Kat Mülkiyeti Kanunu 35 Madde

Çatı tamirat gideri olarak 4.750,00 TL'nin faiz ve masraflarla birlikte davalı site yönetiminden tahsili talepli dava mahkemece pasif husumet yokluğundan reddedilmiş ise de; Ortak yerlerde yapılması gerekli onarımların yapılmamasından dolayı bağımsız bölümlerinin zarar gördüğü ve yönetim tarafından ivedilikle bu tadilat, tamirat ve onarımların yapılmasının talep edilmesi halinde doğrudan hakim müdahalesi istenebilir. Ayrıca 634 S.K. m.35 hükmünde, anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullan...

(Şerh No: 16017 - Ekleyen: Av.Nevra ÖKSÜZ - Tarih : 13-01-2015)

Davacı, apartmanın en üst katındaki bağımsız bölümün maliki olup, apartman çatısının akması ve bacaların tıkanık olması nedeniyle dairesinin tavan ve duvarlarının rutubetlenip hasar gördüğünü, bu sebeple çatı izolasyonu ve baca onarım işini yaptırdığını, ortak yerlerin onarım giderine diğer kat malikleri katılmak zorunda olduğu halde katılmadıklarını, bu sebeple apartman yönetimi aleyhine yaptıkları icra takibine itirazın iptaline karar verilmesini istemiştir. Anagayrimenkulün gayesine uygun ol...

(Şerh No: 15705 - Ekleyen: Av.Nevra ÖKSÜZ - Tarih : 04-09-2014)

Davalının, siteye ait yeri duvar ve tel çit ile çevirip içini de moloz ve taş yığmak suretiyle doldurduğundan bahisle ikame edilen elatmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil talepli davada; kat malikleri, dava açan kişiye, işbu davayı açma yetkisi vermişlerse davanın, site bakımından sürdürülmesi gerekir.

(Şerh No: 15443 - Ekleyen: Av.Nevra ÖKSÜZ - Tarih : 29-03-2014)

Apartman yönetimi, kat maliklerinin mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlı davayı açma yetki ve görevini haiz olmadığından geçit hakkı terkini istemine ilişkin davada, geçit hakkı leh ve aleyhine kurulan taşınmaz maliklerinin tamamının davada yer alması zorunludur.

(Şerh No: 15442 - Ekleyen: Av.Nevra ÖKSÜZ - Tarih : 29-03-2014)

Yönetici, kat malikleri tarafından yetki verilmiş olsa dahi; ana yapının aynını ilgilendiren, mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi ve kal talepli dava açamaz.

(Şerh No: 15441 - Ekleyen: Av.Nevra ÖKSÜZ - Tarih : 29-03-2014)

Kamulaştırmasız el atma nedenine dayalı olarak bedelin tahsiline dair davalar mülkiyet hakkına dayanılarak açılır. Yöneticinin, bu davayı, diğer kat malikleri adına açma yetki ve görevi bulunmamaktadır.

(Şerh No: 15440 - Ekleyen: Av.Nevra ÖKSÜZ - Tarih : 29-03-2014)

İcra takibine dayanak alacak "bina dış cephe yalıtımı bedeline ilişkin verilen bonolar " olmakla alacaklı, 634 S.K. m.35'e mesnetle apartman yönetimi hakkında veya 634 S.K. m. 20'ye mesnetle takibe konu borcun yasal sorumlusu olan kat malikleri hakkında takip yapma konusunda seçimlik hakkı haizdir. Yalnız alacaklı, seçimlik hakkını kullanarak apartman yönetimi hakkında takip başlatmışsa; kat maliklerine ödeme emri tebliğ edilmeden veya kat malikleri takipte taraf olarak gösterilmeden; kat m...

(Şerh No: 14302 - Ekleyen: Av.Nevra ÖKSÜZ - Tarih : 23-02-2013)

KatMülkiyetiK. MADDE 35 için Yeni İçtihat girin

Yöneticinin Sorumlulukları

Yönetici Görevlerinden Dolayı Sorumluluk Taşımaktadır

Kat mülkiyeti kanununa göre,ana taşınmazın yönetimi için atanan yönetici yada yönetim kurulu vekil statüsünde olup üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki sınırlarının belirlenmesinde borçlar kanununun 388. Maddesi hükmü uygulanır.yönetim planında yada kat malikleri kurulu kararında yöneticilere kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verilmişse,temsil ettikleri kat maliklerini bu yolla borçlandırabilirler.

Genel kural (kmk) madde 38 - yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kanunun bu hükmü nedeniyle,yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki borçlar kanunundaki vekalet akti hükümlerini kapsamaktadır.
Özet : yöneticiler,kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludurlar ve kat maliklerinden yetki almadıkça onları temsil edemezler. Kat mülkiyetine geçilmiş bir ana yapıda,genel gider borçlarını ödemeyen bir kat maliki hakkında dava açma yetkisi yöneticiye aittir.

Hesap verme madde 39 - yönetici,yönetim planında yazılı belirli zamanlarda,eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna,anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse,bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Hakları madde 40 - yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri,yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse yönetici,hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın,kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici,yönetim planında yada kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile,kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu,kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı,katılacaksa ne oranda katılacağını karar-laştırır.bu yolda bir karar alınmamış ise,yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Yönetici ücreti yönetim planları tüm kat sahiplerini bağlayan sözleşme hükmündedirler.

Apartmana ilişkin yönetim planında,yöneticiye ücret ödenmeyeceği yazılı bulunmasına rağmen yöneticiye ücret ödenmesi hakkında alınan karar yönetim planına aykırı olup geçerli değildir. :(Kat Mülkiyeti Kanununa Göre)

Kat Mülkiyeti Kanunu Genel yönetim işlerinin görülmesi.

Madde 35 - Yöneticinin görevleri,yönetim planında belirtilir;yönetim planında aksine hüküm olmadıkçe,yönetici aşağıdaki işleri görür.


a-Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi.
b-Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması,korunması,bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması.
c-Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi.
d-Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma onarım,temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer,sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda,eğer böyle bir zaman gösterilmemişse,her takvim yılının ilk ayı içinde,kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde,geri kalan işler için tekrar avans toplanması.
e-Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü,yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa,bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması.
f-Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü.
g-Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine yada bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması.
h-Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin,onlar adına alınması.
i-Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi.
j-Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına,fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle,hesap açtırılması.
k-Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması.

Diğer Bazı Görevler:
1.Yıllık İşletme Projesinin hazırlanıp onaylatılması.
2.Kolluk Kuvvetlerine oturanlar listesini muhtara onaylatarak vermesi.
3.Karar ve işletme defterlerinin yasal sürelerde tasdiki
4.Personel ile (kapıcı vs) sözleşmeler yapmak.
5.SSK prim bordroları tanzim etmek çalışma bakanlığına işe başlayan personeli yasal
sürelerde bildirmek.
6.Personel Kıdem tazminatı fonu oluşturmak.
7.Kaloriferci belgesi ve Asansör işletme belgesi gibi yıllık işlemleri takip etmek
8.Yangın söndürme cihazları ve baca temizliği gibi bütün periodik bakımları yaptırmak
9.Giriş kapısına - ad soyad ve telefonlarını yazmak
10.Apartman adına dışarıdan alınan hizmetler için sözleşmeler yapmak
11.Apartmanın 3. şahıslara vereceği hasarların tedbirini almak. (Örn.Kopan sıvanın düşerek arabalara zarar vermesi)

Özet: Yönetici kat maliklerinin vekili durumundadır ve hizmetlerin aksamaması için borcunu ödemeyen daire sakinini dava etmesi ,icra takibi yapmasından farklı kanun ve yönetmeliklere bağlı olarak birçok görevi vardır.

Bu görevleri yerine getirirken Apartman yöneticilerinin en çok zorlandığı konunun para tahsil edememekten dolayı komşularını icraya verme konusudur. Halbuki profesyonel yöneticiler komşuluk ilişkisi ile bağlı olmadıkları için bu işi çok kolay yapabilmektedirler.