Ev Sahibi Kiracıyı Ne Kadar Sürede Çıkarabilir 2018

ev sahibi kiracıyı ne kadar sürede çıkarabilir 2018

kiracı tahliye davası

Kira sözleşmesi, kiracı ve kiralayanın taraf olduğu ve her iki tarafı da borç altına sokan bir yapıya sahiptir. Bu makalemizde konut ve çatılı iş yerinden kiracı tahliyesi konusu ele alınacaktır. Konut, kişilerin barınma ihtiyaçlarını karşılamak için mesken edindikleri yerlerdir. Çatılı iş yeri, ticari işlemlerin gerçekleştirilmesi amacıyla kiralanan yerlerdir. Kiracı tahliyesi hukukumuzda sıkı şartlara bağlandığı için dikkatli ve hızlı bir şekilde yürütülmesi gereken bir konudur. Hak kaybı yaşanmaması için uzman bir avukattan destek alınması gerekir. Kiracı değil de taşınmazınızı işgal eden biri söz konusu ise ecrimisil nedir konulu makalemizi inceleyebilirsiniz.

Kiracı Tahliyesi Sebepleri

Kira ile ilgili düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu’nda bulunmaktadır. Kiracı tahliyesine sebep olacak sebeplerden ilki kira sözleşmesine aykırı davranışlarda bulunmasıdır. Apartman sakinlerine rahatsızlık vermek, kiralananı gerekli özen ve dikkati göstermeden kullanmak ve kira bedelini ödememek kiracının sözleşmeye aykırı davranması nedeniyle tahliyesine yol açabilir. Bu nedenlere dayalı olarak kiracının tahliye edilebilmesi için kiralayanın, kiracıyı yazılı olarak ikaz edip otuz gün süre vermesi gereklidir. İkaz edilmesine rağmen kiracı bu davranışlarına devam ederse kiralayan sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiracı aynı yıl içerisinde iki kira bedelini ödemez ve kiralayan, kiracıya noter aracılığıyla iki kez ihtarda bulunursa sözleşmeyi feshetme hakkı olur. Önemli olan husus ödenmeyen kiraların aynı yıl içerisinde yer alması gerekliliğidir.

Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda kiraya veren kiracıya yazılı olarak en az otuz gün süre vermelidir. Ayrıca talep edilen kira bedeli muaccel yani ödeme zamanı gelmiş bir alacak olmalıdır. Taraflar ödeme gününü kira sözleşmesinde serbestçe kararlaştırabilirler. Ödeme gününün belirlenmediği durumlarda kanun gereği ödeme günü ayın son günüdür.

Kira sözleşmesinin sona erme yollarından biri de bildirim yoluyla sona ermedir. Eğer kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılmış ise kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce durumu kiralayana bildirerek çıkma hakkına sahiptir. Kiraya veren ise belirli süreli kira sözleşmelerini bildirim yoluyla sona erdirme hakkına sahip değildir. Tek istisnası ise on yıllık uzama süresinin sonundan itibaren uzayan her yılın bitiminden üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirme hakkıdır. Belirsiz süreyle yapılmış sözleşmelerde ise kiracı yılın her altı aylık dönemi için üç ay önceden bildirimde bulunarak çıkabilir. Kiraya veren için ise belirli süreli sözleşmelerde uygulanan esaslar geçerlidir.

Kiracının Tahliyesi Davası

Kiracının tahliyesi için açılacak davanın çeşitli sebepleri olabilir. Bunların bir kısmı kiraya verenden bir kısmı ise kiracıdan kaynaklanan sebeplerdir. Öncelikle kiraya verenden kaynaklı sebeplere bakalım. Kiraya veren kiracıyı gereksinim sebebiyle çıkarabilir. Kanun koyucu bunun için gereksinimin kiraya verenin kendisinden, eşinden, alt soy, üst soy veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş ihtiyacından kaynaklanmasını aramaktadır. Bu şartların varlığı halinde kiralayan, belirli süreli sözleşmeler de sürenin sorma ermesinden, belirsiz süreli sözleşmeler de ise fesih sürelerine uygun fesih bildiriminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davasını açmalıdır. Bu tahliye davasının ilk şartı gereksinimin yukarıda saydığımız kişilerden kaynaklanıyor olmasıdır. Ayrıca bu gereksinimin inandırıcı, somut ve samimi olması aranmıştır.

Yeni malikin açacağı tahliye davasında da yine gereksinim şartı aranmıştır. Ayrıca malik olduğu tarihten itibaren bir ay içerisinde durumu kiracıya bildirmelidir. Şartların sağlanması halinde malik olduğu tarihten itibaren altı ay sonra dava açarak kiracıyı tahliye edebilir.

Bir diğer durum ise yeniden inşa veya imar halinin bulunmasıdır. Bu nedenle tahliye davası açılabilmesi için yapılacak değişikliğin kiracının taşınmazda oturmasını imkânsız hale getirecek kadar kapsamlı olması aranmıştır. Bu durumda belirli süreli sözleşmeler sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmeler ise fesih kurallarına uyarak bu tarihten itibaren bir ay içerisinde açılacak tahliye davası ile kiracı tahliye edilebilir.

Kiracıdan kaynaklı sebepler ise tahliye taahhüdünün bulunması, yukarıda bahsettiğimiz gibi iki haklı ihtara rağmen kirayı ödememesi ve birlikte yaşadığı eşinin başka bir konutunun olması halidir.

Kiracının Taahhütname ile Çıkarılması

Türk Borçlar Kanunu’nun maddesinin ilk fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre kiracı yazılı bir taahhütname ile belirli bir tarihte kiralanandan çıkmayı üstlenirse ve bu tarihte çıkmaz ise kiraya veren bir ay içerisinde dava yoluyla tahliye yoluna veya icra kanallarıyla tahliyeye gidebilir.

Kiracının tahliyesinin taahhütname ile sağlanabilmesi için taahhütnamenin belirli geçerlilik şartlarına haiz olması gereklidir. Taahhütname yazılı olmalıdır, kiracı tarafından kiralananın tesliminden sonra imzalanmış olmalıdır yani tahliye taahhütnamesinde yazan tarih kira sözleşmesinden önceki bir tarih olmamalıdır ve doğal olarak tarih kesinlikle bulunmalıdır. Tahliye taahhütnamesini sadece kiracının imzalaması yeterlidir. Yazılılık şartı adi yazılılıktır. Yani noter aracılığıyla düzenlenmesine gerek yoktur. Kiracının veya kiracılar birden çoksa hepsinin taahhütnameye onay vermesi gerekir. Ancak kiracı yetkili vekil aracılığıyla da bu işlemi yapabilir.

Tahliye taahhütnamesinde dikkat edilmesi gereken noktalardan birisi de kiracının özgür iradesiyle taahhüt altına girmesidir. Kiracının aldatılarak, korkutularak veya kendi hatası nedeniyle imza atması durumunda taahhütname geçersiz kabul edilir. Ancak kiracının bu hakkını bir yıl içerisinde kullanması gereklidir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Süresi Ne Kadardır?

Eğer kiralayanın elinde kanuni şartları taşıyan bir tahliye taahhütnamesi bulunuyor ise davanın uzun sürmeyeceği söylenebilir. Ancak net bir şey söylemek mümkün değildir. Her somut olayın şartları kendi içinde değişkenlik göstermektedir. Ayrıca mahkemelerin iş yükü de göz önüne alınmalıdır.

Kiracı Tahliyesi İcra ve Dava Yolu

Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak açılacak davanın davacısı sadece kiraya veren olabilir. Taşınmazın yeni maliki, malik olduğu andan itibaren bu davanın tarafı olmaya hak kazanır. Davanın davalısı ise kiracıdır. Dikkat edilmesi gereken nokta birden fazla kiracının olduğu durumlarda davanın kiracıların hepsine karşı açılması gerektiğidir. Bir diğer önemli nokta tahliye taahhüdü yapıldıktan sonra kiracının kira sözleşmesini devretmesi durumudur. Bu durumda yeni kiracı da bu taahhütname ile bağlıdır. Ancak yeni kiracının eski kiracıdan tazminat isteme hakkı bulunmaktadır.

Kiralayanın taahhütnamede gösterilen tarihten itibaren bir ay içerisinde dava açması gereklidir. Kiralayanın dava açarken bir aylık süreyi göz önünde bulundurması gerekir. Zira bu süre niteliği gereği hak düşürücü süredir. Sürenin geçirilmesi halinde taahhütnameye dayanılarak dava açılması mümkün değildir. Bu sürenin istisnasını kiralayanın bu bir aylık süre içerisinde kiracıya dava açacağını bildirmesi durumu oluşturur. Bu durumda dava açma süresi bir kira yılı uzar.

Tahliye taahhütnamesinin sağladığı en büyük kolaylık kiracının mahkeme yoluyla çıkarılması yolunun yanında icra yoluyla takip edilme olanağının da bulunmasıdır. İcra yolunda, icra dairesince kiracıya tahliye emri gönderilir ve on beş günlük bir süre verilir. Kiracı bu tahliye emrine tebliğden itibaren yedi gün içerisinde itiraz edebilir. İtiraz halinde kiraya veren itirazın kendine ulaşmasından itibaren altı ay içerisinde icra mahkemesine başvurabilir. Eğer bu altı aylık süreyi kaçırmış ise gene itirazın tebliğinden itibaren başlayan bir yıllık süre zarfında sulh hukuk mahkemesine başvurma hakkı mevcuttur.

Tahliye Taahhüdünde Cezai Şart Öngörülmesi

Uygulamada kiracının taahhütnamede gösterilen tarihte taşınmazı boşaltmaması halinde belirli bir miktar parayı cezai şart olarak ödeyeceği kararlaştırılabilir. Bu durumda kararlaştırılan tarihte taşınmazı boşaltmayan kiracı bu cezai şartı ödemekle yükümlü hale gelir. Ancak taahhütnamede gösterilen cezai şart miktarının astronomik miktarlar olması halinde mahkemece bu cezai şart geçersiz sayılır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kiracı çıkarma davalarında sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Bu işlemlerin alanında uzman bir avukat yardımıyla yapılması işleyişin hatasız ve hızlı bir şekilde sonuçlanmasını kolaylaştırır. Teknik sürelerin çokluğu ve Borçlar Kanunu’nun kiracıyı koruyan hükümleri göz önüne alındığında hak kaybı yaşanmaması için uzman bir avukat desteği hayati bir öneme sahiptir.

İlgili Yargıtay Kararları

Karar 1:

“Kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların, sayılı TBK&#;nın maddesi ( sayılı B.K.&#;nın Md. ) kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden istenebilmesi mümkündür. Kural olarak bu gibi faydalı ve zorunlu masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananın tahliyesi sonunda, kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Kiraya verenin sorumluluğu, faydalı ve zorunlu imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.” Yargıtay 3. Hukuk D. / E. / K.

Karar 2:

“Kiracı yasal tahliye ve anahtar teslimi gerçekleşinceye dek kira parasını ödemekle yükümlüdür. Kiralanan tahliye edilmedikçe kiracının sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder. Kiralananın tahliyesi ise teslim ile olur. Teslimin varlığı ise kiracı tarafından ispatlanmalıdır. Kiralananın boşaltılması, adresini taşıması yahut kiracı tarafından kullanılmaması yasal teslim olmadığından, kiraya veren tarafından kabul edilmedikçe kiracıyı yükümlülüklerinden kurtarmaz. Kiralananın tahliye ve teslim edildiği davalı tarafından yazılı delillerle kanıtlanamadığından, davacının beyan ettiği tarihin, mahkemece tahliye tarihi olarak kabul edilmesi isabetli görülmüştür.” Yargıtay 3. Hukuk D. / E. / K.

İçerisinde Kiracı Bulunan Bir Konutun Edinilmesi Halinde Kira Sözleşmesinin Feshi

Uygulamada da görüldüğü üzere; içerisinde kiracının bulunduğu bir konutun, kira sözleşmesi devam ederken, hayatın olağan seyri çerçevesinde satış, bağışlama vs. nedenlerle maliki değişebilmektedir. Bu halde ise kiracı ile evin yeni sahibince çeşitli sorular sorular sorulmakta ve nasıl bir yol alınması gerektiği hakkında çözümler aranmaktadır. Dolayısıyla bu yazımızda kiralanan konutun sahibinin değişmesi ile ortaya çıkan soru ve sorunlara yönelik cevaplar vermeye çalışacağız.

Kiralanan Ev (Konut) Satıldığında Kiracı ile Önceki Ev Sahibi Arasındaki Kira Sözleşmesi Sona Erer Mi?

Hayır, sona ermez. Bir konutun satılması vs. sebeplerle sahibinin dolayısıyla kural olarak kiraya verenin değişmesiyle kira sözleşmesi sona ermeyecektir. sayılı Türk Borçlar Kanununun maddesine göre; &#;Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni Mâlik kira sözleşmesinin tarafı olur&#; denmektedir. Bu bağlamda içerisinde kiracı bulunan bir evin satılması halinde önceki ev sahibi ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesi aynı madde ve şartlarla yeni ev sahibi ile devam edecektir.

Yeni Ev Sahibi; “Önceki Malik ile Kiracı Arasında Yapılan Kira Sözleşmesini Kabul Etmiyorum” Diyebilir Mi?

TBK m emredici bir hükümdür. Kanun koyucu burada kiralananın kira süresince el değiştirmesi halinde kiracının bundan etkilenmeyeceğini, önceki kiraya verenle yapılan kira sözleşmesinin aynı şartlarla devam edeceğini ve yeni maliki de bağlayacağını belirtmiştir. Dolayısıyla yeni ev sahibinin; &#;Ben evi satın aldım. İçerisindeki kiracıyla bir kira sözleşmesi yapmadım. Önceki ev sahibinin yaptığı kira sözleşmesi beni ilgilendirmez.&#; şeklinde bir beyanının haklılığı bulunmamaktadır.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir Mi?

Yeni ev sahibi; sadece kiralanan konutu satın alması sebebiyle kiracıyı çıkartma hakkına sahip değildir. Bir başka deyişle konutu satın almak tek başına sözleşmeyi sonlandırarak kiralananın tahliye edilmesi için haklı bir sebep değildir.

Kanunda belirtilen şartların bulunması halinde örneğin; kiracının kira bedelini ödememesi, yeni ev sahibinin konut ihtiyacı vs. Sebeplerle ve süresi içerisinde tahliye davası açarak kiralananın tahliyesini sağlayabilirler.

Ya da yeni malik ile kiracının anlaşmak suretiyle ortak kararlarıyla kira sözleşmesini sonlandırmaları gerekmektedir. Dolayısıyla yeni malikin hemen kira sözleşmesini sonlandırması gibi bir durum söz konusu değildir. Bu tamamen somut olaya göre değişkenlik gösterebilecektir.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Ne Zaman Çıkarabilir? Şartları Nelerdir?

Öncelikle yukarıda belirttiğimiz üzere konutun sahibinin değişmesi kiralananda oturan kiracının çıkartılması için geçerli veya haklı bir sebep değildir. TBK m. gereğince konutun yeni sahibi; eski malikle yapılan kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı haline gelecektir. Haklı bir sebep olmadıkça (kiracının kira bedelini ödememesi, komşulara rahatsızlık vermesi, kiralananla ısrarla zarar vermesi, konut gereksiniminin bulunması vs.) yeni ev sahibi kiracı kabul etmediği sürece kira sözleşmesini feshedemez, kiracıyı konuttan çıkmaya zorlayamaz.

Fakat yeni ev sahibinin kiracıyı ne zaman çıkarabilir sorusu ile kastedilenin &#;Yeni malikin gereksinimi&#; başlıklı TBK m. hükmü olması sebebiyle söz konusu tahliye nedeninden de bahsetmemiz gerekmektedir:

Borçlar Kanununun maddesinde; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” denmektedir.

Yeni ev sahibinin veya yakınlarının konut ihtiyacının bulunmasını kanunumuz kira sözleşmesini sonlandırabilmek için geçerli bir neden olarak kabul etmiştir. Fakat bu halde de kanun şekli bazı şartlar aramış ve her halde dava açılması zorunluluğu öngörmüştür. Bir başka deyişle yeni ev sahibi TBK m hükmündeki koşulları sağlasa dahi tahliye davası açmadan kira sözleşmesini feshedemeyecektir.

Yeni ev sahibinin ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesini sonlandırabilmesi için gerekli olan şartlara bakmamız gerekirse;

1-) Kişi konutu (kiralananı) satın alma, bağışlama vs. bir hukuki nedenle edinmiş olmalıdır.

2-) Yeni ev sahibi; konutu edindiği tarihte içerisinde kiracı bulunmalıdır. Yani önceki ev sahibi ile kiracı arasında; konutun sahibinin değiştiği tarihte devam eden bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.

3-) Yeni Ev Sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne-babası, dedesi vs.) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu bulunmalıdır.

Kanun maddesinin yeni ev sahibinin “bakmakla yükümlü olduğu kişiler” kavramına malikin akrabaları, arkadaşları vs. kişinin bakmakla yükümlü olduğu herhangi bir birey de dahil edilebilecektir.

Burada belirtmemiz gereken bir husus; yeni ev sahibinin kira sözleşmesini sonlandırabilmesi için yukarıda belirttiğimiz kişilerden herhangi birisinin konut ihtiyacı bulunmalıdır. Söz konusu kişiler dışındaki yeni ev sahibinin yakınlarının konut ihtiyacının bulunması sebebiyle kiracıdan konutu tahliye etmesi istenemeyeceği gibi kanunda belirtilen bu kişilerinde dürüstlük kuralı çerçevesinde bir konut ihtiyacının olduğundan bahsedilemiyorsa yine kiracıdan konuttan çıkması hususunda bir talepte bulunulamaz.

4-) Kanun koyucu kiraya verene burada iki ihtimal öngörmüştür ve iki durumda da yeni ev sahibi belirtilen şartları sağladıktan sonra tahliye davası açmak zorundadır.

a-) Yeni Ev Sahibi konutu edindikten (satın aldıktan) sonra bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. İspat kolaylığı açısından yazılı bildirimin noter aracılığıyla yapılması faydalı olacaktır. Yeni malik yazılı bildiriminin içeriğinde; kiralananı hangi tarihte edindiğini (satın aldığını), kiralanana kendisinin/kanunda belirtilen kişilerin ihtiyacının bulunduğunu ve kanuni düzenlemeler çerçevesinde kira sözleşmesini sonlandırma iradesinde olduğunu belirtmesi gerekir. Daha sonra konutu edindiği tarihten itibaren altı ay sonra açacağı tahliye davası ile kira sözleşmesini sonlandırabilir.

b-) Ya da yeni malik kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmasına gerek olmaksızın; önceki ev sahibi ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinin bittiği tarihten itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açarak kira sözleşmesinin sonlandırılmasını talep edebilir.

Yeni ev sahibinin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi için yukarıda belirtilen süreler hakkında TBK m. ’te; “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” denmektedir. Buna göre yeni ev sahibinin söz konusu nedenle tahliye davası açma süresini uzatma imkanı da bulunmaktadır.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı En Erken Nasıl Çıkarabilir?

Somut durumda kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, komşulara rahatsızlık vermekte ısrar etmesi, kiralanana önemli zararlar vermesi, tarafların anlaşmaları ile kira sözleşmesini sonlandırma imkanlarının olması vs. sebeplerin bulunup bulunmamasına göre bu sorunun cevabı değişebilecektir.

TBK m kapsamında yeni ev sahibinin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ihtiyacı bulunması hali üzerinden varsayımda bulunursak; yukarıda belirttiğimiz şartların yerine getirilmesi halinde kiracının konuttan tahliyesinin sağlanması (kiracı ile ortak bir karara varılamadığı kabul edilerek) ortalama 1, yıl sürebilecektir.

Veya kiracının bu süreçte kira bedelini zamanında veya tam olarak ödememesi halinde kiracının tahliyesinin sağlanabilmesi çok daha kısa sürebilecektir. Bu bağlamda somut durumunuz özelinde olası hak kayıpları veya gecikmelerle karşılaşmamak adına uzman bir gayrimenkul avukatı ile beraber hareket etmenizi öneriyorum.

Yeni Ev Sahibinin veya Kanunda Sayılan Kişilerin Konut İhtiyacından Ne Anlamak Gerekir?

“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Olayımıza gelince; Davacı, davalıların kiracı olduğu taşınmazı yeni iktisap ettiğini belirterek kendi konut ihtiyacı nedeniyle sy&#;nın 7/d maddesi gereğince tahliyeye karar verilmesini talep etmiştir. Davacının, yukarıda açıklanan ilke doğrultusunda iktisaptan itibaren 1 ay içinde davalı kiracılara ihtar tebliği tahliyeye karar verilmesi için yeterli değildir.

İhtiyaç iddiasında bulunan davacı yeni malik ihtiyacın varlığını kanıtlamakla yükümlüdür. Mahkemece, davacı delilleri toplanarak yukarıdaki ilkede açıklandığı üzere davacının konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 6. HD., E. / K. / T. )

Yeni Ev Sahibinin İhtiyaç Sebebiyle Kiracıyı Çıkarması ile İlgili Yargıtay Kararları

“Dava malikin ihtiyacı sebebiyle tahliyeye ilişkindir. Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse TBK.’nun maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.

Ancak yeni malik eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak TBK&#;nun maddesi uyarınca sözleşmenin sonunda bir ay içinde, ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açabilir. Açılacak bu davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.

Dosya kapsamına göre davacı kiralananı 08/09/ tarihinde iktisap etmiş ancak TBK&#;nun maddesine göre göndermesi gereken ihtarnameyi bir aylık sürenin dolmasından sonra 20/10/ tarihinde keşide etmiş, ihtarname davalıya 27/10/ tarihinde tebliğ olunmuştur. Bu bağlamda davacının TBK&#;nun maddesine dayanarak tahliye talep edebilmesi mümkün değildir.

Ancak aynı yasanın maddesi düzenlemesine göre; &#; Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü oldugu diger kisiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, &#;monash.pwi süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, &#;bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir .&#; Taraflar arasında geçerli olan kira akti 20/11/ tarihli olup 20/11/ tarihinde kira dönemi sona ermiştir.

Eldeki dava 02/12/ tarihinde, yani kira döneminin bitiminden itibaren 1 aylık yasal süre içinde açılmış olduğuna göre davanın süresinde olduğunun kabulü gerekecektir. Bu noktadan sonra ise ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığının tespiti ve değerlendirmesi yapılmalıdır.” (Gaziantep BAM, 3. HD., E. / K. / T. )

Kiralananı Sonradan Edinen Kişinin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açmakta Seçimlik Hakkı Bulunmaktadır

“Kiralananı sonradan edinen kişinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmakta seçimlik hakkı bulunmaktadır. Yeni malik satın almadan itibaren 1 ay içinde bu durumu ve ihtiyaç nedeniyle tahliye talebini kiracıya tebliğ ettikten sonra eski malikle yapılmış kira sözleşmesi daha kısa bir sürede sona eriyorsa sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde, kira sözleşmesi daha uzun bir sürede sona eriyorsa, satın alma tarihinden itibaren 6 ay sonra dava açabilir.

Davalının 01/09/ tarihli kira sözleşmesi ile ikamet ettiği mecuru, davacıların 23/05/ tarihinde ihtiyaçları olduğundan ve ikamet etmeleri için satın aldıklarını, bu hususta Beyoğlu Noterliğinin 25/05/ tarih ve yevmiye nolu ihtarnamesinin davalı kiracıya 30/05/ tarihinde tebliğ edildiği, davanın ise önceki malikle yapılan 01/09/ tarihli kira sözleşmesinin bitimini takip eden 1 aylık yasal sürede 02/09/ tarihinde açılmakla davanın süresinde açıldığı sabittir. (TBK /2. madde)

Davacıların İstanbul da kirada oturduğuna ilişkin kira sözleşmesi, İstanbul&#;da başka oturabilecekleri gayrimenkulleri bulunmadığı tapu kayıtları ve tüm dosya kapsamından anlaşılmakla, davacıların ihtiyacının samimi, zorunlu ve daimi olduğundan mahkemece davanın kabulüne ilişkin verilen kararda bir hata bulunmamaktadır.

İlk derece mahkemesinin kararında esası etkileyen bir usul hatası bulunmadığı, vakıa tespitlerinin tam ve doğru olarak yapıldığı, maddi hukuk normlarının doğru olarak uygulandığı, delillerin değerlendirilmesinde de hatalı bir sonuca varılmadığı anlaşıldığından davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine karar vermek gerekmiştir.” (İstanbul BAM, HD., E. / K. / T. )

“Yeni Ev Sahibinin Kirada Oturuyor Olması İhtiyacın Varlığına Karine Teşkil Eder.”

“Mahkemece yapılan yazışmalar neticesinde davacı malik adına mesken vasfında başkaca kayıtlı taşınmaz bulunmadığı, yine davacının halen bir başka taşınmazda kiracı olarak oturduğu anlaşılmaktadır. Yine dosyaya sunulmuş bulunan Adana monash.pwiğinin 29/08/ tarih ve yevmiye numaralı ihtarnamesine göre davacının kiracısı bulunduğu taşınmazdan tahliyesi yönünde baskı altında olduğu da görülmektedir. Tanık beyanları da davacının ihtiyacını doğrulamaktadırlar.

Yargıtay uygulamalarında da değinildiği üzere, ihtiyaçlının kirada oturuyor olması ihtiyacın varlığına karine teşkil eder. Karinenin aksini ispat yükümlülüğü ise davalıya düşmektedir. Davalı tarafça taşınmazın balkonuna satılık ilanı asıldığından bahisle buna ilişkin fotoğraflar dosyaya sunulmuş ise de fotoğrafların hangi tarihte çekildiği ve kiralanan ile aynı yer olup olmadığı hususunda dosyaya başkaca delil sunulmamıştır. Bu durumda ihtiyacın varlığına ilişkin karinenin aksi ispatlanamadığına göre davanın kabulünde hukuka aykırılık bulunmamaktadır.” (Gaziantep BAM, 3. HD., E. / K. / T. )

Av. Oktay Altunkaya

ankaraavukat

Mal Sahibi Açısından (Kiralayan + Edinen)

İçinde kiracısı olan bir konutu satın aldığı zaman, mal sahibinin kiracıyı çıkarma hakkı var mı?

&#; TBK m. /1 uyarınca kiralananın devriyle birlikte yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı durumuna gelmiştir. Dolayısıyla, kiraya veren sıfatına haiz olan yeni malikin genel hükümlere göre fesih hakkı bulunmaktadır. Kiraya ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesi için düzenlenmiş genel hükümlerine göre; kiracının temerrüdü, özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunun ihlali, taraflar için kira ilişkisi çekilmez bir hal alması ve kiracının iflası durumlarında kiraya verenin fesih hakkı bulunmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu’nu Maddesindeki düzenlemede tahliye sebepleri sayılmıştır; yeni malikin gereksinimi, inşa ve imar sebepleriyle kiracıyı açacağı tahliye davası ile konuttan çıkarma hakkı bulunmaktadır. Şöyle ki; yeni malik kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa veya kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih bildirimi süresine uyarak bir ay içerisinde tahliye davası açabilir. Tahliye davası sözleşmeyi sona erdirmesi sebebiyle bir yenilik doğurucu dava niteliğinde olmasının yanında tahliye hükmü nedeniyle de eda davası olarak karşımıza çıkar.

Kiracının konuttan çıkarılması sonucunda yeni malikin TBK’nun maddesine göre yeniden kiralama yasağı bulunmaktadır. Yeni malik gereksinim sebebiyle kiracıyı konuttan çıkardığında Türk Borçlar Kanunu’nun /1 hükmü gereğince kiralananı haklı bir sebep olmaksızın üç yıl boyunca kiraya veremez. İnşa ve imar sebepleriyle kiracı konuttan çıkartılmışsa yine TBK /2 gereğince; eski hali ile, üç yıl geçmedikçe yeniden kiralanamaz. TBK m. /2 hükmü eski kiracıya kiralanan üzerinde öncelik hakkı vermiştir. Şöyle ki; kiraya veren, kiralananı bu üç yıl içerisinde tekrar kiraya vermek isterse eski kiracının öncelik hakkını yapacağı yazılı bildirim ile sonlandırması gerekir. Eski kiracı öncelikli kiralama hakkını yazılı bildirim kendisinde ulaştıktan bir ay içerisinde kullanması gerekmektedir. Aksi takdirde, yazılı bildirimin üzerinden bir aylık süre geçtikten sonra, bu hakkını kullanamaz.

Kiracısı olan konutu alan mal sahibinin, kirayı değiştirme hakkı var mı? (Mevcut kira piyasa koşullarının gerisinde kaldı vs.)

&#; Yeni malik önceden yapılmış olan sözleşmenin tarafı sıfatına haizdir ve o sözleşmede kendisine düşen borçları yerine getirmelidir. Dolayısıyla, kira bedelindeki değişim ancak yenileme döneminde ve TBK m. ’e göre tüketici fiyat endeksini aşmayacak oranda belirlenebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun Maddesi gereği, taraflarca bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra, yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yıl sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun olarak belirlenir.

Türk Borçlar Kanunu’nun maddesine göre, kira bedelinin tespiti için açılacak olan dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Kiracı kirayı ödemiyor, tahliye etmiyor. Nasıl bir yol izlenebilir?

-TBK m. /2 gereği kiraya veren, kira bedeli ödenmediği için kiracıya aynı kira süresi içinde iki adet yazılı, haklı ihtarda bulunmuş ise kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Tahliye davası, kira sözleşmesini sona erdirmesi sebebiyle yenilik doğurucu dava özelliği taşırken tahliye hükmü nedeniyle de eda davası niteliğindedir.

İcra İflas Kanunu hükmü uyarınca kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluyla icra takibi, ödenmeyen kira bedelleri için gündeme gelebilir. Takibe itiraz edilmez ise tahliye kararı verilir. Ancak ödenmeyen kira bedellerini kiracı öderse tahliyesi istenemez.

Mevcut devam eden kira sözleşmesinde, kira düşük kaldı neler yapabilir mal sahibi?

Bu durumda kira tespiti davası mal sahibi tarafından açılabilir. Kira tespiti davaları, mevcut bir kira sözleşmesi var ise açılması mümkündür. Bu dava taşınmazın bulunduğu yer, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan bir dava türüdür. Herhangi bir süreye tabi değildir. Fakat yeni döneme etki etmesi istenen kira tespiti davası, yeni dönemde 30 günlük süre içinde kira tespiti davası açılması gerekir. Açılacak bu tespit davasından önce mutlaka kiracıya ihtarda bulunulması gerekir. 30 gün içinde dava açılmadı ve ihtar da yapılmadıysa belirlenecek kira bedeli bir sonraki kira dönemine etki eder.

Mal sahibinin, evinden kiracısını çıkarabilmesinin hukuki adımları nedir?

&#; Mal sahibinin kiracıyı evden çıkarabilmesi için kira sözleşmesinin genel hükümlere göre sona ermesinin dışında TBK m. gereği ’de belirtilen sebeplerle sınırlı olarak tahliye edilebilir. Tahliye davası için yetkili ve görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer, Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Tahliye davasının açılmasını gerektiren sebepler:

Kiraya verenin kendisi, eşi ya da üst veya alt soyunun bir konuta ihtiyaç duyması
Kiralananın onarım nedeniyle kullanılması imkânsız hale gelmesi
Kira sözleşmesi sırasında kiralananın satılması nedeniyle yeni malikin kendisinin, eşinin, alt ya da üst soyunun ihtiyaç duyması
Kiracının belli bir tarih için tahliye taahhüdü vermesinin ardından bir ay geçmesine rağmen tahliye etmemesi

1 yıldan daha az süreli imzalanmış kira sözleşmelerinde kiraya veren kiracıya kira borcunu ödememesi sebebiyle 2 haklı ihtarda bulunmuş ise kiraya verenin tahliye davası açması için beklemesi gereken süre 1 aydır. 1 yıldan daha fazla süreli sözleşmelerde ise tahliye davasının açılması için 2 haklı ihtara ek olarak herhangi bir süre şartı aranmaz fakat kira yılının bitmesi beklenmelidir.

Ev satışı öncesinde, satan kiralayan tahliye taahhüdü alabilir mi?

&#; Tahliye taahhüdü, hangi tarihte tahliye edileceği belirtilmek üzere TBK m. /1 uyarınca kiraya verene karşı, kiracı tarafından bizzat veya yasal temsilcisi tarafından yazılı olarak, kira sözleşmesinin üzerinden makul bir süre geçmesi üzerine yapılır. Tahliye taahhüdü o anda kiraya veren kimse ona karşı yapılacağından satış öncesi, satan kiralayan tahliye taahhüdü alabilir fakat taahhüt yerine getirilmediğinde dava veya icra yoluyla tahliye mutlaka kiraya veren tarafından yapılmalıdır. Kiraya veren sıfatına haiz olmayan malikin dava hakkı yoktur. Yeni malik ancak eski malikin halefi sıfatıyla dava açabilir.

Kiracı Açısından

Düzenli artırım ile kirasını ödeyen kiracıdan, sürekli artırım isteyen kiracı ne yapabilir?

&#; Kira bedeli, sözleşme serbestisi ilkesi gereği taraflarca serbestçe belirlenir. Fakat TBK zayıf olan tarafı korumak amacıyla bu özgürlüğe bazı sınırlamalar getirmiştir. Taraflar sözleşmede bir oran belirlemişse bu oran tüketici fiyat endeksinden yüksek olamaz. Taraflar oran belirlememişse hâkim hakkaniyete göre tüketici fiyat endeksini baz alarak kira bedelini belirler. Böyle bir durumda kiracının kira tespiti davası açması gündeme gelebilir veya sürekli artırım durumu, TBK m. uyarınca kiracı için sözleşmenin sürdürülmesini çekilemez hale getiriyorsa fesih bildirim süresine uyulmak suretiyle fesih de mümkündür.

Kontrat devam ederken, mal sahibi kiracının çıkmasını isterse kiracı ne yapabilir?

-TBK m. hükmü gereği, kiraya veren kira süresinin bittiğine dayanarak kira sözleşmesini sonlandıramaz. Kira sözleşmesi, belirli bir süre için belirlenmişse ve sürenin bitiminden en az 15 gün öncesinde yazılı olarak bildirim yapılmamışsa kira sözleşmesi, aynı koşullar ile bir yıl daha uzar. Kiraya veren ancak on yılın sonunda hiçbir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sonlandırma hakkına sahiptir. Kanun koyucu, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen ve fesih hakkı veren haller dışında kiraya veren, yasal fesih bildirim süresine uysa bile sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmamaktadır. Dolayısıyla, kiracı evden çıkmak zorunda değildir. Mal sahibinin çıkarma için haklı nedenleri bulunduğu durumlarda bu mümkündür. Bu nedenlerin başında kira bedelini ödeme borcunda kiracının temerrüde düşmesi gelir. Haklı sebep olmaksızın mal sahibi kiracının kontrat bitmeden çıkmasını isterse mal sahibinin bazı külfetlere katlanması gerekir. Şimdi oturulan ev için ödenmiş olan emlakçı komisyonu talep edilebilir. Çünkü çıkma nedeniyle yeni tutulacak ev için de komisyon ödenmesi gerekecek bunun dışında bulunan evin kirası hali hazırda oturulan yerdeki kira bedelinden daha yüksekse mevcut kira sözleşmesinin bitmesine kaç ay kaldıysa o aradaki kira farkı da talep edilebilir. Ayrıca taşınma için gerekecek nakliye ücreti de talep edilebilir. Taşınılan yer için elektrik, su, internet bağlatılmak zorunda kalınacaksa ve bunun için hem zaman hem para kaybı olacağından bunlar da talep edilebilir. Yine taşınılacak yerde temizlik, usta vs. ihtiyaçları varsa bunlara harcanacak ücretler de talep edilebilir. Bunların yanı sıra şu an oturulan yer iş yerine yakın olduğu için tercih edildi ise yeni bulunacak yer ve iş yer arası daha uzak olacaksa ve işe araçla gidiliyorsa km hesabı yaparak ve zaman farkı da göz önünde bulundurulduğunda aradaki fark talep edilebilir. Bu bedeller sözleşmede kalan süre kadar talep edilebilir. Mal sahibi bu ödemelere karşı çıkar, kabul etmezse onun yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkeme’sine dava açarak talepte bulunulabilir. Bu davada zamanaşımı 10 yıldır.

Kontrat süresinden önce ayrılmak isterse (ister ilk kontrat yılı bitmeden ister yenilendikten sonraki sene içinde) ne yapması gerekir, sorumluluğu kontrat bitimine kadar mıdır?

-Kiracının erken tahliyesi mümkündür fakat TBK m. gereği, sorumluluğu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi için gereken makul süre içinde devam eder. Yani bu süre içinde kiracı, kira sözleşmesinden doğan borçlarını yerine getirmek zorundadır. Makul süre için Yargıtay’ın 6. Hukuk Dairesi’nin E. /, K. / sayılı kararında şu ifadeler yer almıştır: “…Davalı kiracı kiralananı sözleşme süresi bitmeden önce tahliye etmiştir. Kiralananın kiracı tarafından erken tahliyesi halinde kural olarak kiracı kira süresinin sonuna kadarki kira bedelinden sorumludur. Kiralayanın ise tahliye edilen taşınmazın yeniden kiraya verilmesi hususunda gayret göstererek zararın artmasını önlemesi için kendine düşen yükümlülüğü yerine getirmesi gerekir. Bu halde davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibaret olup mahkeme kiralananın aynı şartlar altında ne kadar zamanda kiraya verilebileceğini araştırmalı ve sonucuna göre hüküm tesis etmelidir. Mahkemece, keşfe katılan bilirkişi kurulundan bu konuda ek rapor alınması veya gerekirse mahallinde uzman bilirkişi marifetiyle yeniden keşif yapılarak kiralanan taşınmazın aynı şartlarla ne kadar zamanda kiraya verilebileceği konusunda bilirkişi raporu aldırılmak suretiyle, makul sürenin belirlenmesi gerekirken, eksik inceleme ile bilirkişiye başvurulmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir…” Dolayısıyla, makul süre, durum ve koşullara göre farklılık gösterebilmektedir.

Süreden önce kiraya veren benzer sayılabilecek koşullarda başka bir kişiyle kira sözleşmesi yaptığı anda eski kiracının sorumluluğu sona erer. Tarafların erken tahliye nedeniyle anlaşma yapması mümkündür fakat anlaşma yapılamadıysa kiraya veren, erken tahliye nedeniyle kira kaybı alacağı için dava açma hakkına sahiptir. Bu dava da mahkemece yapılacak keşif ve bilirkişi raporu neticesinde muhtemel kiralama süresi ve buna bağlı olarak da kira alacağı tespit edilir. Tahliye için kiracının taşınmazı boşaltması tek başına yeterli değildir. Tam bir tahliye için anahtarın da kiraya verene uygun biçimde teslim edilmiş olması gerekir.

nest...

133096 133097 133098 133099 133100