Hisseli Arsaya Yapılan Ev

Babamdan üzerime hisseli 4 tarla ve 1 ev yeri olarak 5 tapu çıkıyor. Ancak ailem bana bu yerlerdeki hakkımı verme taraftarı değil. Hisseli ev yeri üzerine benden izinsiz 2 katlı ev yaptırıp oturdular. Mahkeme yolu ile o evi yıktırma işlemi yapabilir miyim? Çünkü hisseler bölünmedi.  Y.T.

***

Okuyucumun öncelikle gayrimenkul mülkiyeti ile ilgili bir kişiden bilgi almasında yarar var, zira bazı kavramlar anlaşılamıyor. Örneğin 1 ev yeri derken kastedilen ne? Dört tarla tamam, ev yeri şehir içinde bir arsa mı? Şayet şehir içinde bir arsa ise yapılan bina zaten yasaya aykırı. Zira ortak mülkiyette bir hukuki işlem yapılacak ise elbirliği mülkiyetinde tüm hissedarların bu işleme katılması mecburi. Mesela proje tasdiki için okuyucumun da imzasının alınması lazım.

Tasdikli proje olmayınca bu bina yasal çerçevede yapılamaz, bu hali ile yapı ruhsatı da alınmaz. Dolayısıyla daha yapılırken ilgili belediye tarafından inşaatın durdurulması gerekirdi. Sonra okuyucum bu yerlerdeki hakkını alamadığını söylüyor ya, böyle bir hakkın mevcudiyeti ya paylı mülkiyete geçip hissesini satın almaktır veya okuyucuma diğer hissedarların yani bu yeri kullanan kişilerin ecrimisil ödemesidir. Okuyucum bunları dava konusu yapabilir ama hangi hukuki yola başvuracağına yine bir bilenle işbirliği yaparak karar verecektir.

Bir başka yol da miras kalan mallardan herhangi biri için ortaklığın giderilmesi davası açmak veya mirasın tümü için mirasın taksimi davası açmaktır. Görüldüğü gibi okuyucuma bir tek yanıt verip “Şunları yap, kazanırsın” demek mümkün değil, karşısında muhtelif ihtimaller var ve işte bunun için bir bilenle yani bir meslektaşımla baş başa verip bunların içinden durumuna en uygununu seçmesini önereceğim.

Prefabrik ev hem ucuz hem de pratik olmasından dolayı pek çok kişinin hayalidir. Yapımının hızlı ve kolay olması prefabrik evlere olan ilgiyi arttırmıştır. İstenildiği gibi dizayn edilebilen prefabrik evler arsa sahiplerinin hayalini kurduğu projelerden biridir. Fakat prefabrik ev yaptırmak için arsanızın uygun koşulları sağladığından emin olmalısınız.

Arsa alıp prefabrik ev yapmak isteyenlerin sayısında ciddi bir artış görülmektedir. Özellikle kırsal bölgelerde doğayla iç içe bir yaşam sürmek isteyenler prefabrik konutlarda yaşamayı tercih etmektedirler. Arsanız üzerine prefabrik ev yaptırabilmeniz için arsanın türü ve özelliklerinin gerekli koşulları sağlaması gerekiyor.

Her arsaya prefabrik ev yapılır mı sorusunun cevabı tarla ve imarsız arsa sahiplerinin konusu haline gelmiştir. Belediyeler arsalara prefabrik ev yaptırma konusunda bazı kısıtlamalar getirmektedirler. Dolayısıyla her arsaya prefabrik ev yaptırmak mümkün değildir. İmarlı arsalara prefabrik ev yapılabilmektedir.

Prefabrik ev yaptırmak amaçlı arsa satın alıyorsanız arsanın imar durumunu bilmeniz gerekiyor. İmarı olmayan arsalar üzerine prefabrik ev yapma şartlarını sağlayamazsanız hayalleriniz suya düşebilir. İmarlı arsaya prefabrik ev yapma şartları yerine getirilirse hayallerinizi rahatlıkla gerçekleştirebilirsiniz.

Arsaya Prefabrik Ev Yapma Şartları

Her tip konut inşaatı için olduğu gibi prefabrik ev yapmak istediğiniz zaman da belediyeden izin almanız gerekmektedir. Arsaya prefabrik ev yapma şartları arasında alınması gereken izin ve onaylar standart konutlarınkine oldukça benzer.

İmarlı arsalar üzerine prefabrik ev yapmak isteyenler öncelikle prefabrik ev yapan firmaya giderek projenin seçimini yapmalıdır. Bu firmadan alınan taslak proje mimarlık ofisine götürülmeli ve arsanın konumu ofisle paylaşılmalıdır. Tüm bilgiler ışığında mimarlık ofisi tarafından proje dosyası hazırlanır.

Arsaya prefabrik ev yapmak isteyen kişiler hazırlanan proje dosyasını arsanın bulunduğu belediyenin Fen İşleri Müdürlüğü’ne vermeli ve onay almalılar. Belediye proje dosyasını onayladıktan sonra ev kurulum işlemi başlayabilir.

Arsanız köyde bulunuyorsa il özel idaresine başvurunuzu yapmanız gerekmektedir. Prefabrik evler için alınması gereken yapı ruhsatına sahip olmadan inşaata başlayamazsınız. Tıpkı konut başvurularında olduğu gibi öncelikle belediyeden imar durumu alınmalı ve ruhsat başvurusu yapılmalıdır. Tapu ve Kadastro Müdürlüğünden alınacak aplikasyon belgesi ve mimarlık ofisinin hazırladığı proje ile gerekli belgeler başvuru dosyasına eklenmelidir.

Tarlaya Prefabrik Ev Yapılır mı?

Çevre dostu prefabrik evler pek çok kişi tarafından günümüzde tercih edilmektedir. Arsa sahipleri maliyeti uygun, kullanımı pratik olan bu evlerin yapımı için gerekli şartları yerine getirdikleri müddetçe projelerini gerçekleştirebiliyorlar.

Tarlaya prefabrik ev yapılır mı sorusunun cevabı tarla sahiplerinin merak konusu. Tarlaya prefabrik ev yapılabilmektedir. Ancak bunun için bazı koşulların sağlanması gerekir. Tarlanız koşullara uygunsa imarlı arsalarda olduğu gibi gerekli izinlerin başvurusunu yapabilirsiniz.

İmar Kanunu’nun maddesine göre prefabrik evler imar planına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak yapılabilir. Bağ evlerinde olduğu gibi prefabrik evler için de bazı şartlar bulunmaktadır. Altyapı sorunu yaşamayacağınızdan da emin olmanız gerekir.

Tarla konumundaki arsaya prefabrik ev yapmak için gerekli ilk şart arsanın yola cephesinin olması. Yola cephesi bulunmayan parsellere prefabrik ev yapamazsınız. Yapacağınız ev tarlanın maksimum %5’ini kapsamalıdır. Kanunlar tarla üzerine en fazla m2 prefabrik ev yapılmasına izin vermektedir. Birden fazla bina yapılmasına izin verilmemektedir. Sahip olduğunuz tarlaya prefabrik ev yapılır mı diye belediyeden bilgi almanızda fayda vardır.

İmarlı Arsaya Prefabrik Ev Nasıl Yapılır?

İmarlı arsaya prefabrik ev nasıl yapılır sorusu sıkça sorulmaktadır. Prefabrik evlerin özelliklerinden biri inşaat için temel kazılmasına gerek olmamasıdır. Tüm parçaları fabrikada üretilen evlerin kurulumu oldukça kolaydır. Projeyi dilediğiniz gibi tasarlayabilir ve ister tek ister iki katlı bir prefabrik ev yaptırabilirsiniz.

Arsa üzerine prefabrik ev yapma şartları sağlandığı takdirde seçtiğiniz projenin inşaatını başlatabilirsiniz. Öncelikle evin zemin betonu hazırlanır ve beton dökülmeden önce zemin sıkılaştırılır. Drenaj sistemi kurulduktan sonra beton dökme işlemi gerçekleştirilir.

Elektrik ve su tesisatı çekildikten sonra isteğe göre ısı ve ses yalıtımı yapılmaktadır. Ardından duvar panelleri kurulur. Pencere kasaları ve çatı kaplaması monte edildikten sonra evin iç dizaynı yapılmaya başlanır.

Arsaya prefabrik ev yaptırmak için mutlaka bu konuda uzman kişilerle çalışmanız gerekecek. Prefabrik ev kurulumu konusunda tecrübesi olan uzman firmalarla çalışmanız evinizde herhangi bir su, elektrik, ısı sorunu yaşamamanız için önemlidir. Prefabrik evler ofis, yazlık ev, hayvancılık gibi amaçlarla da yapılabilmektedir. Yaptıracağınız evin özellikleri kullanım amacına uygun olmalı.

Arsaya Prefabrik Ev Yapmak için Gereken Belgeler

Prefabrik evler kolay kurulumları ve düşük maliyetleri nedeniyle arsa sahiplerini cezbediyor. Arsaya prefabrik ev yapmak isteyen kişiler arsanın koşulları uygunsa arzu ettikleri eve 1 hafta gibi kısa bir süre içerisinde sahip olabiliyorlar.

Uzun inşaat süreçleri gerektirmeyen prefabrik evler kullanılan malzemenin kalitesine bağlı olarak 40 ila 60 yıl ömre sahip olabiliyor. Arsaya prefabrik ev yapmak için gerekenler yerine getirildikten sonra hayaller gerçeğe dönüşebiliyor.

Prefabrik ev için öncelikle imar izni alınması gerekiyor. Yukarıda belirttiğimiz gibi belediyeden ruhsat izni alınması şarttır. Bu iznin alınması için belgelerin toplanması gerekiyor. Hisseli arsaya prefabrik ev yapılır mı sorusu hissedarların kafasını karıştırıyor. Eğer tüm hissedarlar onaylarlarsa hisseli arsa üzerine prefabrik ev yaptırabilirsiniz. Belediyeden alınacak ruhsat başvurusu için aşağıdaki belgeleri temin etmelisiniz;

• Tapu (Arsa hisseli ise hissedarlardan alınacak muvafakatname)
• Mimari proje
• Elektrik, su ve ısı projesi
• Statik proje
• Ebatlı kroki

Eğer arsanızın imarı yoksa yola cephesi bulunduğu takdirde başvurunuzu yapabilirsiniz. Ancak maksimum %5 imar izni alabileceğinizi göz önünde bulundurmalısınız. İmarsız arsa üzerine m2 den daha büyük bir ev yaptıramazsınız.

Diğer İçerikler

Hisseli tapuya sahip olan kişiler bu tapu sayesinde ev yaptırmanın mümkün olup olmadığını merak ediyor. Hisseli tapu ortaklarla birlikte çıktığı için bu konuda net bir bilgi sahibi olmak istiyorlar. Gayrimenkul sahiplerinin bu konudaki sorularına cevap olundu. İşte haberimizin devamında hisseli tapu hakkındaki her şey sizlerle…

Hisseli tapu üzerine tapu sahipleri ev yaptırabilir mi?

Hisseli tapu üzerine ev yapmak isteyen gayrimenkul sahipleri bu konuda herhangi bir hakları bulunuyor mu merak ediyorlar. Bu konu hakkında yapılan açıklamada ise müşterek arazi ya da hisseli arazilerde ev yapmak isteyen kişiler, öncelikli olarak hangi kısımların hangi hissedarlara ait olduğunu tespit ederek bildirmesi gerekmektedir. Eğer bu durum gerçekleştirilemiyorsa hisseli arazide hangi alan kimin beyan edilemiyorsa bu arazi üzerine ev yapılabilmesi için tüm hissedarlardan onay alınması gerekmektedir. Ev yapmak isteyen kişiler diğer paydaşların hakkına girmemelidir. Bundan kaynaklanarak mülkiyet hakkını ihlal etmemek için yazılı ve sözlü olarak onaylarının alınmış olması ve resmi evraklarca kaydedilmiş olması gerekmektedir. Yalnızca bu şartların taşınması durumunda ev yaptırma işlemi gerçekleşebilir. Bunun dışında hiçbir hissedar izin almadan hisseli tapu üzerine ev yaptıramaz.

Hisseli arsa, bir arsanın üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olduğu arsalar olarak tanımlanır. Hisseli bir arsa, hisseli tapu çeşidine tabidir. Tapuya kayıtlı olan arsa üzerinde birden fazla hak sahibinin olması durumunda, tüm pay sahiplerinin kişisel bilgilerini ve arsa üzerindeki hak oranlarını gösteren tapu belgesi, hisseli tapu olarak isimlendirilmektedir.

Hisseli arsa almak isteyen birinin, satın alacağı taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişilerden yalnızca biri olacağı göz önünde bulundurulmalıdır. Taşınmaza dair gerçekleştirilecek her işlem, diğer hak sahiplerinin bilgisini ve onayını gerektirir. Bu yazımızda hisseli arsa alım satımı nasıl yapılır, hisseli arsa avantajları ve dezavantajları nelerdir gibi konu başlıklarına ve dikkat edilmesi gereken unsurlara değiniyor olacağız.

Hisseli Arsanın Avantajları ve Dezavantajları

Hisseli bir arsa satın almak ve hissedarlardan biri olmak isteyen bir kişinin göz önünde bulundurması gereken pek çok durum mevcuttur. Satın alma kararı verilmeden önce tüm ihtimaller gözden geçirilmelidir. Hisseli arsa satın almanın başlıca dezavantajları şunlardır:

• Hisseli arsanın tapusunda hak sahibi olarak yer alan tüm hissedarların şufa, yani önalım hakkı bulunmaktadır. Şufa (önalım) hakkı, bir hissedarın payını satma kararı almasının ardından diğer hissedarların kişinin hissesini alabilmesi anlamına gelir. Şufa hakkı, hisse payının satışa çıkarılmasından sonra başlamakta ve mal satıldıktan sonra devam etmektedir. Satış öncesinde şufa hakkından vazgeçildiğine dair yapılan anlaşmalar geçersiz sayılır. Hisse payının satılması sırasında satan kişi, şufa hakkı bulunan kişilere kendi payını sattığını bildirmek zorundadır. Yasal olarak şufa hakkı olduğunda ise duyurma sorumluluğu tapu sicil memuruna aittir

• Hisseli arsa üzerinde yapılması planlanan işlemlerin gerçekleşebilmesi için diğer hak sahiplerinin imza ve onayı gerekir. Hisseli arsa üzerinde hak sahibi olan çok fazla hissedar varsa, tapulu bir şekilde izin ve onay almak maliyetli bir işleme dönüşebilmektedir. Aynı zamanda hisseli arsanın yatırım açısından risk oranı da yüksek olmaktadır 

• Hisseli arsa üzerinde hakkı bulunan mal sahipleri sürekli olarak değişebilir. Bu durumdan dolayı arsada hakkı bulunan sahipler, taşınmazı yönetme, kullanma ve çeşitli işlemler gerçekleştirebilme konusunda zorluk yaşayabilmektedir

• Arsa üzerinde hak sahibi olan hissedarlardan birisinin hisseden çıkarılması için dava açmak gereklidir. Bu durum, belediye tarafınca ayrılmaya izni olmayan mülkün hepsinin satışa çıkması anlamına gelir. Çünkü hisseli arsa üzerinde hakkı bulunan hak sahiplerinin kendi yerleri belli değildir. Hissedarlar kendi aralarında bir rıza-i taksim sözleşmesi yaparak arsa üzerinde hangi yerin kime ait olduğu konusunda anlaşmaya varabilirler ancak bu durum tapuya tescil edilememektedir. Rıza-i taksim sözleşmesinin tapuda görünmemesinden dolayı çeşitli anlaşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir

• Hisseli arsa üzerinde hak sahibi olan kişilerden birinin vefat etmesi durumunda paydaş sayısı ciddi oranda artmaktadır. Böylelikle taşınmazın yönetimini daha da zor hale gelebilir ve arsa üzerinde herhangi bir işlem gerçekleştirmek çok daha maliyetli ve zor bir sürece dönüşebilir

• Ortaya çıkabilecek olan çeşitli anlaşmazlıklar nedeniyle taraflar zaman ve para kaybı yaşayabilmektedir

Hisseli arsa sahibi olmanın tek bir avantajı bulunmaktadır. Bu avantaj, aynı zamanda dezavantajlar içerisinde de yer alan şufa hakkıdır. Önalım hakkının pozitif ya da negatif bir durum teşkil etmesi, işlemi gerçekleştiren kişilerden hangisi olduğunuza bağlı olarak şekillenir. Önalım hakkından yararlanan kişi olmanız durumunda, hissesini satmak isteyen bir mal sahibinin hissesini satın alabilirsiniz.

Hisseli Arsa Alım Satımı Nasıl Yapılır?

Hisseli bir arsanın satışı, arsanın bütün sahiplerinin ortak karar vermesi ile tek bir kişiye yapılabileceği gibi bir hisse sahibinin kendisine ait olan hisse payını başka bir kişiye satması ile de gerçekleşebilir. Arsanın tamamının satılabilmesi için arsada hak payı bulunan tüm sahiplerin satışa onay vermesi gerekmektedir. 

Ancak kişi, kendine ait olan hisseyi bir başka kişiye satmak istiyorsa diğer ortakların anlaşmasına ihtiyaç yoktur. Hisseli arsanın hak sahiplerinden birinin gerçekleşecek hisse satışına karşı çıkması durumunda ya da tek bir ortağın satışı istemesi durumunda İzale-i Şüyu davası açılabilmektedir.

Alım Satım Sırasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Hisseli bir arsada hak sahibi olan bir bireyin kendi payını satmaya karar vermesi durumunda dikkat etmesi gereken birçok durum bulunmaktadır. Dikkatli bir şekilde yürütülmeyen satış süreci, hissedarlar arasında çıkacak problemlere ve hukuksal sonuçlara neden olabilir. Hisseli arsa alım satımı sırasında dikkat edilmesi gerekenler aşağıda sıralanmıştır:

• Hali hazırda bir hisseli arsanın pay sahiplerinden olan biri kendi hissesini satmaya karar vermişse, bu kararı noter aracılığıyla diğer hissedarlara duyurması gereklidir. Hak sahiplerinden herhangi bir önalım hakkı talebi gelmemesi durumunda, arsa hissesi üçüncü bir kişiye satılabilmektedir

• Hisseli arsa satın almak isteyen birinin satın alacağı alanın belirli bir bölge değil, ana taşınmazın tamamına ait bir pay olduğu unutulmamalıdır

• Diğer hak sahiplerinden zamanı geldiğinde önalım haklarını kullanmamaları için yazılı bir onay alınmalıdır. Çoğu zaman hak sahiplerinin böyle bir onay vermek istemediği göz önünde bulundurulmalıdır. Bu onay alınamıyorsa, satış işlemi zamanı geldiğinde satış kararı noter aracılığıyla bildirilir. Hisseli arsa üzerindeki diğer hak sahiplerinin önalım haklarını üç ay içerisinde kullanması gereklidir. Üç aydan sonra gelecek talepler değerlendirmeye alınmaz

• Satın alınması planlanan hisseli arsanın herhangi bir haciz ya da ipotek durumuna tabi olmadığından emin olunmalı, vergi borçları araştırılmalı ve hisse sahiplerinin elinde bulunan geçmiş veri belgeleri incelenmelidir

• Hisseli arsa tüm hissedarlardan tek bir seferde satın alınacaksa, işlem esnasında tüm mal sahiplerinin orada olmasına ve hepsinin yazılı onayının alınmasına dikkat edilmelidir 

• Ortak bir kararla hisseli arsa satmak isteyen hak sahiplerinin iyi bir gayrimenkul danışmanıyla birlikte çalışması tavsiye edilmektedir. Çünkü hissedar sayısı çok fazla olabileceğinden, bireysel olarak yürütülen işlemler zaman ve para kaybına neden olabilir 

• Hisseli arsanın değerinden daha az bir miktara satışa konulmadığından emin olabilmek adına bir gayrimenkul değerleme uzmanı ile birlikte çalışılması önem teşkil eder. Arsa değerleme alanında uzmanlaşmış olan kişiler tarafından gerçekleştirilecek bölge analizi ve alan değerlemeleri sayesinde arsanın gerçek değeri tespit edilebilir. Bu noktada Endeksa, son teknoloji modern araçlarla gerçekleştirdiği gayrimenkul ve arsa değerleme, bölge analizi, değer analizi gibi konularda en doğru incelemeleri edinmenizi sağlamaktadır. Arsa değerleme işlemleri için Endeksa’nın hizmetlerinden her zaman faydalanabilirsiniz

Hisseli Arsada İnşaat 

Hisseli bir arsada herhangi bir yapı inşa etmek için aranan ilk şart, imar izninin olmasıdır. İmar iznine sahip olmayan alanlar üzerinde hiçbir inşaat işlemi gerçekleştirilememektedir. İmar iznine sahip bir hisseli arsada inşaat yapabilmek için zorunlu olan bir diğer adım, tüm hak sahiplerinin yazılı onayıdır. 

Hissedarlardan tek bir tanesinin bile onay vermemesi durumunda, arsa üzerinde herhangi bir işlem gerçekleştirilemez. Bu durum hisse sahipleri arasında sorunlar yaşanmasına, bazen de sorunu çözebilmek adına mahkeme süreçlerine başvurulmasına neden olmaktadır.

Bir önceki yazımıza monash.pw adresinden ulaşabilirsiniz.