Kiracı Evden Çıkarken Kira Verilir Mi
Kiracı Kira Sözleşmesi Sona Ermeden Evden/İşyerinden Çıkarsa Ne Olur? (TBK m.325)
Kira sözleşmesi sözlü veya yazılı olarak yapılabilir. Taraflar ahde vefa ilkesi gereğince yaptıkları sözleşmeye uygun davranmalıdır. Sözleşme belirli süreli olarak düzenlenmişse kararlaştırılan tarihte ve süresinde bildirimde bulunarak, belirsiz süreli olarak yapılmışsa fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uygun olarak sonlandırılmalıdır. Kiracının bu hallere aykırı olarak evden veya işyerinden erken çıkması durumunda hukuki olarak sorumluluğu gündeme gelebilecektir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun “Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi” başlıklı 325. maddesinde bu konu şu şekilde düzenlenmiştir: “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”
Buna göre; kiracının sözleşmede kararlaştırılan tarihten önce kiralanandan çıkması halinde, haklı veya kanuni bir neden bulunmuyorsa, kira ilişkisinden kaynaklanan tazminat yükümlülüğü doğacaktır. Kiracı somut duruma göre makul bir süre daha kira bedelini ödemekle yükümlü olacaktır. Belirtmemiz gerekirse; kiracının evi boşaltması tek başına kira ilişkisinin sonlandığını göstermeyecektir. Kiralananın anahtar tesliminin kiraya verene yapıldığı tarihe kadar kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülükleri devam edecektir. Tarafların bu konuda bir uyuşmazlık yaşaması halinde ilerleyen süreçte olası hak kayıpları yaşanmaması adına uzman bir gayrimenkul avukatı ile beraber hareket etmeleri faydalı olacaktır.
İlgili Yargıtay kararında kiracının sözleşmeyi erken sonlandırması hususu şu şekilde açıklanmıştır: “Davacının ödenmeyen kira bedeli ve aidat alacakları ile makul süre tazminat talebi bakımından; kural olarak kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiği takdirde; Türk Borçlar Kanununun 325. maddesine göre tahliye tarihine kadar kira bedelinden, tahliye tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda yeniden kiraya verilebileceği makul süre kira bedelinden sorumludur. Mahkemece, hukukçu bilirkişi tarafından hazırlanan rapor doğrultusunda makul süre iki ay olarak esas alınmış ise de bilirkişi makul süre tespiti konusunda ehil değildir.
Bunun yanı sıra davalı, cevap dilekçesi ile 1000 USD depozito ödediğini belirterek depozito bedelinin davacı kiraya verenin alacağından takas ve mahsubunu istemiştir. Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 13. maddesinde “Kiracı yükümlülüklerinin teminatı olarak 1000 USD depozito ödemiştir. Bu depozito kira süresince mal sahibinde kalacaktır. Kiracı kiralananı boşaltırken yükümlülüklerini yerine getirir. Apartman yönetimine hiçbir borcu olmadığını kanıtlarsa ve kiralananda hiçbir hasar olmaması halinde kendilerinin 1000 USD aynen iade edilecektir. Aksi takdirde apartman giderleri ve binadaki hasarlar onarılacak, 1000 USD yetmediği takdirde tekrar para istenecektir.” hükmü düzenlenmiştir. Buna göre davalı kiracının ödediği 1000 USD depozito bedelinin de mahsubu gerekir.
Kural olarak anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Kiralananın anahtarının usulüne uygun olarak kiraya verene teslim edilerek tahliye edildiği kiracı tarafından yazılı delillerle ispatlanmalıdır. Yasal anahtar teslimi bizzat anahtarı kiraya verene teslim etmek suretiyle veya notere ya da mahkemeye tevdi mahalli tayini suretiyle yapılır.
Hal böyle olunca mahkemece, uzman bilirkişiden rapor alınarak kiralananın kira sözleşmesindeki şartlarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre belirlenip davacı kiraya verenin tahliye tarihine kadar kira bedeli ve aidat borcundan, tahliye tarihinden itibaren ise makul süre kira bedeli ile bu döneme ait aidat borcundan sorumlu olacağı gözetilip, kiracının sorumlu olduğu tespit edilen tutardan da kira sözleşmesinde ödendiği belirtilen 1000 USD depozito bedeli mahsup edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken ehil olmayan bilirkişi raporuna göre ve davalının depozito bedeline ilişkin takas ve mahsup talebi değerlendirilmeksizin hüküm kurulması doğru görülmemiş ve bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2020/10233 K. 2020/7199 T. 30.11.2020)
Kanun maddesinde belirtilen “makul süre” kavramı somut olaya göre belirlenecektir. Ancak Yargıtay uygulamasında 2-4 ay arasında bir süre ile kiracının yükümlülüklerinin devam edeceği yönünde kararlar verilmektedir. Ayrıca kiracının; kiraya verenin kabul edebileceği, benzer koşulları olduğu değerlendirilebilecek yeni bir kiracı bulması halinde yükümlülükleri makul sürenin sonunun beklenmesi aranmadan sona erecektir.
Kiracının evden/işyerinden erken çıkması nedeniyle örneğin; abonelik ücretleri, aidat vs. giderlerde azalma olmuşsa veya kiraya veren kiracı çıktıktan sonra kiralananı bir başka kimseye kiraya vermişse bu kazanımlar erken çıkan kiracının makul süre için sorumlu olacağı kira bedelinden indirilecektir.
Kiracının Evden/İşyerinden Erken Çıkması ile İlgili Yargıtay Kararları
“Hal böyle olunca, mahkemece; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde, davalı kiracının, sözleşme süresi sona ermeden, 18/11/2013 tarihinde taşınmazı erken tahliye ettiği dikkate alınarak, tahliye tarihine kadar ödenmeyen kira bedelleri ile birlikte tahliye tarihinden itibaren belirlenen makul süre kira tazminatından sorumlu olduğu gözetilerek, buna göre hesaplama ve değerlendirme yapılması yönünden uzman bilirkişiden Yargıtay ve taraf denetimine elverişli rapor alınması; bundan sonra ödenen kira bedeli ve depozito bedeli mahsup edilmek suretiyle aşan kısmın hüküm altına alınması gerekirken; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi de hatalı olmuştur.” (Yargıtay 3. HD., E. 2020/10885 K. 2020/7857 T. 16.12.2020)
“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiği durumda; kural olarak Türk Borçlar Kanununun 325. maddesine göre, anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Bununla birlikte, TBK’nın 112. maddesi göndermesi ile aynı kanunun 52. maddesi uyarınca, kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2020/11527 K. 2021/2139 T. 2.3.2021)
Makul Süreye İlişkin Yargıtay Kararları
“O halde Mahkemece yapılacak iş; 6/A nolu taşınmaz yönünden hesaplanan makul süreye ait kira bedeli toplamı 3.750TL ile 6/B nolu dükkan yönünden, gerekirse bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak kiracının 2009 yılı Aralık ayı ile 08/03/2010 tahliye tarihi arasındaki dönem kadar kiradan sorumlu olduğu gözetilerek hesaplama yapılıp, bundan sonra her iki dükkan yönünden toplam bedelin hüküm altına alınması gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2021/598 K. 2021/2830 T. 17.3.2021)
“Son olarak 31/05/2011 tarihlerinde zarar gördüğü dosya kapsamı itibariyle sabit olup yoksun kalınan kira bedeline ilişkin son talep tarihinin 28.09.2011 olduğu dikkate alındığında, aradaki sürenin de makul kabul edilmesi gerektiğinden mahkemece, davanın kabulüne dair verilen hükmün onanması gerekirken” (Yargıtay 14. HD., E. 2020/2485 K. 2021/1960 T. 18.3.2021)
“Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması ve anahtarın kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Erken tahliye halinde kiracı kural olarak anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden anahtar teslim tarihinden sonrada TBK 325 maddesine göre kiralananın benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul süre ile sorumludur. Kiracı şirketin kiralanana ait anahtarları 24/02/2014 tarihinde notere tevdi ettiği, bu tarihin de davacı tarafından anahtar teslim tarihi olarak benimsendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece, davalı kiracı şirketin 01/12/2013 tarihi ile anahtar teslim tarihi olan 24/02/2014 tarihinde kadar ödenmeyen kira ve bu tarihten sonra da üç aylık makul süre kira bedeline hükmedilmesinde isabetsizlik bulunmamaktaysa da mahkemece ödenmeyen kira bedelinin gün sayısı hesabında hata yapıldığı anlaşılmaktadır.” (Yargıtay 6. HD., E. 2015/11624 K. 2016/7824 T. 26.12.2016)
Av. Oktay Altunkaya
ankaraavukat
Bir konutta kiracı olarak ikamet eden kişinin kira sözleşmesi bitmeden evden çıkması mümkündür. Burada izlenmesi gereken temel bir prosedür vardır. Kira Hukukuna göre; belirli süreli bir kira sözleşmesinin süresinin bitmesinin ardından söz konusu sözleşme ev sahibi tarafından sona erdirilemez. Bu sözleşmeyi uzatma imkanı kiracıya tanınmıştır. Ancak söz konusu sözleşmede yer alan kira süresi dolmadan önce tahliye için belirli kurallar ve usuller mevcuttur.
Kiracının Hukuki Sorumluluğu Nedir?
Türk Borçlar Kanunu 35. maddede yer alan hükümlere göre; kiracının kira sözleşmesi bitmeden önce evden çıkması mümkündür. Fakat burada söz konusu kiracının hukuki sorumluluğu ortaya çıkar. Bu sorumluluğa göre; kira sözleşmesinde belirlenmiş olan kira süresi sona ermeden önce ya da sözleşmede belirlenen fesih dönemi dışında kiralanan evden çıkan kiracı, ev sahibinin söz konusu taşınmazı yeniden kiraya verebileceği zamana kadar evden çıkan kiracının kira sözleşmesinden doğan borcu devam eder. Bu durum demektir ki; kira sözleşmesinin süresi dolmadan kiraladığı evi tahliye eden kiracı bir süre daha sözleşmede belirlenmiş olan kira borcunu, apartman(konut) aidatını, ortak giderleri vb. gibi yan giderleri ödemek zorunda kalır. Söz konusu kiracının bu gibi yan ödemeleri ve evin kirasını ödemeye devam etmesi gereken süre kanunda belirtilmemiştir. İlgili kanunda bu süre için söz konusu taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre olarak öngörülmüştür. Söz konusu bu makul süreye kira sözleşmesinde yer verilebilir ya da bu süre kira sözleşmesinde yazmıyorsa taşınmazı kiraya veren ve kiralayan arasında ortak bir anlaşmayla belirlenmiş olabilir. Eğer bu durumların herhangi birisi söz konusu değilse, söz konusu makul sürenin mahkeme tarafından belirlenmesi gerekir. Mahkeme bu makul sürenin belirlenmesi için bilirkişiyi tespit amacıyla görevlendirir. Ancak, belirlenen bu makul süre henüz dolmadan taşınmaz için yeni bir kiracı bulunduğu durumda artık eski kiracı tarafından ödeme yapma yükümlülüğü sona erer. Belirlenen makul süre dolmasına rağmen taşınmaz için yeni bir kiracı bulunamamış olsa dahi eski kiracının ödeme yükümlülüğü yine sona ermektedir.
Örnek olarak; elimizde 1 yıllık bir süre için yapılmış olan kira sözleşmesi olsun, sözleşme yaparak evi kiralayan kiracı öngörülen 1 sene henüz dolmadan örneğin 9. ayda evden çıkarsa sözleşmede belirlenen süreden geriye kalan 3 aylık kiranın ödenmesi makul görülebilir. Ancak, söz konusu konutun bulunduğu lokasyon, kira dönemi vb. gibi şartların uygun olması durumunda söz konusu konut 1 ay içerisinde kiraya verilebilecek bir durumda ise; bu şartlar altında evden çıkış yapan kiracı sadece o 1 ayın kira ödemesini yapar.
Burada önemle belirtmek gerekir ki, söz konusu kira sözleşmesinde kiracının konutu erken tahliye etmesi durumunda kalan bütün kira bedellerini ödeyeceği vb. gibi hükümler yer alıyor ise bu şartlarda sözleşme geçerli olur, fakat bu hükümler geçersiz sayılır. Bu demektir ki, konutu erken tahliye eden kiracıya kalan bedellerin tamamının ödetilmesi söz konusu olmaz.
Yukarıda belirttiğimiz makul süre hesabı ve yapılacak söz konusu ödemelerin sadece bu belirlenen miktar ile sınırlı tutulması hükmü ve tanımlanan diğer hukuki süreç 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren geçerlilik kazanmıştır. Söz konusu bu tarihten önce uygulamada sözleşmede yer alan hüküm öncelikli olarak uygulanmaktaydı. Eğer sözleşmede ilgili hüküm yer almıyorsa mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmaktaydı. Ancak kira sözleşmesinin süresi dolmadan kiracının konutu tahliye etmesi durumunda yukarıda belirttiğimiz hükümler uygulanır.
Kiracı Başka Bir Kiracı Bulursa Ne Olur?
Yukarıda da bahsettiğimiz gibi kira sözleşmesinde belirlenen süreden önce evden çıkmak kiracıya belli bir süre ödeme yapmaya devam etme yükümlülüğü getiriyor. Bu durumda kiracının kendisi, söz konusu konutu erken tahliye etmeden önce kendi yerine başka bir kiracı bularak makul süreyi kısaltmak ya da başka birisini konuta geçirerek ödeme yükümlülüğünden tamamen kurtulmak isteyebilir. Ancak söz konusu bu durum kiracının direkt olarak hakkı değildir çünkü kiracının kendi yerine bulduğu yeni kiracıyı ev sahibi kabul etmeyebilir. Bu durumda ev sahibi, yeni kiracıyı evine kabul etmemekte haklı gerekçelere sahipse kira sözleşmesi bitmeden evi boşaltan eski kiracı yukarıda bahsettiğimiz makul sürenin sonuna kadar kirayı ödemeye devam eder. Ancak eğer ev sahibi ortada herhangi bir haklı gerekçesi olmaksızın yeni kiracıyı kabul etmiyorsa, evi boşaltan kiracının kirayı makul süre boyunca ödemeye devam etme yükümlülüğü sona erer. Burada belirtmek gerekir ki, örnek verdiğimiz tüm bu durumlar yargıya konu olabilecek meselelerdir. Sözleşmede yer alan kira süresi tamamlanmadan evden çıkmak çoğu kez sonuçlarını yargı kararlarıyla verir. Yargıtay kararlarında da bu ve benzeri meselelere sıklıkla rastlanır.
Erken Tahliye Halinde Depozito Kiracıya İade Edilir mi?
Normal şartlar altında depozito, evin kiracı tarafından teslim alındığı gibi iade edilmesinin ya da söz konusu taşınmazın ödenmeyen son kira bedeli gibi söz konusu taşınmazın borçsuz olarak iade edilmesinin teminatı olarak kiracıdan eve girmeden talep edilir ve alınır. Buradaki şartlar yerine getirildiğinde ise ev sahibi tarafından kiracıya iade edilmesi gerekir.
Kira sözleşmesinde belirlenen süre tamamlanmadan kiracının evden çıkması uygulamada çoğu kez çeşitli sorunlara yol açar. Bu durumda ev sahibi depozitoyu iade etmek istemez.
Burada depozito ile ilgili vurgulanması gereken en önemli şey ise; söz konusu kira sözleşmesine eklenmiş olan “kira sözleşmesi tamamlanmadan evden çıkan kişi depozitoyu kaybeder” vb. gibi ibarelerin bir geçerliliğinin olmamasıdır. Buna göre; depozito cayma bedeli ya da cezai şart olarak kullanılamaz.
Ev Sahibi Anahtarları Almazsa Ne Olur?
Kira süresi bitmeden evi tahliye etmenin yöntemi evi boşaltıp ev sahibine bunu bildirmekle olmaz. Söz konusu bu durumda ev sahibine mutlaka konutun anahtarları teslim edilmelidir. Aksi bir durumda, yani ev sahibine evin anahtarları teslim edilmezse kira sözleşmesi devam ediyormuş gibi sözleşme sonuçları doğurur. Buna göre evin anahtarlarının ve söz konusu taşınmazın ev sahibine uygun şekilde teslim edilmiş olması gerekir.
Kira Bedeli Yıllık Ödenmiş ise Durum Ne Olur?
Kira bedelinin yıllık olarak toptan ödendiği durumda kira sözleşmesi tamamlanmadan evi boşaltmak daha zor durumlar doğurabilir. Bu söz konusu durumda aylık ödemeye kıyasen hükümler uygulanır. Bu demektir ki kiracı evden çıktığı tarihten itibaren makul süre boyunca ödemesi gereken kirayı hesaplar ve toplam miktardan bunu da çıkardıktan sonra kalan parayı ev sahibinden talep eder. Bu durumda çoğu zaman yargıya taşınan meseleler arasındadır.
Sonuç olarak…
Yukarıda kira sözleşmesinde belirlenen süre tamamlanmadan kiracının erken şekilde evden çıkması durumunda uygulamaların nasıl olacağını açıkladık. Ancak burada belirtmek gerekir ki, söz konusu bu durumda bu tür meseleler uygulamada genelde yargıya taşınarak çözüme ulaşır. Buna göre, söz konusu bu süreçlerde herhangi bir hak kaybı yaşamamak adına bir avukata başvurmak en iyisidir.
