Kira fiyatları düşecek mi? Uzman isim konuya açıklık getirdi! Kira fiyatları, ülkemizde son yıllarda oldukça yüksek seviyelere ulaşmış durumda. Pek çok kişi, ev sahibi olamama veya kiraların yüksekliği nedeniyle ev sahibi olmamayı tercih ediyor. Peki, bu durum ne kadar devam edecek? Kira fiyatları düşecek mi yoksa daha da yükselecek mi? Bu konuda birçok kişi farklı görüşlere sahip olsa da, birçok uzman bu konuda açıklamalarda bulunuyor.
Vatandaşların isyan ettiği artan kira fiyatlarının önüne geçilemezken, Gayrimenkul Uzmanı Şule Alp konut kiraları hakkında konuştu. Konut fiyatlarının düşmesi için formül veren uzman isim Şule Alp, şunları söyledi
KİRALAR DÜŞECEK Mİ?
Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan'ın yeniden kazanmasının ardından ilk iş olarak konut müjdesi vereceğini düşündüğünü belirten Gayrimenkul Uzmanı Şule Alp, "Cumhurbaşkanının yeni döneme ilişkin açıklayacağı işlerin başında gayrimenkul alanında birçok müjde vereceğini düşünüyorum.
Bunun yanı sıra başlayan ve tamamlanacak olan TOKİ konutlarının kiraların düşmesine neden olacağını belirten Şule Alp, hükümetin kurulmasının ardından inşaat sektörü ve gayrimenkul satışlarının da yükselişe geçmesinde rol oynayacağını söyledi;
"Artık seçim dönemini geride bıraktık. Belirsizlik bitti ve yatırımcı artık önünü görüyor. Gayrimenkul alanında da yatırımcı artık arayış içinde. Seçimin hemen ardından gayrimenkul üzerine faaliyet gösteren işletmelerde yüzler gülmeye başladı. Hükümetin kurulmasının ardından öncelikle gayrimenkul kredilerindeki faiz oranlarının daha makul oranlara çekilmesi gerekiyor. Bu sayede yatırım ve satışlar hızlanacaktır. Vatandaşlarımız uygun faiz oranları ile evlerini almak istiyor. Faiz oranlarının düşmesi durumunda fırsatçılara geçit verilmemelidir. Gayrimenkul fiyatlarındaki artış takip edilmeli. Vatandaşlarımız düşük faizle aldıkları eve çok fazla para ödememeli."
KONUT PİYASASINI NELER BEKLİYOR?
TOKİ konutları tamamlandığında birçok konutun boş kalacağına dikkat çeken Şule Alp, "Birçok şehirde TOKİ konutlarının yapımı devam ediyor. Bu büyük projeler tamamlandığında yeni evlerine taşınacak vatandaşlarımızın boşaltacağı kiralık evler de piyasayı rahatlatacaktır" dedi.
Kira fiyatları, birçok faktörden etkileniyor. Bu faktörler arasında ekonomik koşullar, nüfus artışı, şehirleşme, emlak sektöründeki gelişmeler ve arz-talep dengesi yer alıyor. Türkiye’deki ekonomik koşullar, son yıllarda oldukça dalgalı bir seyir izliyor. Bu nedenle, kira fiyatları da bu dalgalanmalardan etkileniyor. Ayrıca, nüfus artışı ve şehirleşme de kira fiyatlarını etkileyen önemli faktörlerden biridir. Yoğun nüfuslu şehirlerde, kira fiyatları genellikle daha yüksek seviyelerde seyrediyor.
Kira fiyatları, gelecekte nasıl bir seyir izleyecek? Bu konuda birçok kişi farklı görüşlere sahip olsa da, uzmanlar bu konuda oldukça net açıklamalarda bulunuyor. Birçok uzman, kira fiyatlarının gelecekte de yüksek seviyelerde seyredeceğini düşünüyor. Bunun nedeni ise, ekonomik koşulların belirsizliği ve nüfus artışının devam etmesi. Ancak, bazı uzmanlar da, emlak sektöründeki gelişmelerin kira fiyatlarını olumlu yönde etkileyeceğini düşünüyor.
Kira fiyatlarını etkileyen diğer faktörler arasında, bölgesel farklılıklar ve arz-talep dengesi yer alıyor. Bazı bölgelerde kira fiyatları daha yüksek seviyelerde seyrederken, bazı bölgelerde ise daha düşük seviyelerde seyrediyor. Ayrıca, arz-talep dengesi de kira fiyatlarını etkileyen önemli bir faktördür. Eğer bir bölgede konut arzı yeterli seviyede değilse, kira fiyatları genellikle yüksek oluyor.
Habertürk Gazetesi köşe yazarı Kübra Par, bugünkü köşesinde konut kiralarını kaleme aldı. Kübra Par, yazısına "Gerçek enflasyon yüzde kaç diye merak edenler konut fiyatlarına bakabilirler" ifadelerini kullanarak, kiralık ev fiyatlarıyla ilgili değerlendirmelerde bulundu.
AB İstatistik Ofisi'nin (Eurostat) açıkladığı yeni verilere göre, Türkiye'nin Avrupa’da konut fiyatlarının en çok arttığı ülke olduğunun belirlendiğini aktaran Kübra Par, "’nin ilk çeyreğinde Avrupa’da artış yüzde 10 iken Türkiye'de yüzde " dedi ve Türkiye'nin ardından gelen Çekya'da bu oranın yüzde 25 olduğunu vurguladı.
Peki ev kiralarında son durum ne? Kiralık ve satılık konut fiyatları ne kadar arttı? İşte konut fiyatlarındaki son durum
"TÜİK'in verilerine göre, Mayıs itibarıyla son 1 yılda Türkiye'de kiralar yüzde 20 yükselmiş" ifadelerini kullanan Kübra Par, konut satış fiyatları yüzde yükselirken, TÜİK'e
Birol BOZKURT
Türkiye’de konut kira fiyatlar sorunu toplumsal bir krize dönümek üzere. ylnda kurda yaanan atakla hareketlenmeye balayan kira fiyatlar, ylnda pandemi ile yükselie geçti. Rusya-Ukrayna sava, Afganistan, Pakistan, Körfez ve Kuzey Afrika kaynakl youn d göçün yaratt talep ve yüksek enflasyon basks fiyatlar tamamen kontrolden çkard. Son olarak deprem bölgesinden 1 milyon insann batya göç etmesi ile kira fiyatlar yeniden uçua geçti.
stanbul’un 4 yl önce lüks semtlerde 5 bin civarnda olan kira fiyatlar 70 bin liralara kadar yükseldi. Baclar ve Esenyurt’ta bile kiralar 10 bin liralara kadar yükseldi. Kira fiyatlarnn önlenemez yükseliine son vermek için atlan admlar yetersiz kald. Çözüm olarak ‘Deer haritas’ veya sk denetim önerilirken geçmite benzer sorun yaayan ülkelerin sonuç ald daha radikal yaptrmlar gündeme geliyor. Bu ülkelerden biri olan Avusturya’da konutlar deerine göre snflandrrken her bir kategoriye tavan fiyat öngörüyor. ngiltere’de de tarihli Konut Kanunu sayesinde, hem tahliye artlar, hem de kira artlarna devlet kontrolü salyor. Konut uzmanlar, Türkiye’de uygulanabilecek model olarak ise Avusturya’y öneriyor.
Yaanan youn talep nedeniyle konut fiyatlar ve kiralamalarda yaanan astronomik art ev sahipleri ile kiraclar kar karya getirdi. Ev sahipleri evlerini daha yüksek deerlerden kiralamak için eski kiraclarn çkarmaya çalyor. Kiraclar da bütçelerine uygun kiralk daire bulmakta zorlanyor.
Emlak deerleme irketi Endeksa’nn raporuna göre Türkiye'de Ocak sonu itibaryla konutlarn kiralar bir önceki yla göre % art gösterdi. Ocak sonu itibaryla konut için Türkiye genelinde en fazla deer kazanan iller srasyla Antalya, Karabük, Denizli, Hakkari, Trabzon oldu.
Deprem felaketiyle sarslan Türkiye’de bir tarafta esiz bir dayanma örnei yaanrken, dier yandan ise frsatçlar yüzlerini göstermeye devam ediyor.
Afet bölgesinden daha güvenli bölgelere yönelik göç ile zaten yllardr artan kira fiyatlarna yeniden bir zirve yaanyor.
Yetkisiz emlakçlar internet siteleri üzerinden piyasay domine etmeye çalyor. Buna frsatç ev sahipleri de eklenince deprem felaketi sonras pek çok ehirde kiralk konut fiyatlarnda yüzde 50’yi aan, satlk konutlarda ise 50 bin liradan bin liraya kadar ulaan yükseliler görülüyor.
Peki kira fiyatlarnda art sürecek mi? Kira fiyatlarna yönelik bir düzenleme yaplacak m? Tüm Giriimci Emlak Müavirleri Dernei Bakan Hakan Akdoan, stanbul’da kira fiyatlarnda ciddi bir hareketlilik beklediini söyledi. stanbul’da baz yerlerde düü, baz yerlerde yükseli olacan söyleyen Akdoan, “Özellikle deprem bölgelerinde, fay hatt üzerinde olan ilçelerden insanlar konutlarn satp uzaklamak istiyor. Daha güvenilir bölgelerde veya yeni binalarda fiyatlarn daha da artacan düünümonash.pwe dayankl raporunu alan ya da analizini tamamlayan binalarda fiyatlar daha da uçuk bir noktaya gelecek. Kimse yüksek katl binalarda, deprem öncesi yaplan binalarda oturmak istemiyor. Az katl, müstakil yaam sunan yaplarda fiyat çok artacak. Kent merkezlerinde boalma olabilir. nsanlar Mecidiyeköy ili’den feragat edecek. Kentsel dönüüm ksa sürede olmayaca için insanlar ehir merkezlerinden deprem riski az olan bölgelere kayacak. Özellikle kiralk taraf çok hareketlenecek” diye konutu.
Emlak ve Yatrm Danman Mert Baaran ise büyük ehirlerinde fiyatlarn uçacan söylüyor. Baaran, “Sadece stanbul deil bütün büyük ehirlerde fiyatlar uçacak. Çünkü ülkenin yüzde 15’i ykld. Herkesin ihtiyac olacak o bölgede. Paras olmayan ya da orta derece olanlar büyük ehirlerin varolarnda ev isteyecek. Paras çok olanlar da büyük ehirlerde iyi yerlerde isteyecek. Dolaysyla her yere ciddi ekilde bir talep olacak. Türkiye genelinde bu da fiyatlar maalesef artracak” dedi.
Depremin çevre illerdeki fiyatlar artrdna dikkat çeken Baaran, “Mersin’de kiralklar uçtu. Göç hareketliliinin yaand tüm illerde fiyatlar yükseliyor. Her yerde stanbul'da da ayn ekilde uçacak. nsanlar u an bir korkuyla belki ev almak istemeyecekler. Özellikle kiralarda barnma ihtiyac inanlmaz olaca için çok artacak” diye konutu.
Kira fiyatlarnda yaanan astronomik art durdurmak için ne neler yaplabilir? Dünyada benzer sorunlarn sonrasnda ülkelerin neler yaptna baktmzda kira denetimleri ile sorunu çözme yoluna gittiklerini görüyoruz. Peki Türkiye’de kira denetimleri sorunu çözer mi? Dünyada kira denetimi uygulayan ülkelerin modellerini inceledik ve sorunun çözümü için neler yaplabileceini sektör temsilcileri ile konutuk. Birçok gelimi ülkede kira denetimleri uygulandnn altn çizen sektör temsilcileri Türkiye’de de kira fiyatlarnda yaanan arta devletin dur demesi gerektii görüünde.
Enflasyonda yaanan artla birlikte geçtiimiz yl hükümet harekete geçmi kira art oranlarna snrlamaya gidilmiti. 8 Haziran ’de yürürlüe giren düzenlemeyle 1 Temmuz tarihine kadar kira artlar yüzde 25 ile snrlandrld.
Kira denetimleri dünyada nasl uygulanyor diye incelediimizde bu uygulamann genel olarak konut bunalmlarnn sonucu olarak doduunu görüyoruz. Hükümetlerin kira kontrollerini kiraclardan çok yüksek kira paras istenmesini ya da topluca evden çkarlmalarn önlemek için tercih ettiini görüyoruz. Burada kiralarn yükseltilmesini belirli bir düzene balayarak, evden çkarmay güçletirmek ve kirac-malik ilikilerini denetim altna almak amaçlanyor. Türkiye’de de Anayasa’nn 5. maddesinde barnma ihtiyac devletin temel amaç ve görevleri arasnda saylm, maddesinde ise mülkiyet hakknn kamu yarar amac ile snrlandrlabilecei belirtilmitir.
Tüm dünyada konut piyasasnda, piyasa mekanizmalarnn tam olarak ilememesi ve konut arznn bir anda artrlmasnn mümkün olmamas nedeniyle bu tür snrlamalar kaçnlmaz oluyor. Bundan dolay konut sorununun çözümü ve barnma ihtiyacnn karlanmas amacyla, toplumun ortak yarar ve çkarlarnn bireyin yarar ve çkarlarnn üstünde tutulabilecei ve hakkn özüne ve ruhuna aykr olmamak kouluyla mülkiyet hakkna snrlama getirilebilecei kabul ediliyor. Bu kapsamda devletler zaman zaman tanmaz kiralama hakkna çeitli yönlerden snrlama getiriyor.
stanbul Üniversitesi Öretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepen, Türkiye’de kira fiyatlarnda yaanan artn da bölgesel cari kira deerlerinin belirlenmesi ve deer haritalarnn oluturulmas gerektiini söylüyor. Hepen, “Serbest piyasa ekonomisi temelinde salkl ve sürdürülebilir bir konut kira piyasas için öncelikle salkl bir denetimin olmas gerekmektedir. Bu anlamda geçtiimiz günlerde gündeme gelen kira sözlemelerin artk e-devlet üstünden yaplmas gündeme gelmiti; bunun sistemin kayt altna alnmas açsndan çok önemli olduunu ifade edebilirim. Ayrca, deerleme irketlerinin hazrladklar raporlara bal olarak bölgesel cari kira deerlerinin gözlemlenmesi, deer haritalarnn oluturulmas ve bunlarn anlk takip edilmesi denetim açsndan önemlidir. Dier taraftan, arsa temin zorluunu amakta bir dier öncelikli hedef olmaldr” eklinde konutu.
Pandemi döneminde baz ülkeler enflasyon art ve konuta yönelik artan talebi görerek azami kira artnda snrlamalar getirdiini söyleyen TSKB Gayrimenkul Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “Bu süreçte son bir yllk dönemde kira anlamazlklar tarafnda daha sk talep edilmeye balanan kira tespit raporu bir ara çözüm olabilir. Deerleme sektörü bu konunun tam merkezinde yer alyor. Vergide kayt dl önleme ve mücadeleye yönelik eylem plannda da kira sözlemelerinin e-devlette bulunmas ve gayrimenkul deerleme bilgi sistemine yönelik atflar mevcut. Bizim deerleme kurulular olarak raporladmz bilgiler de bu sisteme entegre edildiinde bölgesel kira rayiç deerleri verisi oluturulabilecektir. Dier yandan konutu yatrm arac olarak görmemek ve artan demografik talep ile birlikte arz artrc faktörlerin de kira rakamlarnda etkili olduunu unutmamak gerekiyor” dedi.
Türkiye’de hukuki olarak ilk sözlemelerde kira snrlandrmasna ilikin bir hüküm bulunmadn söyleyen Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Bakan Av. Ali Yüksel, “Ancak, konutta kira artlarn tarihine kadar yüzde 25’le snrlayan Borçlar Kanununa madde eklenerek, ilk kiralamada sokak rayici getirilmesi mümkündür. Buna göre, semtlerin, sokaklarn ve binalarn emlak vergisi ve deerli konut vergisi belirlendiine göre, kira snrlamasna ilikin bir snflandrma da yaplabilir. Burada sosyal konutlar, orta konutlar ve lüks konutlar ile yazlklar da ayr snflandrmaya tabi tutmak gözetilebilecektir” ifadelerini kulland.
Kentsel dönüümde ev sahiplerinin evlerini 90 gün içerisinde boaltma zorunluluu bölgede kiralk evlere talebi artryor. Riskli binalar boaltrken ev sahiplerine bin ile 4 bin lira arasnda bir kira yardm yaplyor. Kiraclara ise sadece tanma yardm var. Kentsel dönüümün balad böladurum kira fiyatlarn artrc bir etki yaratyor. Böyle olunca da evinde kentsel dönüüm balatan ev sahiplerinin kiralk ev bulamamasna veya yüksek kira ödemek zorunda kalmasna yol açyor. Kentsel dönüümün balad binada 90 günde evi boaltma art bulunuyor. Sektör uzmanlar bu sürenin 1 yla çkmas gerektiini söylüyor. Böylece biranda oluan konut talebinin önüne geçilmesi böylece kentsel dönüümün özendirilmesi hedefleniyor. Türkiye’de nüfusun yüzde 72’si deprem kuanda yayor. Buna ramen kentsel dönüümün balad 11 ylda bugüne kadar sadece yüzde 15 dönüüm yaplabildi.
stanbul'da ikamet eden vatandalar deprem riskinin daha az olduu bölgelerdeki konutlara talep gösteriyor. Baakehir, Arnavutköy gibi ilçeler aratrlrken, yl öncesi yaplan konutlara ilgi dütü. Kahramanmara’ta meydana gelen 2 büyük depremin ardndan konut piyasasnda hareketlilik balad. stanbul'da yaayan vatandalar deprem riski daha az olan bölgeleri aratrmaya balad. Baz ev sahipleri fay hattna yakn olan bölgedeki evlerini satla çkard. Kirada oturanlar ise daha az risk altnda olan ilçelerdeki konutlara ilgiyi artrd. Fay hattndan uzaklamak isteyen vatandalar, Baakehir ve Arnavutköy gibi bölgelerdeki konutlara rabet gösteriyor. deprem öncesi yaplan konutlara da ilgi düerken, yeni binalara ilgi artt.
Günümüzde kira kontrolü amacyla kullanlan en yaygn yöntem olarak snflandrma yöntemi ön plana çkyor. Bu yöntemde benzer özelliklere sahip konutlara uygulanabilecek en yüksek kira bedelinin ve bu kira bedellerine uygulanacak art oranlar kanun ile belirleniyor. Bu konudaki ilk uygulamalarda kira bedeli belli bir yla göre sabitlenirken, daha sonraki uygulamalarda belirli bir art oran (enflasyon gibi) dikkate alnarak kira bedelinin belirlenmesi esas benimsenmitir. Bu yöntemde tanmazlara uygulanacak kira bedelleri snrlandrlrken, benzer özellikli tanmazlar bir grup olarak deerlendirildiini söyleyebiliriz.
AVUSTURYA: Avusturya’da ylnda çkarlan bir kira kontrolü kanunu ile tanmaz kira bedelleri snrlandrlmtr. Bu kanun ile apartman daireleri A, B, C ve D olmak üzere dört snfa ayrlm ve (tanmaz maliki ile kirac arasnda baka türlü bir anlama olmad sürece) her snfn metrekare fiyat belli oranlarda snrlandrlmtr.
NGLTERE: ngiltere’de Birinci Dünya Savandan beri kira denetimi uygulanyor. ngiltere’de birinci dünya savanda mevcut konutlarn büyük ölçüde tahrip olmas sonucu kira bedellerinde meydana gelen ar yükselileri engelleyebilmek amacyla kira bedellerine snrlama getirilmitir. Bu tarihten sonra çkarlan çeitli kanunlarla kira bedelleri artna snrlama getirilmitir. Halen yürürlükte bulunan tarihli Konut Kanunu, hem tahliye sebeplerini, hem de kira artlarn snrlamaktadr.
TALYA: talya’da da ylndan bu yana kira kontrolü uygulanmaktadr. Bu kapsamda kamu otoriteleri kiralarn kontrolü amac ile sk sk kira mevzuatna müdahalede bulunmaktadrlar. Bu müdahaleler bazen kira bedellerinin dondurulmas, bazen tüm güncel kiralarn süresinin uzatlmas, bazen de kiraya konu tanmazlarn tahliyesini öngören yarg kararnn uygulamasnn hükümet tarafndan çkarlan kanun hükmünde kararname ile durdurulmas eklinde cereyan edebilmektedir.
HOLLANDA: Hollanda’da kinci Dünya Savandan bu yana uygulanan kira denetimi politikas söz konusudur. Bu kapsamda ylnda giren Konut Kiracl Yasas; kiras belirli bir seviyeden düük konutlar için kirann ylda sadece bir kez artrlabileceini, bu artn devletin belirledii orandan daha fazla olamayacan öngörmektedir.
DANMARKA: Danimarka’da da kinci Dünya Savandan beri kira kontrolleri uygulanmaktadr. Danimarka’da her belediye bünyesinde, daire özelliklerine göre uygulanacak azami kira bedelini belirlemekle görevli bir kira kontrolü bürosu bulunmaktadr. Bu bürolar tarafndan belirlenen kira bedelleri genellikle tanmazn pazar deerini yanstmamaktadr.
MALTA: Malta’da Konut Kanunu, otoritelere kirac ile ev sahibi arasndaki ilikilere müdahale etme hakk tanmaktadr. Konut Kanunu’nun 3. maddesi kapsamnda otoriteler; kamu yarar yönünden gerekli gördükleri durumlarda, belli kiilere oturma imkan tanmak amacyla ev sahiplerine resmi emir verebilmektedirler. Bu kapsamda kiraya konu tanmazlarn kullanmnn Sosyal Konutlar Direktörlüü tarafndan verilen emirle tanmaz malikinden alnarak belli bir kira bedeli karlnda kiraclara geçirilmesi söz konusu olabilmektedir.
ABD: Amerika Birleik Devletlerinde de (eyaletler aras farkllklar görülmekle birlikte) kira kontrolleri uygulanmaktadr. Özellikle v’li yllarda enflasyon orannn ar yükselmesi sonucu balanan kira kontrolleri, bugün baz eyaletlerde kaldrlm ya da hafifletilmi olsa bile hala pek çok eyalette uygulanmaya devam etmektedir. Kiraya konu tanmazlara uygulanan bir kira tavan bulunmaktadr. Benzer özellikler gösteren konutlar için her yl en geç 31 ekim tarihine kadar, temel fiyatlar ve enflasyon oran dikkate alnarak Kira Kurulu tarafndan yaynlanan “yllk genel düzenleme” ile yeniden belirlenmektedir.
Ekonomi
Ev Fiyatları Düşecek mi? Uzmanlar Kiralara Dikkat Çekti
Ev fiyatlarında yükseliş son yılların ana sorunu olurken, yabancıya satış, inşaat arzındaki hem maliyet hem de azalma ile son dönemde deprem felaketlerinin de etkisiyle bir barınma sorunu oluştuğu kesin. Dünyanın bir çok bölgesiyle karşılaştırıldığında 'saçmalaşan' ev fiyatları, kiraları da tetikleyince enflasyonu sollamıştı. Şimdilerde ise 'Ev fiyatları düşer mi?' sorusu her yerde yankılanıyor.
Yorumlar ve Emojiler Aşağıda