Kiracı Yasal Kira Artışı Yapmazsa Ne Olur

Kira zammı düzenlemesinin ayrıntıları belli oldu.

Yaklaşık 6 milyon kiracıyı ilgilendiren düzenleme sonrası pek çok ev sahibi ve kiracının aklında onlarca soru var.

NTV canlı yayınına katılan Gayrımenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz en çok sorulan 5 soruyu şöyle yanıtladı: 

1- Geçmişe dönük yapılan kira anlaşmalarını da etkileyecek mi?

TBMM'de yeni kabul edilen kira artışı sınırının uygulanabilmesi için 1 Temmuz'da başlayıp 30 Haziran'da biten sözleşme olması gerekiyor. Düzenleme, halihazırda oturan ve oturmaya devam eden özellikle de 1. ve 5. yılı arasında uzama dönemi gelmiş kiracılar için bir can simidi oldu. Daha çok eski kiracıları koruyan bir düzenleme söz konusu oldu.

2- Geçimini kira geliriyle sağlayan ev sahibi dava açabilir mi?

O vatandaş (ev sahibi) dava açabilir. Beşinci yılını dolduran kiracılar için mal sahiplerinin kira tespit davası açarak kirayı yükseltme hakkı var. Orada bir yüzde 25 limiti yok. Öte yandan bu kalıcı değil, geçici bir düzenleme.

3- Kira tespit davası açan ev sahipleri ne yapacak?

Ev sahibi kira tespit davası için ihtarname çekmiş ise ve kiracı 5.yılı doldurmuşsa davayı açar, mahkemeye gider, mahkeme bilirkişi atar. Tüm kriterler bilirkişi tarafından tespit edilir. Hakim, hakkaniyet oranında indirim de uygulayarak kirayı yeniden belirler. Kiracı kira dönemi gelince yüzde 25 artış yapacak. Fakat kiracı 5. yılını doldurduysa ev sahibi bunun üzerinde bir artış da talep edebilir.

4- Yasa Meclis'ten geçmeden önce yapılmış kira sözleşmeleri devam eden vatandaşlar da yüzde 25'lik artış sınırına geri dönme hakkına sahip olabilirler mi?

Bu kira artış sınırının uygulanabilmesi için 1 Temmuz'da başlayıp 30 Haziran'da biten kira sözleşmesi olması gerekiyor. Yani 1 Temmuz'da yenilenen kira sözleşmesi olmalı. 

5- Ev sahibi evi satarsa haklarım ne olacak?

Ev satıldığı takdirde kiracının eski kira sözleşmesi devam eder. Yeni malikin mevcut kiracıya iki hakkı var. Ya 6 ay süre verir ya da eski kira sözleşmesinin bitim tarihinde 1 ay içerisinde dava açabilir. Yeni malikin dava açabilmesi için o kira bedeline ihtiyacı olduğunu ispat etmesi gerekir. 

6- Haziranda sözleşmesi yenilenen vatandaş ne yapacak?

Mesela bu ay sözleşmesi yenilenenler bu fırsattan faydalanamaz. Onlar açıklanan en son TÜFE 12 ay ortalaması olan yüzde oranında zam yapmak durumunda. Geriye dönük bir uygulama olmaz.

NTV’yi sosyal medyadan takip edin

Kiracılara bir kötü haber daha geldi. Uzun süredir atan fiyatlar nedeni ile zor günler geçiren kiracılardan son 5 yılın kira fark bedelleri de talep edilebilecek. 

Ülke genelinde birçok ilde kiralık ev fiyatları ve kiralara yapılan zamlar vatandaşın en önemli gündem maddesi oldu. Kiralık ev bulmanın zor olduğu bugünlerde durumu fırsata çeviren mal sahipleri de oldukça fazla. Yasal oranın üzerinde Kira artışı yapanlar, evi başkasına daha yüksek fiyatla kiraya vermek için haksız tahliye talep edenler ve hatta hileli tapu devri yapanlar dahi var. Şimdi bu fırsatçılıklara bir yenisi daha eklendi. Kimi mal sahipleri kiracılarından geçmiş yıllarda yapmadıkları eski kira artışlarını istemeye başladı. Sözlü olarak kiracıyla anlaştığı halde, ‘ne de olsa yazılı anlaşma yok’ kozunu kullanan ev sahipleri alacakları için icra yoluna gidiyor.

İCRA TAKİBİ YAPIYORLAR

Son aylarda geçmiş yıl zamlarını talep eden mülk sahiplerinin arttığını belirten Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Mal sahipleri son dönemde kiracıları ile sözlü olarak yapmış oldukları artış oranlarını inceliyor ve kiracı tarafından yasal artış oranlarının uygulanıp uygulanmadığını kontrol ediyor. Artış yasal oranda yapılmamışsa, bakiye kira alacağı için icra takibi başlatıyor” dedi.

ZAMAN AŞIMI YOK

Peki böyle bir talep mümkün mü? Avukat Kiraz bu soruyu şöyle yanıtladı: “Kira hukukunda kiracı her kira döneminde mutlaka bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalaması artışı yapmak zorunda. Ama kiracı eğer yasal artış oranını uygulamamış, mal Sahibinden de yazılı bir onay almamış ise kira artış oranı hiçbir zaman zaman aşımına uğramaz. Kiracı ile Ev Sahibi sözle anlaşarak farklı bir oran üzerinden el sıkışsalar dahi, mal sahibi anlaşmanın yazılı olmamasını lehine kullanarak yeni dönem kirası dışında son 5 yılın (kira borçlarında alacak zamanaşımı 5 yıl olduğu için) farkını sizden talep edebilir.” Konuyu bir örnekle anlatan Avukat Kiraz, “Mesela 10 yıl önce TL ile bir evi kiraladınız. Her yıl mal sahibi ile konuşarak yeni bedeli belirlediniz. Mal sahibi söz gelimi yasal Zam oranı yüzde 15 olsa da yüzde 10’a tamam dedi ya da pandemi nedeniyle bir yıl hiç zam yapmadı ve yılına gelince kira bedeliniz 2 bin TL oldu. 10 yıl içerisindeki yasal oranların tamamı uygulansa kira bedelinizin 4 bin lira olacağını düşünelim. Bu durumda siz yılında 4 bin TL ödemek zorunda kalabilirsiniz. Bunun haricinde de yine son 5 yılın kira fark bedellerini de mal sahibi sizden talep edebilir” diye konuştu.

KİRA SORUNU NASIL DOĞDU?

Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün haberine göre, kiralık ev fiyatlarındaki artışın en temel nedeni arz eksikliği. Son 3 yılda konut üretiminin yavaşlaması hem satış hem de kira fiyatlarını etkiledi. Pandemi döneminden biriken kiralık talebi (evlenenler, öğrenciler, evini yenileyecekler) kısıtlamaların gevşetilmesi ile aynı anda devreye girince sorun büyüdü. Yabancıların kiralık konut talebi ile kentsel dönüşümden kaynaklanan kiralık ihtiyacı da yine bu süreçte etkisini gösterdi. Piyasada yaşanan bu sorunu gören kimi ev sahipleri de durumu fırsata çevirdi. Kira artışı sözleşme yenileme tarihinde yılda bir kez ve 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yapılsa da, kirayı 2 katına çıkaranlar, yılda 2 kere zam isteyenler, istedikleri zamları alamadıklarında da türlü bahanelerle ‘evi boşalt’ diyenler oldukça fazla. Kimileri 10 yıllık sözleşme uzama süresi dolan kiracılara tahliye davası açarken, kimileri de 5 yılı aşan ve kirası düşük kalan kiracıları için kira tespit davası yolunu seçiyor.

ARTIŞ SÜRÜYOR

Araştırmalar da gösteriyor ki kira artışı sürüyor. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) tarafından monash.pw’un ilan verileri üzerinden hazırlanan rapora göre Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatındaki yıllık artış oranı aralıkta yüzde oldu. Böylece, geçen yılın aynı döneminde TL olan Türkiye geneli ortalama metrekare kira fiyatı 26 TL’ye ulaştı. Yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde , Ankara’da yüzde , İzmir’de ise yüzde 56 oldu. Böylece, ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatları İstanbul’da 40 TL, Ankara’da 18 TL, İzmir’de ise 26 TL’ye yükseldi.

KRİTİK UYARI

Geçmiş yıllarda kiralık ev bulmanın bu denli zor olmadığını ve yasal oranın da altında kira artışları uygulandığını hatırlatan Kiraz, yapılan sözlü anlaşmaların suiistimal edildiğine dikkat çekti ve şu uyarıda bulundu: “Kiracıların yasal artış oranı dışında bir oranda veya kira bedelinde anlaşmaları halinde mal sahipleri ile sözlü anlaşma yapmamalarını, bunu mutlaka yazılı hale getirmelerini öneriyorum. Aksi halde yıllar sonra yüksek bir kira bedeli ile karşılaşabilir ve kira farkı ödemek zorunda kalabilirler. ”

Peki kiracıların yasal hakları neler? Ev sahibi- kiracı arasında yaşanan sorunların birçoğunda kanunlar kiracıdan yana. Borçlar Kanunu’na göre; kira artışında son 12 aylık Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE) baz alınıyordu. Bu yılın başında yapılan düzenlemeyle artık kira artışları, 12 aylık ortalama Tüketici Fiyatları Endeksi’ne (TÜFE) göre olmak zorunda. Bu da son verilere göre; yüzde Bu oran tavan. Kiracı ile mal sahibi eğer anlaşırlarsa sözleşmede bunun altında bir oran kararlaştırabilirler. Ancak kesinlikle bu oranında üzerinde artış yapılamaz.

‘OĞLUM GELECEK ÇIK’ DURUMUNDA KİRACI NE YAPMALI?

Kanuna göre; kontrat süresi dolmadan kiracının tahliye edilmesi gibi bir durum söz konusu olamaz. Yalnızca ev sahibinin haklı sebepleri varsa kontrat dolmadan kiracıyı çıkarabilir. Kiracı kirayı ödemezse, sözleşmeye aykırılık varsa (evin başkasına kiraya verilmesi ya da amacının dışında kullanılması gibi), evde esaslı bir tadilat yapılacaksa kiracı tahliye edilebilir.

 KİRACI ERKEN ÇIKMAK İSTERSE NE OLUR?

Kiracı, sözleşme tarihinden önce evden çıkmak isterse ve mal sahibi evi yeniden kiraya veremezse, kiracının bildirim yapması şartıyla tahliye tarihinden itibaren 3 aylık tazminat ödemekle yükümlüdür. Eğer kiracı bildirim yapıp çıkar ve hemen kiracı bulunursa böyle bir tazminat ödenmez. Eğer ev bu 3 ay içerisinde yeniden kiraya verilirse, tahliye ile kiraya verildiği tarihe kadarki süre için tazminat alınabilir. Bu da 3 ayı geçemez. Ancak kiracı bildirim yapmazsa sözleşme geçerlidir ve bildirim yapıncaya kadar olan aylara ait kirayı ödemekle yükümlüdür.

KİRA ÖDENMEZSE EV SAHİBİNİN HAKKI NEDİR?

Kiracı borcunu ödemezse, kiracıya önce noterden ödeme için ihtar gönderilip 30 gün süre verilmek zorundadır. Bu süre geçtikten sonra hâlâ ödeme yoksa tahliye davası veya icra takibi yoluyla yapılacak olan takip neticesinde icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.

EV SATILDI KİRACI NE OLACAK?

Taşınmazın bir başkasına satılması durumunda kiracının 6 ay süresi bulunuyor. Kiracı içerdeyken taşınmazın satılması halinde yeni mal sahibi içerdeki kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren 6’ncı ayın sonuna kadar kiracı kalmaya devam eder. 6’ncı ayın sonunda çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sonunda da dava açılarak tahliye talep edilebilir. ‘Kiracılar eğer bu durumla karşılaşmak istemiyorlarsa, sözleşmelerini tapuya şerh olarak işlemeli. Kira şerhi bulunan taşınmazlar satılsa dahi kiracı tahliye edilemez.

ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE KİRALAMA YAPILIR MI?

Mal sahibi ile kiracı arasındaki sözleşmede ‘Kira sözleşmesi devredilemez, ciro edilemez, alt kiralama yapılamaz’ şeklinde bir hüküm var ise hiçbir şekilde kira sözleşmesi bölünemez ve bağımsız bölümün tamamı veya bir bölümü kiraya verilemez. Böyle bir durum tespit edilirse sözleşmeye esaslı aykırılık gerekçesiyle süre dolmadan kiracı tahliye edilebilir. Ancak mal sahibi kiracısına alt kiralama hakkı tanımışsa tamamının veya bir kısmının kiraya verilmesi mümkün olabilir.

EV DÖNÜŞÜME GİRERSE OTURMA HAKKI KİMİN?

Borçlar Kanunu’nda bina yıkıldıktan sonra yeniden yapımı halinde mal sahibinin kiracısını davet etme zorunluluğu var. Esaslı tadilat, tamirat ve yıkım varsa kiracı tahliye edilebilir bu durumda tadilat, tamirat ve yıkım yapılıp yeniden inşa sonrasında kiracının yeniden davet edilmesi zorunludur. Davet edilmezse kiracıya 1 yıllık kira bedeli ile taşınma bedeli ödenir.

RİSKLİ YAPILARDA DURUM NE?

Kentsel dönüşüm yasasına göreyse ev sahibinin kiracıyı davet etme zorunluluğu yok. Bu kapsamda kiracı karot alınıp riskli yapı ilan edilen bir taşınmazdan 60 veya 30 günlük tahliye yazılarının kendisine tebliğ edilmesi halinde sürenin sonunda evden çıkacaktır. Kentsel dönüşüm yasasına göre kiracılara 2 aylık taşınma yardımı adı altında ödeme yapılmaktadır.

TADİLAT MASRAFI TALEP EDİLİR Mİ?

Kiracılar riskli olduğunu bildikleri bir yerden kiralama yapmışlarsa yapmış oldukları masrafları hiçbir şekilde talep edemezler. Ancak mal sahibi riskli olduğunu bildiği halde bir taşınmazı kiraya vermişse ve kiracı ciddi bir masraf yapmışsa bu masraflarını tahliye halinde dava açarak isteyebilirler.

İZİN ALMADAN MÜLKTE TADİLAT YAPILABİLİR Mİ?

Kiracı, taşınmazın içinde mal sahibinin izni olmadan ciddi değişiklikler yaparsa, sözleşmeye esaslı aykırılık durumu oluşur. Bu da kiracının kontrat bitmeden tahliye edilmesine yol açabilir.

1- KİRA SÖZLEŞMESİNDE ARTIŞ ORANI NASIL BELİRLENİR?

1 Temmuz'a kadar kira artış oranı yüzde 25, bu oranın üzerindeki talepler geçersiz.

2- EV SAHİBİ ARA ZAM TALEBİNDE BULUNABİLİR Mİ?

- Kira sözleşmesi bitmeden zam yapılamaz.

- Rayiç bedel ve farklı kalemler üzerinden artış talep edilemez.

3- HANGİ DURUMLARDA KİRACININ EVİ TAHLİYE ETMESİ İSTENEBİLİR?

- Kira ödemesi yapılmazsa,

- Sözleşme sürecinde 2 kez gecikme ihtarı yapılırsa,

- Ev sahibinin birinci derecede yakınlarının barınma ihtiyacı doğarsa (bu durumu kanıtlaması gerekir),

- Tahliye taahhütnamesi varsa.

4- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NASIL İŞLEME ALINIR?

- Ev sahibi tahliye sürecinde polis ya da çilingirle işlem yapamaz.

- Mahkemeye başvuruda bulunur.

- Kiracının tahliye taahhütnamesine itiraz hakkı var.

5- YALAN BEYANLA KİRACININ TAHLİYE EDİLMESİNİN CEZASI VAR MI?

- Yakınının barınma ihtiyacı için tahliye edilen ev başkasına kiralanamaz. Bu durum tespit edilirse kiracıya tazminat ödenir.

- Konut 3 yıl boyunca kiraya verilemez.

6- EV SAHİBİ ARTIŞ ORANINI DÜŞÜK BULUP YENİ SÖZLEŞME YAPMAZSA NE OLUR?

- Yeni sözleşme yapılmazsa mevcut sözleşme geçerli olur.

- Ev sahibi bu sebeple kiracının tahliyesini talep edemez.

7- EV SAHİBİNİN KİRA ARTIŞI İÇİN ISRARLI ARAMALARI SUÇ MU?

- Ev kiralandıktan sonra evin mahremiyeti söz konusu.

- Ev sahibi kiracısını ısrarlı arama ve mesaj yolu ile taciz edemez. Bu duruma karşı kiracı yargıya başvurabilir.

8- EV SAHİBİ HANGİ DURUMLARDA SÖZLEŞME YENİLEMEYEBİLİR?

10 yıllık kiralama sürecinin ardından tahliye hakkı bulunuyor. Hiçbir gerekçe sunmadan tahliye süreci uygulanabiliyor.

9- RAYİÇ BEDEL ÜZERİNDEN ARTIŞ TALEP EDİLEBİLİR Mİ?

- 5 yıl sonunda kira miktarının belirlenmesi için mahkemeye başvurabilir.

- Yalnızca rayiç bedel üzerinden değerlendirme yapılmaz. Kiracılık süresi de dikkate alınır.

TAHLİYE KOŞULLARI OLUŞAN KİRACI EVDEN ÇIKMAZSA NE OLUR?

- İcra yoluyla eşyaları evden çıkarılır.

- Ev sahibine tazminat öder.

- Eşyaları için depo ücreti alınır.

Söz konusu kararı CNN Türk’e yorumlayan Avukat Şengül Karslı, “Her iki tarafı da koruyan bir karar” demiş ve kararın emsal olmasını beklediğini belirterek, “Bu fahiş fiyatları, bedelleri ödeyemeyen kiracılar, kirayı vereni de mağdur edecek. Hukuka uygun davranılmasını sağlamak için hukuk kuralı ihlal eden sözleşmeler geçersizdir diye hüküm de mevcut aynı madde içerisinde. Kiracılar, ödedikleri fazlayı belirsiz alacak davasıyla geri alma imkanına kavuşacaklar bu Yargıtay kararını emsal göstermek suretiyle” ifadelerini kullanmıştı.

Söz konusu haber, sosyal medyada geniş etki uyandırmıştı.

Gazeteci Candaş Tolga Işık ise Yargıtay Başkanı Mehmet Karaca ile görüştüğünü, yüksek mahkeme başkanının bu iddiayı doğrulamadığını dile getirdi.

Kişisel Twitter hesabından bir paylaşım yapan Işık, “Az önce CNN Türk’ün bu haberini Yargıtay Başkanı Mehmet Akarca'ya sordum, detaylı bir cevap gönderdiler. Özeti şu: ‘%25 ‘ten fazla zamlı kira ödeyen kiracıların dava açarak paralarını geri alabileceğine’ ilişkin çıkan haberin Yargıtay kararı ile hiçbir ilgi ve alakası yok” ifadelerini kullandı.