bir kira bedelinin ödenmemesi üzerine kiraya verence kiracıya yazılı bir ihtar çekilmelidir. Fakat, ihtarda süre verilmesi, temerrüt için zorunlu bir şart olmayıp, TBK m. ’teki fesih için zorunludur. İhtarda istenen kira bedelinin miktarı belirtilmelidir. Fakat, hangi aya dair olduğunun açıkça yazılıp yazılmaması gerekliliği konusunda bir görüş birliği mevcut değildir. Keza, her ne kadar, yazılı ihtar kural olarak zorunlu ise de borcun belirli bir vadede ödeneceği kararlaştırılmışsa, bu durumda TBK m. /2 uyarınca temerrüt için ayrıca ihtara da gerek kalmayacaktır. Bu durumda, vadeden itibaren temerrüt faizi istenebilecektir.

III. Kira Bedelini Ödemede Temerrüdün Sonuçları

A. TBK m. ’e veya TBK m. ’ye Göre Kira Sözleşmesini Feshetme

Kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi durumunda, kiraya veren, TBK m. ’e göre ve ürün kiraları için de TBK m. ’ye göre kira sözleşmesini feshedebilir. Fakat, bu maddelere dayanarak kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için yukarıda sayılan kiracının temerrüdünün şartlarına ilave olarak ayrıca iki şartın daha gerçekleşmiş olması gerekmektedir: İfa edilmeyen kira bedelinin kiralananın tesliminden sonra muaccel olan bir kira bedeli olması ve kiracıya çekilen yazılı ihtarda kiracıya süre verilmesi ve süre sonunda sözleşmenin feshedileceği uyarısının bulunması ve de buna rağmen süresinde ödemenin yapılmaması.

1. İfa Edilmeyen Kira Bedelinin Kiralananın Tesliminden Sonra Muaccel Olması

Bu husus kiracının temerrüdü için gerekli bir şart olmayıp sadece TBK m. uyarınca kira sözleşmesinin feshi için gerekli bir şarttır. Gerek ürün kirasına dair özel hükümde gerekse de kira sözleşmesinin genel hükümlerinde açıkça ifade edilmiştir. Buna göre, TBK m. hükmü uyarınca kira sözleşmesinin feshinin istenebilmesi için, ilgili kira bedelinin, kiralananın tesliminden sonra muaccel olması gerekmektedir. Bu doğrultuda, kiralananın teslimi olgusunu açıklamak gerekir.

Kiralananın teslimi kiraya verenin borçlarından birini teşkil etmektedir. Bununla ilgili düzenlemeler, kira sözleşmesine dair genel hükümlerden TBK m. ve ürün kirasına dair TBK m. hükümleridir. TBK m. ’de kiraya verenin teslim borcu “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.” şeklinde belirlenmiştir. Benzer şekilde, ürün kirası için teslim borcu TBK m. ’da “Kiraya veren, birlikte kiralanmış taşınır şeyler varsa bunlar da içinde olmak üzere, kiralananı, sözleşmenin amacına uygun biçimde kullanılmaya ve işletilmeye elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.” şeklinde öngörülmüştür. İki hükümden de anlaşılacağı üzere, kiralananın teslimi gelişigüzel bir teslimi ifade etmemektedir. Gerçek anlamda teslim olgusunun gerçekleşmesi için, kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanım veya işletilmeye uygun şekilde teslim edilmesi gerekir. Başka bir deyişle, kiralananın, ifa amacıyla kiracının fiili hakimiyet alanına bırakılması gerekmektedir. Bu eylemde bulunulduktan sonra, kiracının haklı bir sebep olmaksızın teslimden imtina etmesi halinde bile artık teslim olgusu gerçekleşmiş kabul edilmelidir. Dolayısıyla, ayrıca zilyetliğin devri gerekmemektedir. Buna göre, amaçlanan kullanıma uygun şekilde teslim edilmeyen kiralanan, şeklen teslim edilmiş olsa bile, TBK m. uyarınca kira sözleşmesi feshedilemeyecektir.

2. Yazılı İhtarda Süre Verilmiş ve Fesih Uyarısında Bulunulmuş Olması ve Buna Rağmen Ödemenin Yapılmaması

Kiracının temerrüdü şartlarına ilave olarak, TBK m. ve TBK m. ’de ayrıca, kiracıya çekilen yazılı ihtarda kiracıya süre verilmiş olmalıdır. Ayrıca, bu süre sonunda ödeme yapılmaması halinde, kira sözleşmesinin fesholacağı ihtarının da bulunması gerekmektedir. İlgili süre, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün; ürün kiralarında en az altmış gün; geriye kalan kiralarda ise en az on gün olmak zorundadır. Bu süreler, asgari süreler olduğu için, bu sürelerin daha fazlası kiracıya verilebilir. TBK m. /2 uyarınca bu süreler, tebliği takip eden günden itibaren başlar. TBK m. uyarınca feshin söz konusu olabilmesi için bu sürelerde ödeme yapılmaması gerekir. Bu sürelerde ödeme yapılırsa, TBK m. ’e göre fesih istenemeyecektir. Fakat böyle bir halde, gönderilen fesih ihtarı, diğer şartlar da varsa, TBK m. ’deki iki haklı ihtardan biri olarak kabul edilebilecektir.

Fesih ihtarında çözülmesi gereken bir husus ise, kira sözleşmesinin fesih anıdır: Kira sözleşmesi, ödeme gerçekleşmediğinde ihtarın vardığı günden mi itibaren sona ermiş olacak yoksa verilen sürenin sonunda mı sona ermiş olacaktır? Bu sorun, ihtarla beraber kat’i fesih iradesinin de belirtildiği hallerde söz konusudur. Yoksa, süreli ihtardan sonra ayrıca fesih iradesi bildirilecekse, bu sorun söz konusu olmayacaktır. Kiracıya, ilgili sürede ödeme imkanı tanındığı için, kiraya verenin sürenin sonunu beklemesi gerekmektedir. Böyle bir durumda, kiraya veren, kiralananı başkasına kiralayamayacaktır. Dolayısıyla da ödeme gerçekleşmediğinde şayet sözleşmenin ihtarın vardığı anda sona ereceği kabul edilirse, kiraya veren arada geçen süre için herhangi bir kira bedeli elde edemeyecektir. Bu ise, menfaat dengesini zedeleyecektir. Bu yüzden ödemenin gerçekleşmemesi halinde, kat’i fesih beyanını içeren fesih ihtarlarında, kanımızca kira sözleşmesinin ihtarda verilen süre sonunda sona ereceği kabul edilmelidir. Böylece, kiraya veren, ihtarda verilen süre için de kira bedeli isteyebilecektir.

Fesih ihtarındaki sürenin dolması üzerine sözleşmenin feshedildiği değil de ayrı bir beyanla feshedilebileceği veya dava açılabileceği belirtilmişse (başka bir deyişle süre ihtarında kat’i fesih beyanı kullanılmamışsa), bu durumda, kiraya verenin dava açma hakkının en son ne zaman kullanılacağı konusunda doktrinde bir fikir birliği yoktur. Çünkü bu konuda net bir süre kanun tarafından öngörülmüş değildir. İlk görüş, böyle bir durumda dava açma hakkının herhangi bir üst süreye tabi olmadığını ve fakat üst sürenin dürüstlük kurallarına göre tespit edilebileceğini belirtmektedir. Buna göre, kiraya verenin, dava açma hakkını uzun bir süre kullanmaması ve bunu bir tehdit aracına dönüştürmesi hukuken korunmayacaktır. Yine, dava açılabileceğine dair ihtar sonrası, kiraya verenin kira bedellerini kayıtsız teslim alması, dava açma hakkından feragat şeklinde anlaşılabilecektir. İkinci görüşe göre ise sürenin bitiminden sonra, TBK m. /2 hükmü uyarınca, fesih iradesinin hemen kiracı tarafa bildirilmesi gerekmektedir.

B. TBK m. Uyarınca İki Haklı İhtarla Tahliye Talebi

Kira sözleşmesine dair genel hüküm niteliğinde olan TBK m. ’e ilave olarak, konut ve çatılı işyeri kiralarına özel olarak ayrıca, TBK m. ’de kira sözleşmesinin feshi öngörülmüştür. Belirtilmelidir ki, bu durumda bir dava yoluyla kira sözleşmesinin feshi söz konusudur. TBK m. ’teki fesih iradesinin ise, mutlaka dava yoluyla ileri sürülmesi gerekmemektedir. İlgili düzenlemeye göre, kiraya veren eğer ki, kiracıya bir kira yılı veya artık süre (bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde tam bir kira yılı etmeyen ve fakat kira yılını aşan artık süre) içerisinde kira bedelinin ödenmemesi üzerine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunmuşsa, ilgili kira yılının veya artık sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

Burada kira yılı ifadesinden takvim yılı değil, bir yıllık kira dönemleri anlaşılmalıdır. Buna göre, kira sözleşmesi hangi tarihte başladıysa, bir yıllık kira süresinin başlangıcı da ona göre tayin edilecektir. İşte, bu yıllık kira dönemi içerisinde iki haklı ihtarın çekilmiş olması gerekmektedir. Buna göre, kira bedelinin yıllık ödeneceği kararlaştırılmışsa bu hüküm uygulama alanı bulamayacaktır. Keza, bazen tam kira yılı olmayan sözleşmeler de söz konusu olabilmektedir. Örneğin, 12,5 yıllık bir kira sözleşmesinin son yarım yılı artık süre diye tabir ettiğimiz hususa işaret etmektedir. İşte, artık süre içerisinde çekilen iki haklı ihtar da bu başlığa göre dava yoluyla feshe sebebiyet verecektir. Aynı şekilde, bir yıldan az süreli kira sözleşmelerinde de bu süre içerisinde iki haklı ihtarın çekilmiş olması gerekmektedir.

İhtarların yazılı olması kanunda açıkça belirtilmiş durumdadır. Bunun haricinde, ihtarların haklı olması gerekmektedir. Haklı ifadesi, hukuka ve sözleşmeye uygun çekilmiş ihtarları işaret etmektedir. Buna göre, sözleşmedeki koşullara ve sözleşmeye uygulanan hukuk kurallarına aykırı ihtarlar haksız olacaktır. Böylece, kira bedeli muaccel olmadan çekilen ihtarların haksız olduğu söylenebilecektir. Benzer şekilde, eğer kiracı, uzun süre boyunca düzenli şekilde ödeme tarihinden farklı tarihlerde ödeme yapagelmiş ve kiraya veren de buna karşı çıkmamışsa, bu durumda taraflar arasında bir teamül oluşmuş olur ve böyle bir durumda geç ifa sebebiyle borçluya çekilen ihtar haklı sayılmaz. İhtarlarda ayrıca hangi aya ait kira bedellerinin ve hangi miktarda istendiğinin de belirtilmesi gerekmektedir.

İki haklı ihtardan her birinin, ilgili kira dönemindeki farklı aylara dair olması gerekmektedir. Yine, birikmiş kira alacaklarının farklı ihtarlarda gösterilmesi suretiyle iki ihtar çekilmesi, iki haklı ihtar şartını yerine getirmez. Buna göre, birikmiş kira alacaklarının aynı ihtarda birlikte gösterilmesi gerekmektedir. İhtar tebliğ edildikten sonra ödeme yapılması, ilgili ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Fakat, ihtar çekildikten sonra ve tebliğ edilmeden önce ödeme yapılmışsa, haklı bir ihtar söz konusu olmayacaktır. Zira, ihtar, muhatabın hakimiyet alanına ulaştığında hukuki sonuç doğurmaktadır. Dolayısıyla da diğer şartlar da varsa, TBK m. uyarınca tahliye sebebi, ikinci ihtarın tebliğiyle vücut bulmuş olacaktır. İkinci ihtar tebliğ edildikten sonra ödeme yapılmış olması, TBK m. ’ye göre tahliye sebebini bertaraf etmez.

Tüm bu şartların bulunması halinde, ilgili kira döneminin bitiminden sonra bir ay içerisinde kiraya verenin dava açması gerekmektedir. Fakat, TBK m. bu zorunluluğa bir istisna getirmiştir. Buna göre, belirtilen bir aylık süre içerisinde, kiraya veren yazılı olarak dava açacağını kiracıya bildirmişse, dava açma süresi ilgili kira döneminin sonuna kadar uzamış olacaktır. Davanın, sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (“HMK”) m.4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekecektir. Mahkeme, burada sadece ihtarların yasaya ve usulüne uygun çekilip çekilmediğini ve bunların bir kira yılı veya kanuni kira süresi içerisinde gerçekleşip gerçekleşmediğini inceler. Bu şartlar gerçekleşmişse, başka bir araştırma yapmadan, tahliyeye karar verecektir.

C. Sayılı İcra ve İflas Kanunu m. Uyarınca Tahliye Talebi

TBK’daki düzenlemelere ilave olarak kira bedelinin ödenmemesi halinde, kira bedelinin ödenmesi ve kiralananın boşaltılması için sayılı İcra ve İflas Kanunu (“İİK”) m. özel bir düzenleme getirmiştir. İlgili düzenleme uyarınca, kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi üzerine, TBK m. ve TBK m. ’deki süreleri de ödeme emrinde göstererek, kiracıdan kiralananı boşaltmasını isteyebilecektir. Buna göre, İİK m. hükmünden yararlanabilmek için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir:

• Kiracının muaccel kira bedelini ödememesi,

• Kiraya verenin ödeme emrinde kiracıya ödeme için TBK m ve TBK m. ’deki asgari süreleri vermesi,

• Bu sürelerde ödeme yapılmaması halinde, kiracının tahliyesinin istenebileceği ihtarının ödeme emrinde yer alması,

• Belirtilen sürelerde kiracının ödeme yapmaması.

Belirtmek gerekir ki, ödeme emrinde sadece kira bedelinin ödenmesinin istenmesi halinde, İİK m. hükmüne başvurulamayacaktır. Böyle bir durumda, diğer ilamsız takip yollarına (genel haciz yoluyla takip veya kambiyo senetlerine özgü haciz yoluyla takip), ilamlı takibe veya şartları varsa iflas yoluyla takibe başvurulabilir. İİK m. hükmünden yararlanabilmek için hem kira bedelinin ödenmesi hem de kiralananın tahliyesi birlikte istenmelidir.

İİK m. uyarınca tahliye talebi, takip talebi şeklinde, icra dairesinden istenecektir. Bunun üzerine de icra dairesi borçlu kiracıya ödeme emri gönderecektir. Ödeme emrinde borçluya, borca, sözleşmeye, imzaya veya yetkiye itirazlarını sunması için yedi günlük süre ve de borcu ödemesi için TBK m. ve TBK m. uyarınca borcu ödemesi için bir süre verilir. Burada, itiraz süresi ile ödeme süresinin farklı olduğuna dikkat çekmek gerekir. Bunun sonucu olarak, borçlu itiraz etmemiş olduğunda takip kesinleşmiş olacaktır. Fakat, buna rağmen, alacaklının haciz isteyebilmesi için, TBK m. veya TBK m. uyarınca tanınan sürelerin de ayrıca dolması gerekmektedir.

Borçlunun yedi günlük süre içerisinde kira sözleşmesindeki imzaya itiraz etmesi halinde, takip durur. İİK m. /B uyarınca kiraya verenin icra mahkemesinden tahliye talep edebilmesi için, alacaklının noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış bir kira sözleşmesine sahip olması gerekir. Aksi halde, kiraya veren, İİK hükümleri değil, şartları varsa TBK hükümleri uyarınca sulh hukuk mahkemesinden sözleşmenin sona erdirilmesini isteyebilecektir.

Borçlu kira sözleşmesi dışındaki bir sebeple itiraz ederse, bu durumda, itiraz takibi durdurur ve fakat borçlu İİK m. /2 uyarınca kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. Kira sözleşmesini kabul etmiş sayıldığı için de alacaklının icra mahkemesinde açtığı tahliye davasında, borçlunun itirazlarını İİK m. /C hükmünde belirlenen belgelerden biriyle (noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış bir belge, alacaklı tarafından ikrar edilmiş bir belge, resmi dairelerce verilmiş bir belge veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne uygun vermiş oldukları makbuz veya belge) ispat etmesi gerekir. Aksi halde, borçlunun itirazları icra takibini geçici olarak durdursa da icra mahkemesinin tahliye kararı vermesine engel olmaz. Alacaklı, borçlu tarafından sunulan belgedeki imzanın kendisine ait olmadığını mahkemede ileri sürerse, icra mahkemesi, İİK m. /C-2’nin atfıyla İİK m. 68 hükmüne göre imza incelemesi yapacaktır.

Borçlunun kendisine TBK m. veya TBK m. hükmü uyarınca tanınan süre içerisinde ödeme yapmaması halinde, alacaklının İİK m. vd. hükümleri uyarınca altı aylık süre içerisinde icra mahkemesinden tahliye talebinde bulunması gerekmektedir. Buna göre, önemli olan ödemenin yapılıp yapılmadığıdır. İtirazın olup olmaması alacaklının tahliye davası açmasını engellemez. Burada kira uyuşmazlıklarında genel görevli olan sulh hukuk mahkemesinin görevine bir istisna getirilmiştir. Gerçekten de bu husus HMK m. 4’te de açıkça belirtilmiştir. Altı aylık dava açma süresinin başlangıç tarihi, itiraz varsa İİK m. uyarınca itirazın alacaklıya tebliğ edildiği tarihtir. İtirazın bulunmaması halinde ise İİK m. /A uyarınca, altı aylık süre, TBK m. ve TBK m. uyarınca verilen sürelerin dolmasını takiben başlar. Alacaklı, bu süre içerisinde tahliye davası açmazsa, bir daha aynı kira bedellerinden ötürü, ilamsız takip yoluyla takipte bulunamayacaktır. Burada, sadece ilamsız takip yoluna dair hak düşmüş olduğu için, kiraya verenin TBK hükümlerine göre sözleşmenin feshini isteme hakkı şartları oluşmuşsa devam edebilecektir.

Borçlunun kendisine verilen kanuni süreler içerisinde ödeme yapması halinde, alacaklı artık İİK m. uyarınca tahliye isteyemeyecektir. Yargıtay, sadece kira bedelinin ödenmesi halinde, vekalet ücreti, faiz ve diğer takip giderleri ödenmemiş olsa bile artık tahliye istenemeyeceğini belirtmiştir. Keza, başka herhangi bir nedenle, kiraya verenin, ödeme emri gönderdikten sonra İİK m. uyarınca tahliye talebinde bulunamaması halinde, gönderilen ödeme emri, şartları oluşmuşsa TBK m. ’de belirtilen iki haklı ihtardan biri olarak kabul edilebilecektir. Zira, ödeme emri de yazılı ve kanuni süreleri barındıran bir ihtar içermektedir. Keza, ihtar hukuki işlem benzeri olduğu için, TBK m. ’deki sonucun arzulanmış olması da gerekli değildir. Bu durumda, ödeme emrinde belirtilen ihtarın haklı olması ve aynı kira dönemi içerisinde gerçekleşmesi halinde bir diğer haklı ihtarla birlikte kiraya verenin, TBK m. uyarınca kira sözleşmesinin feshini isteyebilmesi mümkün olabilecektir. Bu husus, TBK m. /B-4 hükmünden de anlaşılmaktadır.

İcra mahkemesinden alınan tahliye kararının uygulanabilmesi için kesinleşmesi gerekmese de İİK m. /C-3 uyarınca, kararın borçluya tefhim veya tebliğinin üzerinden on günün geçmesi gerekmektedir. Bu aşamada itiraz kaldırılmış olduğu için, her ne kadar on günlük süre içerisinde (ve itiraz yoksa kanuni asgari sürelerin dolmasından sonra) kira bedeli için haciz işlemleri yapılabilse de tahliye için bu sürenin dolması beklenecektir.

D. Kiraya Verenin Hapis Hakkına Sahip Olması

Kiracının kira bedelini ödemede temerrüdünün bir diğer sonucu ilave şartlar da gerçekleşmişse, TBK m. vd. hükümleri uyarınca söz konusu olan hapis hakkıdır. Bu hakkın sadece taşınmaz kiralarında söz konusu olduğunu belirtmekte fayda vardır. Bu taşınmazın, mutlaka konut ve çatılı işyeri olması gerekmemektedir. Fakat kiraya verenin, hapis hakkının söz konusu olabilmesi için kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi yeterli değildir. Ayrıca TBK m. ’daki şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Buna göre, halihazırda bir yıllık kira bedeli işlemiş olmalıdır. Bunun üzerine, kiraya veren, işlemiş olan bir yıllık kira bedeli ile işleyecek altı aylık kira bedelinin güvencesi karşılığında bu hakkı kullanabilir. Kira bedellerinin ödenmemesi sebebiyle doğan temerrüt faizi, hapis hakkı masrafları, dava ve takip giderleri hapis hakkının kapsamında iken; kiralanana verilen zarar sebebiyle uğranılan zararın tazmini bu hakkın kapsamı dışındadır. Bu bedellerin toplamını aşan mallara el konulamaz. Bir yıllık süre, hapis hakkının paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlandığı tarihten önceki vadesi gelmiş son kira bedelinden geriye doğru hesaplanır. İşleyecek olan kira bedelleri ise takipten sonra vadesi gelecek ilk altı aylık kira bedelini işaret etmektedir. Kiralanan alt kiraya verilmişse, alt kiracının borcunu aşmamak üzere, kiraya veren, alt kiracıya karşı da bu hakka sahip olacaktır.

Hapis hakkı, ancak kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde kullanılabilecektir. Buna göre, her somut olaydaki taşınmaza göre hapis hakkı konusu eşyanın türü ayrı ayrı tespit edilecektir. Böylece, bir konut kirası için televizyon, halı, radyo ve mobilya hapis hakkına konu olabilecektir. Aynı şekilde, bir otopark veya garajdaki arabalar; resim galerisindeki tablolar; otelin kullanımına tahsis edilen ve otel alanında bulunan petrol tankerindeki mazot veya akaryakıt hapis hakkına konu olabilecektir. Yine fabrikadaki makineler ile aletler; hem kira konusu taşınmazın kullanımında hem de başka amaçlarla kullanılan karma amaçlı taşınırlar da hapis hakkına konu olabilecektir. Fakat, unutulmamalıdır ki, hapis hakkı ancak haczi caiz olan mallar üzerinde kullanılabilecektir. Dolayısıyla sayılan örneklerden biri somut olayda hacze elverişli değilse bunlar üzerinde hapis hakkı kullanılamayacaktır. Gerçekten de somut olaya göre, mobilya, İİK m. 82/3 uyarınca, kiracı veya kendisiyle aynı çatı altında yaşayan aile bireyleri için gerekli eşya olarak kabul edilirse, kiraya veren, bunun üzerinde hapis hakkını kullanamayacaktır.

TBK m. ’de kiralananda bulunan üçüncü kişiye ait mallar üzerindeki hapis hakkından bahsedilmiştir. İlgili düzenlemede, rıza dışı üçüncü kişinin elinden çıkmışsa mal veya rızayla çıkmış olsa bile eğer kiraya veren kötü niyetliyse, kiraya verenin hapis hakkını kullanamayacağı belirtilmektedir. Bu düzenleme, sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) maddesiyle de uyumludur. Gerçekten de TMK m. ’da rıza dışı elden çıkan taşınır, iyiniyetli üçüncü kişiden beş yıl içerisinde istenebilmektedir. TBK m. /2’ye göre, kiraya veren, kiracı tarafından kiralanana getirilmiş olan taşınırların kiracının mülkiyetinde olmadığını kira sözleşmesi devam ederken öğrendiği halde, sözleşmeyi en yakın fesih döneminin sonu için feshetmelidir. Aksi halde, ilgili eşya üzerindeki hapis hakkını kaybedecektir.

TBK m. ’de kiraya verenin, hapis hakkını kullanırken, sulh hukuk hakimi veya icra müdürünün yardımından yararlanabileceği belirtilmektedir. Kiraya verenin icra dairesinden yardım istemesi halinde, İİK m. ve hükümleri uygulama alanı bulacaktır. Hapis hakkının bir rehin hakkı olduğu düşünüldüğünde, kiraya veren, İİK hükümlerine göre rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başvurarak alacağının tahsilini isteyebilecektir (İİK m. /3).

E. Genel Hükümlere Göre Kiraya Verenin Sahip Olduğu Haklar

Kiraya veren TBK m. , ve hükümleri uyarınca kira sözleşmesini fesih hakkına sahip olmakla beraber kira sözleşmesini feshetmek istemeyebilir. Böyle bir durumda, TBK’nın genel hükümlerinde geçen borcun ifa edilmemesinin sonuçlarından da yararlanabilecektir.

Öncelikle, temerrüt halinde, kira bedelini ifa etmeyen veya geç ifa eden kiracı, TBK m. uyarınca, kiracı hem gecikmiş kira bedelini hem de TBK m. uyarınca temerrüt faizini ödemek zorunda olacaktır. Kiracı, kusuru olmadığını ispatlasa bile, temerrüt faizini ödemek zorunda kalacaktır. Yine, TBK m. uyarınca, temerrüt faizini aşan bir zarara uğramış olan alacaklı, bu zararını ispatlarsa, borçlu bu aşkın zararı da ödemek zorunda olacaktır. Fakat, kiracı, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispatlarsa, aşkın zarardan sorumlu olmayacaktır.

TBK m. uyarınca her ne kadar borçlunun temerrüdü için süre vermek gerekmese de gecikmiş ifa ve temerrüt faizinden vazgeçerek, TBK m. ’te belirlenen diğer seçimlik haklardan birini kullanmak için kural olarak kiracıya süre vermek gerekir. Bu sürenin kanımızca, TBK m. ve TBK m. ’deki sürelerden az olmaması gerekmektedir. Yine, TBK m. ve TBK m. uyarınca süre verilmişse, TBK m. ’teki süre verme şartı yerine getirilmiş sayılmalıdır. İstisnaen, TBK m. ’te belirtilen hallerde süre vermenin gerekmediği söylenebilecektir. Böylece, süre vermenin borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya borçlunun tavrından gereksiz olacağı anlaşılmakta ise, ilgili sürelerin verilmesi de gerekmeyecektir. Süre verildikten sonra veya sürenin verilmesinin gerekmediği hallerde temerrütten sonra, kiraya veren, bu yöndeki beyanını hemen kiracıya hemen bildirmek kaydıyla, sözleşmeyi feshederek sözleşmenin süresinden önce bitmesinden kaynaklı zararını da isteyebilecektir. Kiracı, kusursuz olduğunu ispat ederek ilgili tazminattan kurtulabilecektir. Gerçekten de TBK m. uyarınca kiralananı kullanım bir sürekli edim olduğu için, kira sözleşmesinde dönme yerine, fesih hakkı söz konusu olabilecektir.

F. Kira Sözleşmesinin Feshinin Sonuçları

Kira sözleşmesi feshedilmesinin sonuçlarına dair kira sözleşmesinde birtakım özel düzenlemeler öngörülmüştür. Buna göre, TBK m. ve TBK m. hükümleri uyarınca, kira sözleşmesinin feshi halinde kiralananın kiraya verene iadesi gerekmektedir. TBK m. ’te kiraya verenin kiralananı nasıl teslim aldıysa aynı şekilde iade etmek zorunda olduğu belirtilmektedir. Aksi halde, TBK m. /2 uyarınca, kiraya verenin tazminat ödeme zorunluluğu söz konusu olabilecektir. Yine de kiracının bu sorumluluğunu üçe ayırmak gerekecektir. Şöyle ki, olağan incelemeyle belirlenecek eksik ve ayıpların geri alma sırasında derhal kiracıya yazılı şekilde bildirilmesi gerekir. Aksi durumda, kiracı sorumlu tutulamayacaktır. Olağan incelemeyle belirlenemeyecek eksik ve ayıplar ise belirlendiğinde derhal kiraya verene yazılı olarak bildirilmelidir. Üçüncü olarak, TBK m. /1’de, kiracının sözleşmeye uygun kullanımından kaynaklı eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayacağı ifade edilmiştir.

Ürün kirasının sona ermesi halinde kiralananı geri verme yükümlülüğü TBK m. hükümleri arasında düzenlenmiştir. Buna göre, kiranın bitiminde, kiracı, kiralananı tutanağa geçirilmiş olan bütün eşyalarla birlikte ve bulundukları durumda geri vermekle yükümlüdür. Bu eşyalara değer biçilmişse, kiracı, bunlarla özdeş tür ve değerde eşyayı teslim veya değer eksikliklerini giderme şeklinde iade yükümlülüğünü yerine getirebilecektir. Yine, kiracı, iyi işletilme halinde kaçınılabilecek olan değer eksikliklerini de tazmin etmekle yükümlüdür. Bunun karşılığında, kiracı, kendisinin yaptığı masraflardan veya emeğinden doğan değer artışı için tazminat isteyebilecektir. Fakat, buradaki masraf veya emek, TBK m. /3’te belirtilen, kiracının kiralanana göstermekle yükümlü olduğu özen çerçevesinde gösterilen masraf ve emeği aşacak derecede olmalıdır. Tarımsal taşınmazların kirasında geri verme yükümlülüğüne özel olarak TBK m. hükümleri de ilave düzenlemeler getirmiştir.

Sonuç

Kira bedelini ödemede temerrüt için kira bedeli gündemde bulunmalıdır. Kira bedeli niteliği taşımayan yan giderler, kullanım giderleri gibi sebepler bu çalışmanın kapsamı dışında bırakılmıştır. Kira bedelini ödemede temerrüt için, muaccel bir kira bedelinin kural olarak ihtara rağmen haklı bir sebep olmaksızın ödenmemesi gerekmektedir. Kira bedelinin temerrüde düşmesi halinde kiraya veren kira bedeli ve temerrüt faizi ve şartları varsa aşkın zararını isteyebilecektir. Ayrıca, kiraya veren, hapis hakkına da sahip olabilecektir. Temerrüt halinde ayrıca ilave şartlar gerçekleşmişse, kiraya veren, kira sözleşmesinin feshi için ise TBK m. , TBK m. veyahut İİK m. ’daki düzenlemelere başvurabilecektir. Kira sözleşmesi feshedildiğinde, kiracının kiralananı iade etme yükümlülüğü de ayrıca ortaya çıkacaktır.

Dipnotlar

Kiranın düzensiz ödenmesi halinde ne olur?

Mesken ve işyeri kiralamalarında tarafların aralarında yaptıkları anlaşmaya istinaden kira sözleşmesi imzalanıyor. Sözleşme ile birlikte kiraya veren, taşınmaz malının kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı üstlenirken; kiracı da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstleniyor.

Ayrıca; Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlü oluyor. Bu konuda yerel âdete de bakılıyor.

Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumlu oluyor.

Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlü oluyor. Peki, kiranın düzensiz ödenmesi halinde ne olur?

Kiranın düzensiz ödenmesi..

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya

Bu belge mülk sahibi tarafından, geciken kira bedeli için ihtarname ile kiracıya uyarıda bulunmak için kullanılır. Bu belge ile kiranın ne zamandan beri ödenmediği belirtilerek; ödenmeyen kira miktarı, faizi ile birlikte talep edilebilir.

Kira gecikmesi için ihtarname göndermek, mülk sahibinin kira ödemelerini zamanında yapamayan kiracıyı tahliye etme girişiminin ilk adımıdır.

Kira sözleşmesinde, bir tarafta sözleşme süresince malını kullandıracak kimse yani mülk sahibi vardır. Diğer tarafta ise sözleşme süresince mülkün kullanımına karşı bedel ödeyecek olan kiracı vardır. Kiracının yükümlülüğü, mülkü kullanma bedelini mülk sahibine ödemektir.

Bu belge nasıl kullanılır?

Bu belge, kiracıya kira bedelinin ödenmesi gerektiğini hatırlatmak için kullanılır. Kiracıyı tahliye etme girişiminde bulunmadan önce bu belge ile kiranın ödenmediğine dair bildirimde bulunulmalıdır.

Kiraya veren kira bedelinin gecikmesi nedeni ile kiracıya karşı iki farklı yol izleyerek tahliye davası açabilir. Bunlardan ilki iki haklı ihtarname ile kiracı aleyhine tahliye davası açmaktır. İkinci yol ise temerrüt nedeni ile tahliye davası açmaktır.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası

Kiraya veren, kira bedelini ödememesi ya da geç ödemesi nedeni ile bir yıl içerisinde iki defa haklı yazılı ihtarname gönderdiği kiracı aleyhine kira döneminin sonunda tahliye davası açma hakkına sahiptir.

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için;

• Kiracının iki haklı ihtara sebebiyet vermesi
• Bu iki ihtarın bir kira yılı içerisinde iki farklı aya ait olması
• İhtarların muaccel olan kira bedeli alacağına ait olması

Temerrüt nedeni ile tahliye davası

Temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilmesi için ise bir ihtarnamenin gönderilmesi yeterlidir. İcra yolu ile tahliye talepli icra takibi de yapılabilir. Kiracının bu yol ile tahliye edilebilmesi için ihtarnamede kiracıya 30 gün süre verilmelidir. Kiracı ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde geciken kira bedelini ödemez ise kira döneminin sonu beklenmeden temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilir.

İhtarname içerisinde ödeme yapılması için karşı tarafa süre tanınmalıdır. İhtarnamede karşı tarafa verilecek süre ileride izlenecek yol bakımından önem teşkil eder. İleride iki haklı ihtarnameye dayanarak kiracıya tahliye davası açmak isteniyor ise ihtarnamede verilecek sürenin bir önemi yoktur; iki haklı ihtarname ile kiracının en az 2 farklı ayın kirasını geç ödediğini kanıtlamak yeterlidir. Ancak temerrüt nedeniyle tahliye davası açmak isteniyor ise kiracıya ihtarnamede en az 30 gün süre verilmelidir.

Bu belgede, kiralık mülkün adresi de dahil olmak üzere; kira sözleşmesi ile belirlenen kira ücreti ve gecikme faizi bilgileri yer almaktadır.

Bu belgedeki şablonlar doldurulmalı ve çıktısı alınarak imzalanmalıdır. Kanuna göre, ihtarnamenin yazılı halde olması yeterlidir. Bu belge iadeli taahhütlü mektup olarak ya da noter aracılığıyla gönderilebilir.

Yasal Dayanak

Türk Borçlar Kanunu' nun /2. maddesine göre; kiraya veren, kiracıya kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtar göndermiş ise açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Türk Borçlar Kanunu' nun maddesine göre; kiracı muaccel olan kira bedelini veya yan gideri zamanında ödemez ise, kiraya veren kiracıya 30 gün süre verip, bu sürede de borç ödenmez ise sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Örnek nasıl değiştirilir?

Bir form dolduruyorsunuz. Siz formdaki soruları yanıtladıkça, belge gözlerinizin önünde düzenleniyor.

Her şey tamamlandığında, belge size Word ve PDF formatlarında gönderilir. Belgeyi değiştirebilir ve yeniden kullanabilirsiniz.