Ev Satışında Kiracı Hakları

Kiralardaki fahiş artış vatandaşı zorlarken, ev sahipleri de her geçen gün farklı bir yola başvuruyor. Yasal oranın üzerinde, hatta yüzde ’ü bulan zam talepleri, ara zam oyunları ve evi daha yüksek fiyatla kiraya vermek için haksız tahliyeler bunlardan birkaçı Son aylarda ise ev sahipleri, geçmişte satış fikri olmadığı halde karar değiştirdi, ‘evimi satıyorum’ demeye başladı. İstedikleri oranda zam yapamamaları, tahliyenin zor olması ve artan fiyatlarla evin değerinin yükselmesi bu satış kararında etkili oldu. Peki içinde kiracı olan bir ev satılırsa ne olur? Bu soruyu Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’a sorduk.

RİSKİ DEVREDİYOR

Son aylarda piyasa koşulları nedeniyle kiracı-mal sahibi ilişkisinin bozulduğuna değinen avukat Kiraz, alınan satış kararını şöyle değerlendirdi: “Mal sahipleri 5 yılın altında kiracıları için TÜFE 12 aylık değişim oranı üzerinde artış yapamayacaklarını öğrenmiş olmaları sebebiyle kiracılarını tahliye etmeyi istiyor. Bu noktada iki seçenek var; İhtiyaç sebebiyle tahliye ve edinim, yani evin başkasına satılması nedeniyle tahliye. İhtiyaç sebebiyle tahliyede ev sahibinin kendinin ya da bakmakla yükümlü olduğu kişinin ihtiyacı ispatlanmalı, Dava açarsa da yıl uğraşacak. Bu nedenle artık malikler kiracılı taşınmazlarını satmak, tüm mali ve zaman riskini yeni malike devretmek istiyorlar.” Kiraz böyle bir durumda her iki taraf adına izlenecek yol haritasını şöyle anlattı:

ADIM ADIM SÜREÇ

*Kiracılı gayrimenkul satın alan malik, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermeli. İhtar, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya tebliğ edilmek zorunda. Bu İhtarnamede taşınmazın yeni maliki olduğunu, Kira bedelini belirteceği hesabına yatırmasını ve kanunda yazan şekilde ya 6 ay içinde, ya da kira sözleşmesinin bitimi tarihinde tahliye etmesini isteyecektir.

*Bu noktada tarihler önem kazanır. Örneğin başlangıç bitiş tarihli bir kira sözleşmesi olsun, eski mal sahibi taşınmazı ’de satarsa yeni malikin kiracıya ihtar çekerek 6 ay süre vermesi kendi menfaatine. Çünkü monash.pw tahliye hakkı oluşacak ve ayı beklemek zorunda olmayacak. Ama eski mal sahibi taşınmazı ’de satarsa artık yeni malikin 6 ay süre vermesi yerine ihtarı yine göndererek ’de tahliye istemesi doğru olacak. Bu seçimlik olarak kullanılabilecek bir hak.

BAŞKASINA KİRALAYAMAZ

*Kiracı her iki durumda da evi tahliye etmez ise mal sahibinin tahliye davası açma hakkı var. Bu da ortalama yıl sürer. Bu süre zarfında davalık olması kiracının sorumluluklarını değiştirmez. Kiracı yasal artış oranlarını yaparak düzenli kira ödemelidir.

*Bir kişinin kiracılı bir ev alması ‘her şartta kiracıyı tahliye etme’ hakkı vermez. Yeni malikin veya ailesinin taşınmaza ihtiyacı olduğunu ispat etmesi gerekir. Edinim sebebiyle tahliye de kiracı tahliye edilirse, yeni malik 3. kişilere 3 yıl süre ile kiraya veremez. Kiraya verdiği eski kiracı tarafından tespit edilirse son kira bedelinin 1 yıllık karşılığın tazminat olarak alacak. Yani yatırım için ev alan biri, ‘eski kiracı çıksın 2 katına kiraya verelim’ diyorsa bu yasal olarak mümkün değil.

*Kiracı evde kalmaya devam edecekse yeni Ev Sahibi ile yeni bir sözleşme yapılması da zorunlu değil. Ancak taraflar anlaşırsa olabilir. Kabul edilmezse aynı sözleşme devam eder. Eski sözleşmede yazan hak ve sorumluluklar iki taraf için de geçerlidir.

DEPOZİTOYU YENİ EV SAHİBİ ÖDER

Avukat Kiraz, tahliye edilen taşınmazda eski malikin aldığı depozito bedelini yeni malikin ödemesi gerektiğini söyledi. Kiraz, “Satış durumunda taşınmazdaki tüm haklar ve sorumluluklar yeni malike geçecektir. Eğer kiracı depozito nedeniyle kayba uğramış ise (Dolar değil de TL verilmiş ve para ciddi kayba uğramış ise) depozitoya ek olarak bu faiz kaybı da ödenmek zorundadır. Bir önemli husus da depozito hiçbir şekilde kiraya sayılamaz. Taşınmazda meydana gelen zarar ziyan yan giderler ödenmemiş ise kullanılacaktır. Depozito yine boya ve badana için de sayılamaz. Yargıtay’a göre boya ve badana taşınmazın kötü ve hor kullanımı değildir ve bu nedenle kiracı yaptırmak zorunda değildir” dedi.

ÜLKE GENELİNDE YÜZDE ,5 ARTIŞ

Kiralarda artış hız kesmeden devam ediyor. monash.pw, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan rapora göre ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatındaki yıllık artış oranı martta yüzde olurken, ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatı TL’ye yükseldi.

Yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde , Ankara’da yüzde , İzmir’de ise yüzde oldu. Böylece ortalama kiralık konut ilan metre fiyatları İstanbul’da TL’ye, Ankara’da TL’ye, İzmir’de ise TL’ye yükseldi. Araştırmaya göre kira fiyatlarında yaşanan artışlara rağmen kiralık konut talebi martta önemli ölçüde arttı. Şubatta olan kiralık konut talep göstergesi martta ’e yükseldi ve böylece kiralık konut talebi geçen aya göre yüzde arttı. Ayrıca kiralık ilan sayısının da giderek azaldığı belirtildi.

5 YIL SONRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR

Son dönemde gündemde olan konulardan biri de kira tespit davaları. Şöyle ki; konut ve işyeri için yasal kira artışı TÜFE 12 ay ortalamasıdır. En son nisan ayında TÜİK tarafından açıklanan oran yüzde Ev sahibi kiracısına ‘bölgede kiralar çok yükseldi, yüzde 50 zam istiyorum’ diyemez.

Ancak bu noktada 5 yıl kriteri var. Eğer kiracı 5 yıldan fazla süredir aynı evde oturuyorsa ev sahibi ‘kira tespit davası’ açabilir. ‘Kira bölge ortalamasının altında kaldı’ diyerek yeni rakam belirlenmesini ister. Bu noktada bilirkişi bölge ortalamasına bakar. Yani ev sahibi ne isterse o rakam geçerli olmaz. Üstelik eski kiracıyı korumak için hakkaniyet indirimi de uygulanır. Bu davaların 2 yılı aşkın sürede sonuçlandığını belirten uzmanlar, kiracı ve ev sahiplerine uzlaşmalarını öneriyor.

Kaynak: Hürriyet / Gülistan Alagöz

Ev satın almak isteyenlerin karşısına yeni yapılmış binalar ve önceden inşa edilmiş, içerisinde kiracı bulunan evler çıkmaktadır.  İçerisinde kiracı oturan bir ev satın alan kişi, kiracıyı belirli prosedürlere göre evden çıkarmalıdır. Bu aşamada nasıl bir yol izleneceği yasalarla belirlenmiştir. Mevzuat ve genel uygulamalara bakıldığında kiracının lehine maddeler içerdiği görülür.

Her iki tarafın da mağduriyet yaşamaması için kurallar uygun hareket etmek gerekir. Kiracı ve ev sahibi arasında anlaşmazlık yaşanırsa hukuki yollara başvurulabilir. Ancak bu yol uzun zaman alacağından tarafların birbirlerini düşünerek hareket etmesi daha iyi olacaktır. Anlaşmazlığın içinden çıkılamıyorsa Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvuru yapılabilir.

 Bu yazımızda çok merak edilen “Satın alınan evde kiracı varsa süreç nasıl işler? ve “Kira kontratı devam ederken ev satılabilir mi?” gibi sorulara cevap vereceğiz. Gönderimizin tamamını okuyarak süreç hakkında detaylı bilgi sahibi olabilirsiniz.

Ev Satıldığında Kiracı Evden Çıkmak Zorunda Mıdır?

Kiracının oturduğu ev satıldığında artık yeni ev sahibiyle muhatap olması gerekir. Ev sahibi sözleşme koşullarını yerine getiren bir kiracıyı hemen evden çıkaramaz. Ancak taraflar anlaştığı takdirde sözleşme şartlarının bazı maddelerinde değişiklikler yapılabilir.

Ev satıldığında kiracının nasıl bir yol izleyeceği yeni ev sahibine bağlıdır. Ev sahibi kiracının evde kalmaya devam etmesine izin verebilir. Bu durumda yeni bir kira bedeli belirlenir ya da eski kira bedeli üzerinden devam edilir. Kira sözleşmesi üzerindeki bilgiler yenilenerek devam edilir. Ev sahibi mülkte kendisi oturmak istiyorsa ya da bir başkasına kiraya vermek istiyorsa kiracının çıkmasını talep edebilir. Kiracının tahliye edilmesi için aşağıda yer alan prosedürler takip edilmelidir;

• Kanuna göre yeni ev sahibi, kira kontratına göre tapuda şerh yoksa tapu devri gerçekleştikten sonraki 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname yollamalıdır.
• İhtarname yollandıktan sonra kira sözleşmesinin bitmesine 6 aydan uzun bir süre varsa, bu süre içerisinde kiracı evi boşaltmalıdır. Eğer kiracı evden çıkmak konusunda diretiyorsa ev sahibi hukuki yollarla hakkını arayabilir.
• Ev sahibi tapu devri yapılmasının üzerinden 1 ay geçmesine rağmen ihtarname yollamazsa, kiracının imzaladığı kira sözleşmesi şartlarını kabul etmiş sayılır.
• Tahliye sürecinde kiracı, kira bedelini ödememe gibi kira sözleşmesi şartlarını ihlal edecek bir davranışta bulunursa, ev sahibi daha erken tahliye edilmesini isteyebilir.

Ev Satıldıktan Kaç Gün Sonra Boşaltılır?

İçerisinde kiracı bulunan ev satıldıysa kira sözleşmesi sona erene kadar boşaltılması gerekmez. Ancak yeni ev sahibi satın aldığı mülkü konut ya da işyeri olarak kullanacaksa gayrimenkule ihtiyacı olduğunu ifade ederek kiracının çıkmasını isteyebilir. Ancak bu aşamada dikkat edilmesi gereken bir nokta vardır. Mülk sahibi satış işlemi tamamlandıktan sonraki 1 ay içerisinde yazılı olarak kiracıya bunu bildirmelidir. Aksi takdirde kiracının çıkmama olasılığı doğabilir.

Eski ev sahibiyle yapılan, geçerliliği devam eden kira sözleşmesini sonlandırmak için 6 ay sonra dava açılabilir. Tahliye olmayan kiracıyı çıkarmak için ise kira sözleşmesi bitiminden sonraki 1 ay sonra dava açılabilir. Bu süreçler nispeten uzun sürdüğü için kiracı ve yeni ev sahibinin anlaşma yoluna gitmesi en iyisidir.

Satın Alınan Evde Oturan Kiracının Hakları Nelerdir?

numaralı Borçlar Kanunu’nun Maddesi’ne göre üzerinde onarım işlemi yaptırılan gayrimenkul yeni haliyle kiralanacaksa öncelik eski kiracınındır. Ev sahibi yazılı olarak bildirimde bulunduktan sonraki 1 ay içerisinde kiracı bu hakkını kullanmayı talep edebilir.  Eğer mülk sahibi kiracının hakkını kullanması konusunda zorluk çıkarırsa kiracıya tazminat ödemesi gerekir. Mülkü satın alan yeni kişi gayrimenkule ihtiyacını olduğunu belirterek kiracıyı çıkardıysa, 3 yıl boyunca mülkü eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. 

Kiracının Ev Sahibi Değişince Durumu Ne Olur?

Ev satıldığında resmi olarak yeni bir sahibi olur. Satın alan kişi ödemeyi tam olarak yapmadığında satıcı eve şerh koyabilir. Bu durumda aklınıza “Şerhli ev satın alınabilir mi?” gibi bir soru gelebilir. Böyle bir ev alınabilir ancak şerh işleminden sonra evinize bir takım kısıtlamalar gelebileceğini bilmeniz gerekir. Bu kısıtlamalar kira sözleşmesi, satış vaatleri, şufa sözleşmeleri ve kat karşılığı inşaat gibi konularda olabilir. Tapıya şerh konulması için satıcının gerekli evrakları hazırlayarak Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapması gerekir. Yeni sahibine düşen ise kısıtlamaların devam ettiği süreçte borcunu ödemeye devam etmek olur. Şerh süresi yaklaşık olarak 5 yıldır. Bu süre sona erdiğinde tüm kısıtlamaların hükmü kalmaz.

Satın alınan evde kiracı varsa ev sahibi depozito konusuna dikkat etmelidir.  Ev satın alındıktan sonra eski ev sahibinden depozito bedeli alınmalıdır. Bu bedel söz konusu mülkün tapusu yeni ev sahibi üzerine yapıldıktan sonra verilebilir. Depozito bedeli kiracıya iade de edilebilir, ancak kiracı evde kalmaya devam edecekse bunun yapılması önerilmez. Çünkü kiracı evde tamir edilmesi gereken alanlar bırakabilir. Eski ev sahibi yeni ev sahibine depozitoyu devretmezse ya da kiracıya iade etmezse taraflara dava açma hakkı doğar.

Ev Satılırsa Kira Kontratı Ne Olur?

Herhangi bir mülk satın alındığında içerisinde kiracı varsa eski ev sahibiyle yaptığı kira kontratı geçerli olmaya devam eder. Bu sayede kiracı mağdur olmayacaktır. Bunlara ek olarak yeni mülk sahibinin kira sözleşmesinden cayma hakkı mevcuttur. Ancak bunu talep edebilmesi için belirli şartların sağlanması gerekir. Yeni mülk sahibinin barınma ihtiyaçlarını karşılayabileceği başka bir evi yoksa sözleşmenin sonlanmasını isteyerek evde kendisi oturabilir. Ev sahibinin bu hakkı kullanabilmesi için gerçekten eve ihtiyacı olduğunu somut olarak ispat etmesi gerekir. Aksi takdirde kira kontratını süresi dolmadan sonlandırarak evde oturması mümkün olmayacaktır. Usul Hukuku’na göre süreler önemli bir kriter olduğu için belirlenen zaman aralıklarına uyulması gerekir. Bu sayede iki tarafın da hakları korunacaktır. Her şeyin usulüne uygun yapılması için ihtarnamenin noter aracılığıyla çekilmesi tavsiye edilir. Bu durum hukuk önünde sürecin ispatlanabilmesi açısından faydalı olacaktır.

Artan kira fiyatları kiracıları mağdur etmeye devam ediyor. Ev sahiplerinin yasa dışı 'ara zam' talebi ile muhatap olmak zorunda kalan milyonlarca kiracı şimdi de 'evi satarım' tehdidi ile karşı karşıya

Fırsatçı bazı ev sahipleri, eski kiracılarını çıkarabilmek için evlerini hülle yöntemi ile bir yakınının üzerine devrediyor. Bu devirle birlikte kiracıya 'tahliye edileceğini' söyleyen ev sahipleri kiracının huzurunu kaçırarak, evi terk etmesini hedefliyor.

Hürriyet gazetesinden İsmail Sarı'nın konuştuğu İstanbul'da 3 bin lira kira ödeyen bir yurttaş, "Kontrat dönemi yaklaşınca ev sahibim kirayı 7 bin liraya çıkarmak istedi. Yüzde 'den fazla bu orana itiraz edince de evi satmakla tehdit etti. Ev satılınca tahliye etmek zorunda bırakılacağımı söyledi. Ne yapacağımı şaşırdım" dedi.

Yine Sarı'ya konuşan ve İstanbul'un Küçükçekmece ilçesinde yaşayan S.Ç. ise kendisinden bin lira ara zam talep edildiğini anlattı. S. Ç., "Sene bitmeden zam istedi. Veremeyeceğimi söylediğimde ise evi satacağını beyan etti. Satarsa satsın. Evden çıkmayacağım. Yasal haklarımı sonuna kadar kullanacağım" diye konuştu.

EV SATILIRSA KİRACI ÇIKMAK ZORUNDA MI?

Peki ev sahiplerinin 'kiracısını çıkarabilmek için evi satması' yeterli mi? Uzmanlar bunun mümkün olmadığı görüşünde. Ev satılsa dahi en az altı ay oturum hakkı olduğunu hatırlatan İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa şunları anlattı:

- Son zamanlarda artan kira fiyatları nedeniyle bazı ev sahiplerinin bu şekilde davrandıklarını duyduk ama burada da zaten yasa çok net. Kiracı içindeyken mal sahibinin evi satması ya da başka birine devretmesinde evin yeni sahibi ile kiracı, eski kontrat çerçevesinde yasal olan ‘kira ilişkisini’ korumaya devam eder

- Yeni ev sahibiyle tekrardan bir kontrat yapılmasına ihtiyaç duyulmaz. Fakat yeni ev sahibinin hesap numarası ile tapunun onda olduğuna dair belgeyi bildirmesi gerekiyor. Özetle ev satıldı diye kiracının evi hemen boşaltma zorunluluğu bulunmuyor.

- Zaten kiracı içinde evi satın alan yeni mal sahibi, tapu devir tarihinden itibaren bir ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermek zorunda. Hatta burası çok önemli… İhtar, tapu devir tarihinden itibaren de bir ay içinde yine kiracıya tebliğ edilmek zorunda. Bu ihtarda altı ay içinde ya da daha önce yapılan kira sözleşmesinin bitimi tarihi neyse o zamanda evin tahliye edilmesi istenir.

6 AY İÇİNDE TAHLİYE EDİLMEZSE NE OLUR?

- Ama diyelim altı ay geçti sözleşme süresi bitti ve kiracı evi tahliye etmek istemedi. O zaman da mal sahibinin tahliye davası açma hakkı doğar. Bu dava bir yılı aşan bir süre devam edebilir. Fakat dava oldu diye kiracının sorumlulukları değişmez. Kiracı yasal artış oranlarını yaparak düzenli kira ödemek zorundadır.

HUKUK KÖŞESİ / Av. Ezgi EFENDİOĞLU ÇİÇEK / [email&#;protected]

Kira Hukuku ile ilgili uyuşmazlıklar her geçen gün artmakla birlikte, ister mal sahibi, ister kiracı olsun birçok kişiyi yakından ilgilendirmektedir. Bu nedenle bu haftaki yazımızda kiracıları ve mal sahiplerini ilgilendiren bir konu olan, kira süresi içinde evin üçüncü bir kişiye satılması durumunu inceleyeceğiz.

Kira sözleşmeniz devam ederken ev sahibinin evi bir başkasına sattığı durumda, kiracının eski ev sahibiyle yapmış olduğu kira sözleşmesi aynen geçerliliğini koruyarak devam eder.

Böyle bir durumda kiracının mağdur edilmemesi ve kira sözleşmesinin korunarak aynı haliyle devamı esas alınmıştır.

Buna karşılık, yeni ev sahibinin de birtakım hakları mevcuttur.

Yeni ev sahibi, var olan kira sözleşmesinden bazı şartlarla cayma hakkını kullanabilir.

Yeni ev sahibi, o bölgede barınma ihtiyacını karşılayacak başkaca bir evi bulunmaması halinde, kira sözleşmesini sona erdirerek evin kendisine tahsis edilmesini mahkemeden talep edebilir.

Bu taleple birlikte yeni ev sahibi, gerçekten böyle bir ihtiyacının olduğunu ispatlamalıdır.

Yeni ev sahibi başkaca bir evi olmadığını ve satın almış olduğu eve ihtiyacı olduğunu ispat etmelidir, aksi takdirde bu iddiasını kanıtlayamaz ise, evin kendisine tahsisi mümkün olamayacaktır.

Yeni ev sahibinin evi satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracıya bir ihtarname göndererek, evi en geç 6 ay içinde boşaltması gerektiğini bildirmesi şarttır.

Ev sahibi böyle bir ihtarname göndermez ise kiracının herhangi bir işlem yapmasına gerek yoktur. Zira kira sözleşmesi aynı haliyle yeni ev sahibi ve kiracı arasında devam edecektir.

Kiracı, yeni ev sahibinin göndermiş olduğu ihtarnameyi tebliğ aldığı tarihten itibaren, ihtarnamede belirtilen 6 aylık süre içerisinde evi tahliye edebilir. Kiracının evi tahliye etmediği durumlarda yeni ev sahibi, 6 aylık sürenin bitimi ile kiracıya tahliye davası açabilecektir.

Yukarıda bahsettiğimiz ispat yükümlülüğünü yerine getirdiği takdirde yeni ev sahibi, dava konusu eve taşınabilecektir.

Usul Hukuku gereğince süreler önemli olduğundan, belirtilen sürelere riayet edilerek hareket edilmesi, hak kayıplarını önleyecektir. Aynı zamanda ihtarnamenin noter aracılığıyla çekilmesi, içerik bakımından ispat kolaylığı sağlayacağından ihtarnamelerin mutlaka noter kanalıyla kiracıya gönderilmesi gerekmektedir. 

-