Ev Sahibi Sözleşme Bitmeden Kiracıyı Çıkarabilir Mi

Son aylarda kiraların artmasıyla eski kiracılarını çıkarıp yerine aynı evi iki katı fiyatına kiralamaya başlayan ev sahiplerinin sayısı arttı. Ancak ev sahibinin sözleşme süresi dolmadan evi tahliye edebilmesi kolay değil. Bunun için haklı nedenleri olması gerekiyor. Avukat Mahir Orak konuyla ilgili açıklamalarda bulundu.

3 YOLU VAR

Kontrat süresi dolmadan kiracının tahliye edilemeyeceğini belirten Avukat Mahir Orak,  “Sözleşme bitmeden kiracının çıkarılması söz konusu olamaz. Ev sahibinin bunu yapabilmesi için haklı nedenleri olmalı. Bu nedenler başında kira borcunu ödemediği için temerrüde düşürülmesi ve sonrasında tahliye davası açılması geliyor. Kiracıya noterden ödeme için ihtar gönderilip 30 gün süre verilmek zorunda. Bu süre geçtikten sonra hâlâ ödeme yoksa tahliye davası veya icra takibi yoluyla yapılacak olan takip neticesinde icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir. Ayrıca ev sahibinin izni olmadan konutta ciddi bir değişiklik yapılması gibi sözleşmeye esaslı bir aykırılık olunması durumunda kiracı tahliye edilebilir.  Bir diğer yol ise esaslı tadilat, tamirat ve yıkım varsa kiracı tahliye edilebilir. Fakat bu durumun sonrasında kiracının yeniden davet edilmesi zorunlu. Eğer davet edilmezse kiracıya 1 yıllık kira bedeli ile taşınma bedeli ödenmesi gerekir” dedi.

30 GÜN SÜRE VERECEK

Orak’ın verdiği bilgilere göre kiracılar, komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlü. Bu yükümlüğe uymaması durumunda da ev sahibi en az 30 gün süre vererek, sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunabilir. Sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının ev sahibi ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında ev sahibi, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

EĞER EV SATILIRSA

Ayrıca evin bir başkasına satılması durumunda da kiracının 6 ay süresi bulunduğunu belirten Orak şunları söyledi:

"Kiracı içerdeyken taşınmazın satılması halinde yeni mal sahibi kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren 6'ncı ayın sonuna kadar kiracı içerde kalmaya devam eder. 6'ncı ayın sonunda çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sonunda da direkt dava açarak tahliye talep edilebilir."

Uygulamada karşımıza çıkan sorulardan biri olan &#;kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi&#; &#;kira sözleşmesi bitince kiracı çıkarılabilir mi&#; sorusunun yanıtı ciddi bir hukuki dayanağa sahiptir. Genel olarak, kiracılığı düzenleyen mevzuatta kiracılar için koruyucu bir yaklaşım vardır. Bu nedenle, sürecin dikkatlice takip edilmesi önemlidir.

Yazımızda, kira sözleşmesi sona erdikten sonra kiracı tahliye çıkarılabilir mi sorusuna hukuka, mahkeme kararlarına ve pratik uygulamaya göre cevap vereceğiz.

Şimdiki konumuz için; Konunun aşamaları ve sonuçları açısından önemli bir konu olduğu için dikkatle okumanızı tavsiye ederiz.

Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Çıkarılabilir Mi?

Sözleşmesi biten kiracıyı evden çıkarmak mümkün mü? Sözleşme bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi? Kira sözleşmesi sona erdikten sonra kiracının nasıl çıkarılacağı sorusunun yanıtı sayılı Türk Borçlar Kanunu&#;nun maddesi ve devamına göre verilir. Bu nedenle öncelikle belirtmek gerekir ki, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin sonunda &#;sadece kiracı&#; sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir.

Örneğin 1 yıllık kira sözleşmesi bitince kiraya veren, kira sözleşmesi bitti diyerek evden veya işyerinden kiracıyı çıkaramaz. Elbette bu çıkaramama durumu &#;sürenin bitimi&#; ile ilgilidir. Yani ev sahibi elbette başka sebeplerle de kiracıyı tahliye edebilir.

Örneğin, bir ev sahibi, 10 yıllık bir kira sözleşmesinin sonunda bir kiracıyı tahliye edebilir. Bunlar her zaman kuralların istisnalarıdır. Bu hususlara aşağıda değineceğiz. Ancak kira sözleşmesindeki süre doldu diye kiracı tahliye edilemez.

Kira Sözleşmesi Bitince Otomatik Yenilenir Mi?

Kira sözleşmesi bitince otomatik yenilenir mi? Kira kontratı otomatik yenilenir mi? TBK ’ye göre kira sözleşmesindeki süre bitmeden 15 gün önce kiracı yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak kiracı sessiz kalırsa ya da sözleşmeyi devam ettirdiğini bildirirse kontrat devam eder.

Yani kira süresi bittiğinde otomatik olarak uzar mı sorusunun cevabı evet otomatik olarak uzardır. Ancak kiracı, sözleşmenin devam etmeyeceğini kiralama süresinin bitiminden 15 gün öncesine kadar bildirmezse, sözleşme aynı şartlarla bir kira yılı daha uzatılacaktır.

Aynı şartlarla uzar derken bu kiranın artmayacağı anlamına gelmez. Örneğin, 1 yıllık kiralama süresinin bitiminden sonra sözleşme uzatılırsa, sözleşmede kararlaştırılan artış yüzdesine göre veya artışa karar verilmemişse TÜFE yüzdesine göre artışla devam edilir.

Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Yukarıda da belirtildiği gibi, sürenin bitmesine bağlı olarak kiracının tahliyesi mümkün değildir. Kira sözleşmesi bitince kiracı nasıl çıkarılır? Bu soruya farklı cevaplar verilebilir. Bu cevapları şu şekilde sıralayalım:

Tahliye Taahhütnamesi Mevcutsa: Kiracı, kira sözleşmesini imzaladıktan sonra, kiracıdan yazılı bir tahliye taahhütnamesi alınırsa, kira süresi sonunda kiracı tahliye edilebilir. Ancak, tahliye taahhütnamesinde kiracının çıkış tarihinin açıkça belirtilmesi gerekir. Bu konu hakkında daha fazla bilgi için &#;Tahliye Taahhütnamesi Nedir?&#; başlıklı makalemizi okuyabilirsiniz.

Kira Sözleşmesi Kez Uzatılmışsa: Kiraya veren, belirttiğimiz gibi kira sözleşmesinin kiracı tarafından 10 kez uzatılması halinde, yani kira sözleşmesinin ilk yapılışının yılından sonra her uzama yılının bitiminden 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir.  Ev ya da iş yeri sahibinin burada herhangi bir sebep belirtmesine gerek yoktur. Bu konunun detaylarını “10 Yıllık Kiracıyı Tahliye Etme” başlıklı yazımızda değerlendirdik.

Ev &#; İşyeri Sahibinin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye: Eğer söz konusu ev ya da iş yerine; sahibi, sahibinin eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğum kişi için zorunlu olarak gereksinim duyulursa kiracı tahliye edilebilecektir. Ancak bu nedenle bir kiracı tahliye edilirse, mülk 3 yıl süreyle geçerli bir sebep olmadıkça önceki kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu kuralın ihlali halinde kiraya veren, önceki kiracıya son 1 yıllık kira bedeli alt sınır olacak şekilde tazminat ödemek zorundadır. Bu konunun detaylarına “İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası” yazımızda değinmiştik.

Kiralananın Yeniden İnşası ve İmar Nedeniyle Tahliyesi: Söz konusu ev veya iş yerinde esaslı şekilde onarım ya da inşaa &#; imar yapılacaksa ve bu işlemler tesis edilirken mülkün kullanımı imkansız hale gelecekse, artık bu durumda sözleşme sona erdirilebilir. Ancak, kira sözleşme süresinin sona ermesi gerekir. Mülk yeniden inşa edildikten sonra, önceki kiracı önce kiralama hakkına sahiptir. Bu hakkın kiracıya yapılacak yazılı bildirimden itibaren 1 ay içinde kullanılması zorunludur. Yine ev &#; işyeri sahibi bu yükümlülüklerine uymazsa yukarıda bahsi geçen en az 1 yıllık kira bedeli kadar tazminatı kiracıya ödemek zorundadır.

Ev &#; İşyerinin satılması halinde tahliye: Taşınmazı daha sonradan edinen yani satın alan, bağış yoluyla edinen kişi; şayet kendisi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi için satın alınan taşınmazın boşaltılması elzem ise bu durumda taşınmazın edinildiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya bildirimde bulunmak suretiyle kiracıyı tahliye edebilir. Ancak bunun için bildirimden itibaren 6 ay sonra dava açılabilir. Dilerse bununla ilgili olarak kiralama süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile de kiracıyı tahliye edebilir. Bu konuda Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi adlı makalemizi okuyabilirsiniz.

Kiranın ödenmemesi Nedeniyle Tahliye: Kira bedelinin ödenmemesi halinde bir ev &#; işyeri sahibi belirli işlemler yaparak bir kiracıyı tahliye edebilir. Bunun farklı koşulları ve önemli bir prosedürü vardır. Bu konuyla ilgili detaylara &#;Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır&#; başlıklı yazımızda yer verdik.

Yukarıda da belirtildiği üzere ister 1 yıllık kira sözleşmesi sona ermiş olsun, ister daha sonra uzatılan kira sözleşmeleri için olsun kiraya veren sözleşmeyi keyfi ve gerekçesiz olarak feshedemez. Ancak yukarıda saydığımız bu durumlarda, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirme hakkı vardır.

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Tahliyesi

Uygulamada kira süresi dolduğunda ne olacağı sorusu yanında, 1 yıllık kira sözleşmesi bitince kiracının nasıl tahliye edileceği sorulmaktadır. 1 yıllık kiralama sona erdikten sonra, ancak yukarıdaki esaslara göre yalnızca kiracı tarafından kira sözleşmesi sona erdirilebilir.

Kiraya veren sözleşmeyi feshetmek isterse, yukarıdaki saydığımız istisnai durumlardan birine başvurmalıdır. Genellikle 1 yıllık kiralama süresinin sona ermesinden sonra sözleşmenin tek taraflı olarak feshedilebileceğine genel olarak inanılsa da, bu hak yalnızca kiracıya aittir.

Sık Sorulan Sorular

Yukarıda detaylı yasal düzenlemelere ve uygulamadaki işleyişe göre kiracı kira sözleşmesi sona erdikten sonra çıkarılabilir mi sorusunu yanıtladık. Ek olarak, konuya ilişkin olarak aşağıdaki ilgili sorular sıklıkla sorulmaktadır. O sorulara ve cevaplarına aşağıda detaylı şekilde yer verdik.

1 Yıl Süreli Yapılan Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Çıkarılabilir Mi?

Hayır. Sadece bu 1 yıllık sürenin bitmiş olması, kiralayana kiracıyı tahliye etme hakkı vermez. Sözleşme ancak kiracı kendi isteğiyle devam etmek istemediğini beyan ederse sona erer. Bu bildirim, kira yenileme tarihinden önceki 15 gün içinde yapılmalıdır.

Devam Eden Yıllarda Kira Yılı Sonunda Kiracı Çıkarılabilir Mi?

Sadece kiralama süresi dolduğu için kiracı evden çıkarılamaz. Çünkü süre sonunda kiracının sözleşmeyi uzatma hakkı bulunmaktadır. Tabii ki bu durumun istisnaları vardır. Sözleşme, süre dışındaki birtakım geçerli sebeplerin mevcut olması halinde her zaman sona erdirilebilir.

Süresi Biten Kira Sözleşmesi Kendiliğinden Yenilenebilir Mi?

Evet. Kiracı, kiralama süresinin bitiminden sonra sessiz kalırsa, sözleşme kendiliğinden uzar. Kiracı sözleşmeyi devam ettireceğini beyan ederse sözleşme yine yenilenir.

Kiracı Tahliye Taahhütnamesini İmzalamışsa Çıkarılabilir Mi?

Evet. Kiracıdan yazılı bir tahliye taahhütnamesi alınması halinde kira sözleşmesi sona erdikten sonra kiracı tahliye edilebilir.

Ev Sahibinin Zorunlu Gereksinimi Olunca Kiracı Tahliye Edilebilir Mi?

Ev sahibinin aynı belediye sınırları içinde kendisi ve yakınları için kullanabileceği başka bir taşınmazı yoksa, ihtiyacı sebebiyle kiracıyı çıkarabilir.

Sözleşme Süresinde Konut / İşyeri Satılmışsa Sözleşme Bitince Kiracının Durumu Ne Olur?

Taşınmaz satılırsa, yeni malik eski kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Sadece taşınmazın satın alınması nedeniyle tahliye hakkı yoktur. Sözleşme süresi sonunda tahliye edilemez. Ancak kiracının tahliyesi için genel sebepler varsa tahliye mümkündür.

Son Olarak Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Kiracı kira sözleşmesi bittikten sonra tahliye olur mu sorusunu yazımızda cevapladık. Özellikle 1 yıllık kira süresi sona erdiğinde ne olacağına dair bir açıklama yaptık. Yukarıda açıkladığımız gibi, genel kuralın bazı istisnaları var.

Ayrıca, hepsinin uygulamaya yansıması her özel durumda farklıdır. Sorunsuz bir yasal süreç sağlamak için deneyimli bir avukata danışmanız her zaman tavsiye edilir.

Kira hukuku avukatı, ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıklarda yasal rehberlik ve temsil sağlayabileceğinden kira davalarında büyük öneme sahiptir.  Kira hukuku avukatı kira sözleşmelerinin gözden geçirilmesine ve müzakere edilmesine yardımcı olur. Yine kiracı hakları konusunda kiracıya tavsiyelerde bulunabilir ve kiracıyı mahkemede temsil edebilir. Kısacası kira hukuku avukatı hem ev sahibinin hem de kiracının haklarının korunmasına ve tüm yasal gerekliliklerinin karşılanmasına yardımcı olabilir. İstanbul’da Mecidiyeköy Gayrimenkul Hukuku alanında faaliyet gösteren Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisikira hukuku avukatı kadrosu ile kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi, kira bedelinin artırılması için kira tespit davası, kiranın ödenmemesi sebebiyle tahliye davası, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi, iş yeri ve konut kira sözleşmesinin hazırlanması ve tahliye taahhüdü hazırlanması konularında müvekkillerine hizmet vermektedir. Ofisimiz aynı zamanda kiraya verenin kiralanan konut veya iş yerini tahliye ettirmesi ya da konutun  veya iş yerinin yeniden inşası nedeniyle tahliye durumlarında meydana çıkan uyuşmazlıklarda danışmanlık ve avukatlık hizmeti vermektedir. Kira hukuku avukatı kadromuz kira hukuku ve kira davaları konusunda edindikleri deneyim ve bilgileri çerçevesinde müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak adına hukuki destek vermektedirler..