Ev alırken derinlemesine ve ciddi bir araştırma yapılması gerekir. İçinde kiracısı olan bir evin mülkiyet hakkı bilindiği gibi yine ev sahibine aittir. Bu durumda ev sahibi istediği zaman kiracısını çıkarabilir mi? Kira kontratı devam ederken ev satılabilir mi? Bu sorulara cevap olarak, kiracı ile ev sahibi ve evi yeni satın alacak tarafın yasal haklarını bilmesi gerekir. Yeni çıkan kanunlara göre izlenilmesi gereken yol ve yöntemler hakkında detaylı bir bilgiye sahip olmak önemlidir. Evin kirada olması satışını engelleyen bir durum değildir ve ev sahibi kanunlar çerçevesinde haklı nedenlerin olması durumunda kiracısının tahliyesini isteyebilir.
Kira kontratı devam eden bir ev almanız durumunda
Kira sözleşmesi devam ederken, ev sahibinin değişmesi durumunda yeni ev sahibi, eski ev sahibinin yükümlü olduğu tüm hak ve sorumluklara aynı haliyle sahip olmaya devam eder. Alacağınız konutta bir kiracı oturuyor ise kiracı ile önceden yapılmış olan kira kontratını dikkatlice incelemeniz gerekir. Kiracı tahliye taahhüdü vermiş ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat üzerinde yazılı olan tarihin kontrolünün yapılması son derece önemlidir. Evi satın aldığınız zaman eğer kendiniz oturmayı düşünüyorsanız kiracıyı noter kanalıyla bilgilendirerek 2 ay içinde daireyi boşaltmasını talep edebilirsiniz. Eğer kiracı konutta oturmaya devam edecek ise mevcut kontratı mutlaka yenilemeniz gerekir.
Haberin Devamı
Kiracı olarak oturduğunuz daire bir başkasına satılması durumunda
Kira sözleşmesi her iki tarafında kira ilişkisinden zarar görmemesi üzerine düzenlenmiş bir belgedir. Kira kontratı devam ederken ev satılabilir mi? Bu durumda kiracı süreçleri nasıl işler? Kiracı olarak öncelikle ev sahibinin size en geç 6 ay içinde evi boşaltmanız gerektiğini bildiren bir ihtarname çekmesi gerekir. Ev sahibinin bu ihtarnameyi çekmediği durumda kira kontratı aynı şekli ile devam etmektedir. Kira Kanunu hükümlerine göre ev sahibi evin boşaltmasını istediği zaman, kiracıya ihtarname çekebilir. Böyle bir durumda kiracının evi boşaltmak için ev sahibi ile evi boşaltacağı tarih konusunda anlaşmaya varabilir. İhtarname çekildikten 6 ay sonra kiracı evi hala boşaltmamış ise, ev sahibi dava açabilme hakkına sahip olur. Eğer ev sahibinin aynı belediye sınırları içinde başka bir evi var ise mahkemeye yeni satın aldığı eve acil olarak ihtiyacı olduğunu kabul ettirmesi zorlaşabilir. Böyle bir durumda ev sahibinin satın aldığı konuta kendisinin veya birinci dereceden yakınlarının acil gereksinimini öne sürerek konuyu mahkemeye kabul ettirmesi gerekebilir.
kira sözleşmesi bitmeden evin satılması
Kiraladığım ev satıldı haklarım neler?
Bir ev kiraladığınızı ancak mal sahibinizin evini satışa çıkardığını düşünelim. Kiracı ile mal sahibi arasında yapılan kira sözleşmesi, mal sahibinin tasarruf hakkını engellemiyor. Dolayısı ile ev sahibi evi bir başkasına satabiliyor.
Bu süreçte yeni malik ve kiracı bazı hak ve sorumluluklara sahip oluyor. Siz de kiracıysanız ve "Kiraladığım ev satıldı haklarım neler?" diyorsanız hemen yanıtlayalım.
Evi yeni satın alan malikin kiracısından tahliyesini isteme hakkı bulunuyor. Ancak, tahliye isteminin belli bir süre içerisinde yapılması gerekiyor.
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı...
Oturduğu ev satılan kiracı evden çıkabilir mi, ne yapmalı? Kontrat geçerli olur mu, tahliye ve depozito... İşte merak edilenler
Güncelleme Tarihi:
Oluşturulma Tarihi: Haziran 16, 2022 22:37
LinkedinFlipboardE-postaLinki KopyalaYazı Tipi
Kira düzenlemesi için detaylar belirlenirken kiracıların da 'Oturduğu ev satılan kiracı ne yapmalı? Kontrat geçerli olur mu, tahliye ve depozito... 'gibi birçok soru gündeminde yer alıyor. Kiracı-ev sahibi arasında, evin satılması durumunda olası tahliye durumunda ne yapılacağı merak ediliyor. Yasal olarak getirilen yüzde 25 kira zam oranının ardından, evi satarım tehdidi kiracıları zor durumda bırakırken işin yasal boyutunda bir hayli önemli. Peki kiracılar bu durumda ne yapmalı? 'Yasal oranın üstünde zam', 'Ara zam' gibi yasa dışı talepleri reddedilen fırsatçı ev sahiplerinin son metodu ise 'tanıdığına evini satma' yani 'hülle ile satış' yöntemi. Birçok ev sahibi, evlerini daha yüksek meblağlara kiraya verebilmek amacıyla mevcut kiracılarını evden çıkarmak için 'hülle ile satış' yöntemine başvuruyor. Kiracıların bu durumda hakları neler?
1/11
2/11
3/11
4/11
5/11
6/11
7/11
8/11
9/11
10/11
11/11
Kiracılı ev satılırsa ne olur?
Kiralardaki fahiş artış vatandaşı zorlarken, ev sahipleri de her geçen gün farklı bir yola başvuruyor. Yasal oranın üzerinde, hatta yüzde 100’ü bulan zam talepleri, ara zam oyunları ve evi daha yüksek fiyatla kiraya vermek için haksız tahliyeler bunlardan birkaçı... Son aylarda ise ev sahipleri, geçmişte satış fikri olmadığı halde karar değiştirdi, ‘evimi satıyorum’ demeye başladı. İstedikleri oranda zam yapamamaları, tahliyenin zor olması ve artan fiyatlarla evin değerinin yükselmesi bu satış kararında etkili oldu. Peki içinde kiracı olan bir ev satılırsa ne olur? Bu soruyu Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’a sorduk.
RİSKİ DEVREDİYOR
Son aylarda piyasa koşulları nedeniyle kiracı-mal sahibi ilişkisinin bozulduğuna değinen avukat Kiraz, alınan satış kararını şöyle değerlendirdi: “Mal sahipleri 5 yılın altında kiracıları için TÜFE 12 aylık değişim oranı üzerinde artış yapamayacaklarını öğrenmiş olmaları sebebiyle kiracılarını tahliye etmeyi istiyor. Bu noktada iki seçenek var; İhtiyaç sebebiyle tahliye ve edinim, yani evin başkasına satılması nedeniyle tahliye. İhtiyaç sebebiyle tahliyede ev sahibinin kendinin ya da bakmakla yükümlü olduğu kişinin ihtiyacı ispatlanmalı, Dava açarsa da 2-2.5 yıl uğraşacak. Bu nedenle artık malikler kiracılı taşınmazlarını satmak, tüm mali ve zaman riskini yeni malike devretmek istiyorlar.” Kiraz böyle bir durumda her iki taraf adına izlenecek yol haritasını şöyle anlattı:
ADIM ADIM SÜREÇ
*Kiracılı gayrimenkul satın alan malik, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermeli. İhtar, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya tebliğ edilmek zorunda. Bu İhtarnamede taşınmazın yeni maliki olduğunu, Kira bedelini belirteceği hesabına yatırmasını ve kanunda yazan şekilde ya 6 ay içinde, ya da kira sözleşmesinin bitimi tarihinde tahliye etmesini isteyecektir.
*Bu noktada tarihler önem kazanır. Örneğin 01.01.2022 başlangıç 31.12.2022 bitiş tarihli bir kira sözleşmesi olsun, eski mal sahibi taşınmazı 01.03.2022’de satarsa yeni malikin kiracıya ihtar çekerek 6 ay süre vermesi kendi menfaatine. Çünkü 9.ayda tahliye hakkı oluşacak ve 12. ayı beklemek zorunda olmayacak. Ama eski mal sahibi taşınmazı 01.10.2022’de satarsa artık yeni malikin 6 ay süre vermesi yerine ihtarı yine göndererek 31.12.2022’de tahliye istemesi doğru olacak. Bu seçimlik olarak kullanılabilecek bir hak.
BAŞKASINA KİRALAYAMAZ
*Kiracı her iki durumda da evi tahliye etmez ise mal sahibinin tahliye davası açma hakkı var. Bu da ortalama 2-2.5 yıl sürer. Bu süre zarfında davalık olması kiracının sorumluluklarını değiştirmez. Kiracı yasal artış oranlarını yaparak düzenli kira ödemelidir.
*Bir kişinin kiracılı bir ev alması ‘her şartta kiracıyı tahliye etme’ hakkı vermez. Yeni malikin veya ailesinin taşınmaza ihtiyacı olduğunu ispat etmesi gerekir. Edinim sebebiyle tahliye de kiracı tahliye edilirse, yeni malik 3. kişilere 3 yıl süre ile kiraya veremez. Kiraya verdiği eski kiracı tarafından tespit edilirse son kira bedelinin 1 yıllık karşılığın tazminat olarak alacak. Yani yatırım için ev alan biri, ‘eski kiracı çıksın 2 katına kiraya verelim’ diyorsa bu yasal olarak mümkün değil.
*Kiracı evde kalmaya devam edecekse yeni Ev Sahibi ile yeni bir sözleşme yapılması da zorunlu değil. Ancak taraflar anlaşırsa olabilir. Kabul edilmezse aynı sözleşme devam eder. Eski sözleşmede yazan hak ve sorumluluklar iki taraf için de geçerlidir.
DEPOZİTOYU YENİ EV SAHİBİ ÖDER
Avukat Kiraz, tahliye edilen taşınmazda eski malikin aldığı depozito bedelini yeni malikin ödemesi gerektiğini söyledi. Kiraz, “Satış durumunda taşınmazdaki tüm haklar ve sorumluluklar yeni malike geçecektir. Eğer kiracı depozito nedeniyle kayba uğramış ise (Dolar değil de TL verilmiş ve para ciddi kayba uğramış ise) depozitoya ek olarak bu faiz kaybı da ödenmek zorundadır. Bir önemli husus da depozito hiçbir şekilde kiraya sayılamaz. Taşınmazda meydana gelen zarar ziyan yan giderler ödenmemiş ise kullanılacaktır. Depozito yine boya ve badana için de sayılamaz. Yargıtay’a göre boya ve badana taşınmazın kötü ve hor kullanımı değildir ve bu nedenle kiracı yaptırmak zorunda değildir” dedi.
ÜLKE GENELİNDE YÜZDE 123,5 ARTIŞ
Kiralarda artış hız kesmeden devam ediyor. Sahibinden.com, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan rapora göre ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatındaki yıllık artış oranı martta yüzde 123.5 olurken, ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatı 37.7 TL’ye yükseldi.
Yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 126.5, Ankara’da yüzde 116.1, İzmir’de ise yüzde 82.8 oldu. Böylece ortalama kiralık konut ilan metre fiyatları İstanbul’da 53.9 TL’ye, Ankara’da 25.9 TL’ye, İzmir’de ise 32.5 TL’ye yükseldi. Araştırmaya göre kira fiyatlarında yaşanan artışlara rağmen kiralık konut talebi martta önemli ölçüde arttı. Şubatta 155.2 olan kiralık konut talep göstergesi martta 181’e yükseldi ve böylece kiralık konut talebi geçen aya göre yüzde 16.6 arttı. Ayrıca kiralık ilan sayısının da giderek azaldığı belirtildi.
5 YIL SONRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR
Son dönemde gündemde olan konulardan biri de kira tespit davaları. Şöyle ki; konut ve işyeri için yasal kira artışı TÜFE 12 ay ortalamasıdır. En son nisan ayında TÜİK tarafından açıklanan oran yüzde 29.88. Ev sahibi kiracısına ‘bölgede kiralar çok yükseldi, yüzde 50 zam istiyorum’ diyemez.
Ancak bu noktada 5 yıl kriteri var. Eğer kiracı 5 yıldan fazla süredir aynı evde oturuyorsa ev sahibi ‘kira tespit davası’ açabilir. ‘Kira bölge ortalamasının altında kaldı’ diyerek yeni rakam belirlenmesini ister. Bu noktada bilirkişi bölge ortalamasına bakar. Yani ev sahibi ne isterse o rakam geçerli olmaz. Üstelik eski kiracıyı korumak için hakkaniyet indirimi de uygulanır. Bu davaların 2 yılı aşkın sürede sonuçlandığını belirten uzmanlar, kiracı ve ev sahiplerine uzlaşmalarını öneriyor.
