Kira Tespit Davası Harç Hesaplama

Mahkeme harç ve gider hesaplama işlemlerinizi Kadim Hukuk ve Danışmanlık güvencesiyle yapabilir, dava açarken ödeyeceğiniz harç ve giderleri kolaylıkla öğrenebilirsiniz. Mahkeme harç ve gider hesaplama ekranında, hesaplanmasını istediğiniz mahkemeyi, dava değerini, tanık, taraf, bilirkişi ve avukat sayısını girerek mahkeme harç ve gider tutarını hesaplayabilirsiniz. Hesaplama yılı 2023 yılı olup bu yılın yasal parametrelerine göre hesaplama yapılmaktadır. Tek yapmanız gereken ilgili kısımları programa yazmak.

Mahkeme Giderleri Nelerdir?

Kural olarak devlet, diğer kamu hizmetleri gibi, adalet dağıtımı hizmetini de karşılıksız yapar. Ancak yargı organları, kişilerin özel çıkarları hakkında da karar verdiklerinden, bu hizmetin yürütülmesi için yapılan harcamaların bir kısmının bu hizmetten yararlananlar tarafından karşılanması, çağdaş sosyal hukuk devletinde kabul edilmektedir. Adalet dağıtımında toplumsal barışın ve huzurun sağlanması gibi kamuyu ilgilendiren genel yarar da mevuttur. Bu nedenle, yargılama sebebiyle kişilerden istenen paralar, bu hizmet için yapılan giderlerin tamamı değildir, bir katılım payıdır.

Yargılama giderleri, bir yargısal faaliyetin yürütülebilmesi için ortaya çıkan ve ödenmesi gereken giderlerdir. Bu giderler üçe ayrılır:

• Harçlar,
• Vekalet ücreti,
• Masraflar

Biz bu yazımızda harçlar ile masrafları inceleyeceğiz, vekalet ücretini ise ayrı bir yazımızda ele alacağız.

Mahkeme Harçları Türleri

Harçların en önemlileri şunlardır:

• Başvurma harcı: Dava açarken davacıdan veya davaya müdahale edenden peşin olarak alınan harçtır. Maktu harçlardandır (Harçlar Kanunu m. 27).
• Celse harcı: Taraflar veya vekillerinin ertelenmesine neden oldukları duruşma için alınır. Maktu harçtır. (Harçlar Kanunu 1 sayılı Tarife, A, II).
• Karar ve ilam harcı: Konusu para ile değerlendirilemeyen dava ve işlerde (mesela boşanma davasında) peşin olarak alınan, maktu bir harçtır. Konusu para ile değerlendirilebilen dava ve işlerde ise (mesela alacak ve mal davalarında) nispi olarak alınır.

Nispi karar ve ilam harçlarının dörtte biri, dava açarken peşin olarak ödenir. Ölüm ve cismani zarar sebebiyle açılan maddi ve manevi tazminat davalarında peşin alınan harcın oranı yirmide birdir (Harçlar Kanunu m. 28/a). Bu kısmın hesabında dava konusunun, dava dilekçesinde belirtilen miktar veya değeri esas alınır.

Kalan kısmı ise, kararın verilmesinden itibaren iki ay içinde ödenir. İki ay içinde ödenmezse, harç, vergi dairesince tahsil olunur (Harçlar Kanunu m. 37). Bakiye karar ve ilam harcının ödenmemiş olması, hükmün tebliğe çıkarılmasına, takibe konulmasına ve kanun yollarına başvurulmasına engel teşkil etmez (Harçlar Kanunu m. 28/a). Davanın reddine karar verilmesi halinde, nispi karar ve ilam harcına tabi dava da olsa, maktu harç ödenir (Harçlar Kanunu 1 sayılı Tarife, A, III, 2, a). Davadan feragat veya davayı kabul veya sulh, ilk duruşmada vuku bulursa, karar ve ilam harcının üçte biri, daha sonra olursa üçte ikisi alınır (Harçlar Kanunu m. 22). Mahkeme harç ve gider hesaplama işlemlerini yapmadan dava açma yoluna girmeyiniz. Zira nispi harçlarda oldukça yüksek rakamlar karşınıza çıkabilir.

Harç Nedir?

Harç, yargı organlarının gördüğü adalet hizmeti nedeniyle belli tutar ve oranlarda aldığı paradır. Yargılama harçlarının türleri, oranları ve tutarları Harçlar Kanununda düzenlenmiştir (özellikle 1 sayılı tarifede).

Maktu Harç Hesaplama

Harçlar, maktu ve nispi olmak üzere iki farklı biçimde hesaplanır. “Maktu”, kelime anlamı olarak “kesin” demektir. Tutarı kesin ve sabit olan, değişmeyen harçlara “maktu harç” denir.

Maktu harçların tutarı, ilgili mevzuatta sabit değer olarak yer alır. Doğrudan o değer esas alınır, başka bir hesaplama yapılmaz. Maktu harçlar, konusu para ile değerlendirilemeyen hallerde alınır.

Nispi Harç Hesaplama

Maktu harçlar dışında bir de nispi harçlar vardır. “Nispi”, kelime anlamı olarak “nispeten, göreceli” demektir. Nispi harçlar, harca konu yararın para ile ölçülebildiği hallerde söz konusu olur. Tarifede bu yarar veya konunun değerinin yüzdesi şeklinde yer alır. Yapılacak işleme ilişkin tutarın ilgili mevzuattaki yüzdesi alınarak hesaplanır. Örneğin bir tazminat davası açılacaksa, istenecek tazminat tutarının ilgili mevzuattaki yüzdesi alınır. Hesaplamaya ilişkin daha ayrıntılı örnek aşağıda verilmiştir.

Mahkeme Masrafları

Masraflar, bir davada harçlar ve vekalet ücreti dışında yapılan ve yargılama için zorunlu olan bir iş veya hizmetin gerektirdiği tüm harcamalardır. Bunlara “taraf masrafları” da denir. Hukuk Muhakemeleri Kanununun (HMK) 323. maddesine göre masraflar şunlardır:

• Dava nedeniyle yapılan tebliğ ve posta giderleri.
• Dosya ve sair evrak giderleri.
• Geçici hukuki koruma tedbirleri ve protesto, ihbar, ihtarname ve vekâletname düzenlenmesine ilişkin giderler.
• Keşif, bilirkişi, tanık giderleri.
• Resmî dairelerden alınan belgeler için ödenen bedeller.
• Vekil ile takip edilmeyen davalarda tarafların hazır bulundukları günlere ait gündelik, seyahat ve konaklama giderleri; vekil bulunduğu hâllerde de tarafın bizzat dinlenmesi gereken durumlarda gündelik, yol ve konaklama giderleri.
• Yargılama sırasında yapılan diğer giderler.

Gider Avansı Nedir?

Gider avansı, davanın yürütülmesi için zorunlu olan tebligatlara ve işlere ilişkin masraflar için önceden alınan bedeldir. Tamamı peşin olarak ödenir. HMK. m. 120/1 uyarınca, davacı yargılama harçları ile her yıl Adalet Bakanlığınca çıkarılacak gider avansı tarifesinde belirlenecek olan tutarı, dava açarken mahkeme veznesine yatırmak zorundadır.

Gider avansı, dava şartları arasında kabul edildiğinden (HMK. m. 114/1) davanın başında yatırılması gerektiği gibi, tüm dava boyunca da varlığını korumalıdır. Bu nedenle, avansın yeterli olmadığının dava sırasında anlaşılması veya avansın eksilmesi halinde, mahkemece bu eksikliğin tamamlanması için davacıya süre verilir (HMK. m. 120/2). Dava şartı olan gider avansının yatırılmaması veya tamamlanmaması halinde, mahkeme davayı dava şartı yokluğundan reddeder (HMK. m. 115).

Mahkeme Harç ve Gider Hesaplama Örneği

Bir alacağımız için hukuk davası açacağımızı varsayalım. Buna göre dava açarken mahkemeye ödememiz zorunlu olan harç ve giderleri hesaplayalım.

• Başvurma harcı: 80,70 TL’dir (2022 yılı için).
• Peşin harç: Dava konusu alacak miktarı 1.000’e bölünür, 68.31 ile çarpılır. Sonuçta çıkan rakamın 1/4’ü alınır. Örneğin 200.000 TL.lık alacak davası açacaksak, peşin harcı şu şekilde hesaplarız: 200.000/ 1.000 X 68.31 / 4 = 3.415,50 TL.
• Gider avansı: İki taraflı bir davada 390 TL gider avansı alınmaktadır (2022 yılı için).

Davada tanık dinlenmesi, keşif yapılması ve benzeri diğer durumlarda gider avansı artmaktadır.

Hangi Mahkemelerde Harç ve Gider Hesaplama Yapılır?

Harçlar Kanununda adli yargı, idari yargı ve Anayasa yargısına ilişkin dava ve işlerde alınacak harçlar düzenlenmiştir (1 sayılı tarife). Yukarıda da açıklandığı gibi kural olarak, konusu para ile değerlendirilemeyen hallerde maktu harç alınır. Harca konu yararın para ile ölçülebildiği hallerde ise nispi harç alınır. Bu kural, “hukuk mahkemeleri ile idare mahkemelerinde ve bunların üst mahkemelerinde” bu şekilde uygulanır. Yani harca konu yararın para ile ölçülebildiği hallerde; hukuk mahkemelerinde, bölge adliye mahkemelerinin hukuk dairelerinde, Yargıtay’ın hukuk dairelerinde, idare mahkemelerinde, bölge idare mahkemelerinde, Danıştay’da nispi harç alınır; harç hesaplaması yapılır.

“Ceza mahkemelerinde ise” masumiyet ilkesi gereğince, yargılama bitene kadar kişilerden harç ve gider alınmaz. Ceza davası kesinleştiğinde mahkum olan kişiden, yapılmış olan giderler alınır. Öte yandan “Anayasa Mahkemesine bireysel başvurularda” konu para ile ölçülebilse dahi, maktu harç alınır. Yani, Anayasa Mahkemesinde harç hesaplaması yapılmaz.

Kira tespit davası veya bir diğer ismi ile kira bedelinin tespiti davası konut veya çatılı işyeri kiralarında uyuşmazlık konusu olan kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi için açılan davadır.

Geçerli bir kira sözleşmesi bulunmasına rağmen taraflar yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli hakkında anlaşamamış olabilir veya taraflar bir yıl süreli kira sözleşmesinde sözleşmenin yenilenmesi durumunda kira bedelindeki artışın nasıl yapılacağına ilişkin sözleşmeye hüküm koymamış olabilirler. İşte bu gibi durumlarda taraflardan birisi tarafından kira tespit davası açılarak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi talep edilebilir.

Bu yazımız; kira tespit davasının şartları, bu davanın kim tarafından ve ne zaman açılabileceği, bu davada kira bedelinin nasıl belirleneceği, dava sonunda elde edilen ilamın icrasının nasıl olacağı, yargılama giderlerinin nasıl belirleneceği gibi hususlar hakkında okuyucularımızı bilgilendirmek amacı ile kaleme alınmıştır.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası veya bir diğer ismi ile kira bedelinin tespiti davası konut veya çatılı işyeri kiralarında uyuşmazlık konusu olan kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi için açılan davadır. Kira tespit davası 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 343 vd. maddelerinde düzenlenmiştir.

Kira tespit davası mevcut kira sözleşmesine dayanarak talep edilebilir. Bu nedenle bu davanın açılabilmesi için geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı şarttır. Bir diğer ifade ile taraflar kira sözleşmesi kurulurken kira bedeli üzerinde uyuşamazlar ise kira tespiti davası açarak kira bedelinin belirlenmesini mahkemeden talep edemezler. Çünkü kira sözleşmesi kurulurken bedel üzerinde anlaşılamamış olması ihtimalinde ortada geçerli bir kira sözleşmesinin varlığından bahsedilemeyecektir. Kira bedelinin tespiti davası kira sözleşmesinin devamında ortaya çıkan bedel ihtilafının çözümü için başvurulabilecek bir dava türüdür.

Kira Artış Oranı Hesaplama Örneği

Hukukumuzdaki özel borç ilişkilerinde sözleşme serbestisinin olması esastır. Bu nedenle kira sözleşmesi kurulurken taraflar kira bedelini serbestçe tayin edebilir. Ancak kanun, yenilenen kira dönemindeki kira bedellerinin belirlenmesinde taraf iradelerine mutlak bir üstünlük tanımamış, yapılacak artışı TÜFE oranı ile sınırlamıştır. Kanuna göre kararlaştırılan artış oranı TÜFE' nin 12 aylık ortalamasındaki değişim oranını geçmiyorsa sözleşmedeki artış hükmü geçerli olacak; kararlaştırılan artış oranı bu oranı (TÜFE) aşıyorsa oranı aşan kısmı geçersiz olacak ve artış TÜFE oranında yapılacaktır.

Örneğin başlangıç tarihi 06.06.2020 olan 1000 TL bedelli kira sözleşmesinde yenilenen dönem için taraflar arasında kararlaştırılan artış oranı %25 olsun. Bu oranın geçerli olup olmadığı veya ne kadar kira artışı yapılabileceğinin tespitinde TÜİK tarafından yayımlanan on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının tespiti gerekecektir. Bunun tespiti için kira sözleşmesinin bitim tarihi olan Haziran 2021 ayından bir önceki ay olan Mayıs 2021 endeksi uygulanmalıdır. 3 Haziran 2021 tarihinde açıklanan bu endekste on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %14,13 olarak tespit edildiğinden taraflarca kararlaştırılan %25 oranı geçerli olmayacak artış %14,13 oranında yapılabilecektir. Bu nedenle yeni kira bedeli 1141,3 TL olacaktır.

Kira Tespit Davası Şartları

Kira tespit davasının açılabilmesi için aşağıdaki hususların varlığı şarttır.

• Taraflar arasında kurulmuş geçerli bir kira sözleşmesi
• Kira sözleşmenin konut kirası veya çatılı işyeri kirasına ilişkin olması
• Hukuki yararın varlığı

Kira tespit davasının ilk şartı taraflar arasında kurulmuş geçerli bir kira sözleşmesinin varlığıdır. Kira sözleşmesi yazılı olarak kurulmuş olabileceği gibi sözlü olarak da kurulmuş olabilir. Ancak ispat kolaylığı açısından sözleşmenin yazılı yapılması yerinde olacaktır.

Kira tespit davası ile kira bedelinin belirlenmesi konut kiraları ile çatılı işyeri kiralarına özgüdür. Diğer kira sözleşmeleri için bu davanın açılabilmesi mümkün değildir.

Kira tespit davaları hukuken bir tespit davası niteliğindedir. HMK' nın dava şartları başlıklı 114. maddesi uyarınca davanın açılmasında hukuki yararın varlığı şarttır. Aksi halde dava usulden ret edilecektir. Bu nedenle kira tespit davası açılmadan önce hukuki yararın var olup olmadığı titizlikle incelenmelidir. Aksi halde davanın reddi kaçınılmaz olacaktır.

Hukuki yarar kriteri somut olayın özelliğine göre tespit edilecektir. Örneğin taraflarca akdedilen 1 yıllık kira sözleşmesinde, yenilenen dönem için bir artış oranı belirlenmişse bu dönem için mahkemeye başvurup kira bedelinin tespitinin talep edilmesinde hukuki yarar yoktur. Çünkü artış oranı zaten sözleşmede belirlenmiştir. Ancak sözleşmede artış oranı belirlenmemişse artık hukuki yararın mevcut olduğu kabul edilecektir. Yine aşağıda detayları ile açıklayacağımız üzere bu sözleşme 5 yıldan uzun süreli yapılmış olursa veya 5 yıldan sonra yenilenmiş olursa sözleşmede artış oranı kararlaştırılmış olsa bile kira bedelinin tespitinde hukuki yararın var olduğu kabul edilecektir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira bedelinin tespiti davasının açılması için herhangi bir süre sınırı bulunmamaktadır. Kira tespit davası açma süresi diye bir süre kanunda düzenlenmemiştir. Bu dava kira ilişkisi devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Nitekim 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 345.maddesinde de bu durum hüküm altına alınmıştır.

Kira tespit davasının açılabilmesi için için herhangi bir süre sınırı bulunmasa da mahkemeden kira bedel tespiti talebinde bulunabilmek için hukuki yarar kriterinin mevcut olması her durumda şarttır.

Kira Tespit Davası 5 Yıl Kuralı

Kira tespit davasının açılmasında herhangi bir süre sınırı bulunmamaktadır. Bu dava 5 yıldan önce açılabileceği gibi herhangi bir zamanda da açılabilir. Söz konusu 5 yıllık süre kira bedelinin piyasa rayicine göre belirlenmesi açısından önem taşımaktadır.

Aşağıda detayları ile izah edeceğimiz üzere 5 yıldan kısa süreli kira sözleşmesine dayanarak açılacak kira bedelinin tespiti davalarında mahkeme hakimi kira bedelinin tespitinde TÜİK tarafından her ayın 3. günü açıklanan 12 aylık ortalamalara göre değişim oranınıaşmamak şartı ile  hakkaniyete uygun bir belirleme yapmak zorunda kalacaktır. Oysa 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira bedelinin tespitinde hakim bu oran ile bağlı kalmayacaktır.

Örneğin,01.01.2017 tarihli 1 yıl süreli 1000 TL bedelli, yenilenen kira döneminde artış yapılacağına ilişkin kayıt konulmayan bir kira sözleşmesinde:

• 01.01.2018 yılından başlayacak kira sözleşmesinde ödenmesi gereken kira bedelinin tespiti için dava açılabilir. Mahkeme bu davada kira bedelinin tespitini yaparken TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranınıaşmamak şartı ile hakkaniyete uygun bir belirleme yapacaktır. TÜFE oranının %10 olduğunu varsaydığımızda yeni kira bedeli maksimum 1100 TL olacaktır. Belirlenen bu değer emsal kiralar açısından düşük kalsa bile durum değişmeyecektir.
• Eğer bu sözleşme 5 yıldan sonra yenilendi ise 6. kira yılı olan 01.01.2022-01.01.2023 kira dönemi için belirlenecek kira bedelinin tespitinde hakim artık TÜFE ile bağlı kalmayacak piyasa emsallerini de göz önüne alarak hakkaniyete uygun bir belirleme yapacaktır. Bu ihtimalde kira bedeli piyasa rayicine güncellenecektir.

5 yıla kadar olan kira sözleşmelerinde;

Kira sözleşmesinde yenilenen kira yılı için bir artış oranı kararlaştırılmış ise kira bedelinin tespit edilmesi sözleşmeye göre zaten mümkün olduğundan kira tespit davası açılmasında hukuki yararın varlığından bahsedilemeyecektir. Ancak sözleşmede artış yapılacağı kararlaştırılmış olmasına rağmen artış oranı veya miktarı belirtilmemişse TBK 344/2 gereğince yeni kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvurulabilecektir.

Örneklemek gerekirse; 01.01.2018 tarihli 1000 TL bedelli, 3 yıl süreli kira sözleşmesinde artış oranı %10 olarak kararlaştırılmış ise söz konusu 3 yıl için kira tespit davası açılmasına hukuki yarar yoktur. Bu örnekte sözleşme hükümlerine göre kira bedeli belirlenecektir. Buna göre kira bedelleri ilk yıl için 1000 TL sonraki yıllar için sırası ile, 1100 TL, 1211 TL olacaktır. 3 yıldan sonra kira ilişkisi devam ediyorsa 4. ve 5. yıllar için kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurulabilecektir. Ancak burada yapılacak artışlarda mahkeme TÜFE oranı ile bağlı olacaktır.

Kira sözleşmesinde yenilenen kira yılı için bir artış oranı kararlaştırılmamış ise mahkemeye başvurularak kira bedelinin tespiti talep edilebilir. Ancak böyle bir talepte mahkeme TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranınıaşmamak şartı ile hakkaniyete uygun bir belirleme yapacaktır.

5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda;

5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri rayiç kira bedelinin tespitinin istenebileceği kira sözleşmeleridir.

Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreli yapılmış olabilir. Bu durumda 5 yıldan sonraki dönem için kira bedelinin tespiti davası açılması durumunda hakim TÜFE oranı ile bağlı kalmaksızın rayiç değer üzerinden kira bedeli tespiti yapacaktır.

Kira tespit davası 5 yıl sürenin nasıl hesaplanacağı aşağıda örnekleri ile paylaşılmıştır.

Örneğin, 01.01.2015 tarihli,1000 TL bedelli,10 yıl süreli ve artış oranı %10 olan kira sözleşmesinde ilk 5 yıl dolana kadar kira bedeli tespiti davası açılmasında hukuki yarar yoktur. İlk 5 yıl dolana kadar olan kira bedelleri sözleşmede kararlaştırıldığı gibi her yıl %10 artış ile tespit edilecektir. Ancak 5 yıldan sonraki kira dönemi için kira tespit davası açılarak rayiç değer üzerinden kira bedel tespiti talep edilebilir. Örneğe göre 6.kira yılı olan 01.01.2020-01.01.2021 kira dönemi için rayiç değer üzerinden kira tespiti yapılabilecektir. Dikkat edilirse kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılmıştır. Ancak kanun 5 yıldan uzun süreli olarak yapılan kira sözleşmelerinde 5 yıldan sonraki kira dönemleri için sözleşme hükümleri ile bağlı kalınmak zorunda olmadığını talep halinde rayiç değer üzerinden kira tespiti yaptırılabileceğini hüküm altına almıştır. (TBK 344/3)

Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreli olmasa bile 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesine dayanarak rayiç üzerinden kira tespiti talep edilebilir.

Örneğin, 01.01.2019 tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinde 01.01.2020 tarihinden itibaren TÜFE oranını geçmemek kaydı ile taraflarca ( artış oranı kararlaştırılmış ise sözleşmedeki artış oranı uygulanır) veya hakim tarafından (artış oranı kararlaştırılmamış ise hakim belirler) belirlenen kira bedeli uygulanır. Ancak 6. kira yılı olan 01.01.2024-01.01.2025 dönemi için TÜFE oranı ile bağlı kalınmaksızın rayiç kira bedeli tespiti talep edilebilir.

Sözleşme 1 yıldan uzun süreli yapılmış olsa bile 5 yıldan sonra yenilenen kira dönemi için (6.kira yılı) rayiç üzerinden kira tespiti talep edilebilir.

Örneğin, 01.01.2019 tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesinde ilk 3 yıl için sözleşmede kararlaştırılan artış oranı uygulanacaktır. Eğer bir artış oranı belirlenmemişse hakim TÜFE oranını geçmemek kaydı ile kira bedelini tespit edecektir. 4. ve 5. kira dönemleri için kira bedeli tespiti yapılırken yine TÜFE oranı ile bağlı kalınacaktır. Ancak 5. yıldan sonra uzayan(yenilenen) dönemde yani 6. yıl için rayiç kira bedeli tespit edilebilecektir. Örneğimizde 01.01.2024 tarihinde başlayacak 6. kira yılı için rayiç kira bedeli tespiti yapılabilecektir.

Kira Tespit Davası 5 yıllık Süre Ne Zaman Başlar?

Rayiç kira bedeli tespiti talep edilebilecek 5 yıllık süre kira sözleşmesinin kurulduğu tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır. Kira sözleşmesi 5 yıldan sonra yenilendiğinde bir başka deyişle 6. kira yılı için rayiç üzerinden kira bedeli tespiti yapılabilecektir.

Örneğin, 01.01.2019 tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesinde ilk 3 yıl için sözleşmede kararlaştırılan artış oranı uygulanacaktır. Eğer bir artış oranı belirlenmemişse hakim TÜFE oranını geçmemek kaydı ile kira bedelini tespit edecektir. 4. ve 5. kira dönemleri için kira bedeli tespiti yapılırken yine TÜFE oranı ile bağlı kalınacaktır. Ancak 5. yıldan sonra uzayan(yenilenen) dönemde yani 6. yıl için rayiç kira bedeli tespit edilebilecektir. Örneğimizde 01.01.2024 tarihinde başlayacak 6. kira yılı için rayiç kira bedeli tespiti yapılabilecektir.

Mahkeme Kararının Etkisi Açısından Dava Açma Süresi

Kira tespit davasının açılacağı süre ile ilgili kanunda bir sınırlama bulunmamaktadır. Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak davanın açıldığı tarih mahkeme sonunda belirlenecek yeni kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağının tespiti açısından önemlidir.

İlgili kanun maddesi uyarınca, kira tespit davası ile belirlenecek kira bedelinin yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte davanın açılması veya yine bu süre içerisinde kiranın arttırılacağına ilişkin yazılı bildirimin kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekmektedir. Kiralayan bu yazılı bildirimi süresi içerisinde yaptığında artık ilgili kira yılının sonuna kadar açacağı davada verilecek hüküm kira yılının başından itibaren geçerli olacaktır. Bir diğer deyişle mahkemece belirlenen yeni kira bedelleri geriye yönelik olarak geçerli olacaktır.  Ancak kira bedelinin belirlenmesi davasının bu süreler geçtikten sonra açılması durumunda ise belirlenecek yeni kira bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.

Taraflar arasındaki mevcut kira sözleşmesinde yenilenen dönem için kira bedelinin arttırılacağına ilişkin hüküm koymuş olabilir. Bu ihtimalde yukarıda belirttiğimiz 30 günlük süreler kaçırılmış olsa bile yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli ilgili kira yılının başından itibaren geçerli olacaktır.

Kira Tespit Davası İhtar Şartı

Kira tespit davasının açılabilmesi için ihtar çekilmesi şart değildir. Bir başka deyişle kira tespit davasında ihtar şartı diye bir şart yoktur. Ancak ihtar çekmek (yazılı bildirim) bazı durumlarda mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedelinin yenilenen kira yılının başından itibaren geçerli olmasına olanak sağlayabilir.

Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Geriye dönük kira tespit davası açılamaz. Kira tespit davaları uzayan (yenilenen) kira dönemleri için açılabilir. Örneğin, kiracının rayiç değerin çok altında bir kira bedeli ile 6 senedir kiracı olarak oturduğunu iddia eden kiralayan geriye dönük olarak (örneğin 2019-2020 yılları gibi) kira tespiti davası açamaz. Kiracının çok düşük bir ücretle taşınmazda kiracı olması bu durumu değiştirmez.

Rayiç Kira Bedeli Tespiti Nasıl Yapılır?

Rayiç kira bedeli belirlenirken hangi kıstasların esas alınması gerektiği kanunda açıkça belirtilmiştir.

İlgili kanun maddesi uyarınca mahkeme hakimi şu hususları dikkate alarak kira bedelini tespit edecektir.

• TÜFE artış oranı
• Kiralananın durumu (taşınmazın yüzölçümü, cephesi, ulaşım olanakları vb.)
• Emsal kira bedelleri

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davası ne kadar sürer sorusuna kesin bir cevap verilmesi doğru olmayacaktır. Davanın ne kadar süreceği davanın açıldığı mahkemenin iş yükü ile doğrudan ilgilidir. Davada, ayrıca delillerin toplanması, mahkemece keşif yapılması ve bilirkişilerce kira rayicinin belirlenmesi gibi işlemlerdeki aksaklıklar ve gecikmeler de davanın süresini etkilemektedir. Ancak tahmini olarak 1 yıl gibi sürede davanın neticeleneceğini söylemek mümkündür.

Kira Tespit Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
• Kira tespit davasında yetkili mahkeme davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa edileceği yer olan  taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kira Tespit Davasını Kim Açar?

Kira tespit davası kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilir. Bunun yanında kiralanan taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malik de kira sözleşmesine dayanarak kira tespit davası açabilir.

Kiraya verenin mutlaka malik olması gerekmez. Ancak kiraya veren olmayan malikin bu davayı açıp açamayacağı doktrinde tartışmalıdır. Bazıları bu davanın sözleşmeye dayalı olarak açıldığını, bu nedenle kiraya veren olmayan malikin bu davada davacı olamayacağını ileri sürmektedir. Doktrindeki bir diğer görüşe göre kiraya veren olmayan malik de bu davayı açabilir. Zira bu durum taşınmazda ayni hak sahibi olmanın bir sonucudur görüşünü ileri sürmektedir.

Kiraya veren birden fazla ise kira tespit davasında bu kişilerin tamamının davacı olarak gösterilmesi gerekir.

Kira Tespit Davası İcra Takibi

Kira tespit davasında verilecek hüküm, kesinleşmeden icra takibine konulamaz. (12.11.1979 tarih 1979/1-3 sayılı İBK). Yerel mahkemece verilen hüküm karşı tarafça istinaf veya temyiz başvurusu ile üst mahkemeye gönderilmiş ise incelemenin sona ermesi beklenecektir.

Kiracı, yeni kira bedeline ilişkin karar kesinleşene kadar eski kira bedellerini ödemeye devam edecektir. Ancak karar kesinleştiğinde kararda belirtilen tarihten itibaren oluşan fark bedeller geçmişe etkili olarak ilamsız icra takibine veya ayrı bir alacak davasına konu edilebilir.

Kira Tespit Davası Bilirkişi Raporu

Kira tespit davalarında rayiç kira bedelleri bilirkişi raporu ile tespit edilmektedir. Bilirkişiler genelde emlakçı, mimar, inşaat mühendisi gibi meslek dallarına mensuptur. Bilirkişiler gayrimenkulün boş olarak kiraya verilmesi ihtimalinde ne kadar kira getirisi getireceğini tespit etmektedir. Bu tespiti yaparken emsal oluşturabilecek kira sözleşmelerinden faydalanacaktır. Emsal kira sözleşmesi davanın taraflarınca dosyaya sunulabileceği gibi bilirkişi de kendi belirleyeceği kira sözleşmelerini hesaplama yaparken kullanabilir. Ancak bilirkişiler, raporuna esas alacağı emsal kira sözleşmesinin niçin emsal teşkil ettiğini veya dikkate almadığı emsal kira sözleşmesini de niçin rapora esas teşkil etmediğini raporunda belirtmesi gerekmektedir.

Kira Tespit Davası Hakkaniyet İndirimi Oranı

Kira tespit davalarında bilirkişilerce tespit edilecek yeni kira bedeli üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılmalıdır. Yargıtay, kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği brüt kira bedelinden%10 ile %20 arasında hakkaniyet indirimi yaparak yeni kira bedelini belirlemektedir.

Kira Tespit Davası Karar Verme Gerekliliği

Kira Tespit Davasında Harca Esas Değer

Kira tespit davalarında harç hesaplaması yapılırken mevcut kira bedeli ile davada talep edilen kira bedeli arasındaki farkın yıllık miktarı üzerinden hesaplama yapılmalıdır. Örneğin mevcut kira bedeli 5000 TL ve davada talep edilen kira bedeli 1000 TL olsun. Aylık fark bedel 5000 TL olacak ve yıllık hesaplama yapıldığında (5000 x 12 ay) yıllık fark bedel 60.000 TL olacaktır. Bu durumda harca esas değer 60.000 TL olacaktır.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Islah

Kira tespit davasında talep edilecek kira bedeli tereddüde yer vermeyecek şekilde açık ve net olarak dava dilekçesinde belirtilmelidir. Bu dava fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak açılamaz ve saklı tutulan haklarla ilgili olarak kira tespit davasında ıslah yapılamaz.

Kira Tespit Davası Karşı Vekalet Ücreti Hesaplama

Kira tespit davalarında yargılama sonunda hükmedilecek vekalet ücreti nisbi olarak belirlenir. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9.maddesinde vekalet ücretinin kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden nisbi olarak hesaplanacağı hüküm altına alınmıştır. Kira bedelleri arasındaki fark brüt ücretler arasındaki farktır.

Örneğin, kira tespit davası açılmadan kiracı tarafından ödenen aylık brüt kira bedeli 5000 TL ve kira tespit davasında belirlenen aylık brüt kira bedeli 10.000 TL olsun. Bu durumda fark brüt bedel aylık 5000 TL olacaktır. 5000X12=60.000 TL üzerinden nisbi olarak karşı vekalet ücretine hükmedilecektir. Örneğimiz için karşı vekalet ücreti meblağı 8600 TL olacaktır.