Kiracılı Ev Satılırsa Ne Olur
Kiracı Hakları Nelerdir? Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarabilir mi?
Evini kiraya veren ev sahibi olsanız da ev kiralayan kiracı olsanız da ev kiralama süreçlerinde haklarınızın neler olduğunu bilmeniz oldukça önemli. Bir kiracı olarak “hangi şartlarda evden çıkabilir, ne zaman ev sahibi sizi evden çıkarabilir” veya ev sahibi olarak kiracıyı evden çıkarabilir misiniz?” bunları bilmeniz gerekir. Aksi hâlde hiç hak etmediğiniz halde mağdur konuma düşebilirsiniz.
Biz de bu yazıda kurtarıcı rolünü alarak kiracı hakları ve ev sahibi hakları konularında en çok merak edilen soruları cevaplandırdık. İyi okumalar!
Hatırlatmakta fayda var her sözleşme kendi içinde özeldir, farklı farklı şartlar ve maddeler belirlenmiş olabilir. Siz yazımızı okumakla beraber mutlaka kendi sözleşmenizin de üstünden geçmeyi unutmayın.
Evde Kalmak İçin Tekrar Sözleşme İmzalamak Gerekir mi?
Hayır. Kiracı ve ev sahibi arasında genellikle 1 yıl süreli sözleşme yapılır. Ancak bunun bir sınırlaması yoktur. Yani iki taraf anlaşmalı olarak bir süre belirleyebilir. Sözleşmede yazan süre bittiğinde tekrar yeni bir sözleşme yapmanıza gerek yok. Sözleşme her yıl aynı tarihte yenilenir.
Evden çıkmak isteyen bir kiracıysanız yapmanız gereken, kira sözleşmesinde belirtilen süre bitmeden 15 gün önce ev sahibine yazılı olarak ihtar yollayarak sözleşmeyi sona erdirme talebinde bulunmak. Ancak bunu bildirmediğiniz takdirde sözleşmenizin aynı şartlarda uzayacağını belirtelim.
Kiracı, Evden Nasıl Çıkarılır?
Evini kiraya veren mal sahibiyseniz kiracıyı evden çıkarmak için geçerli sebeplerinizin olması gerekir. Çünkü kiracı, “Ben çıkıyorum” demediği sürece normal şartlarda kiracıyı tahliye etmeniz pek mümkün değil. Sadece bazı durumlarda evinizde oturan kiracıya, tahliye davası açabilirsiniz. Bu durumlar şu şekilde olabilir:
- Ev Sahibinin Eve İhtiyacı Varsa Ev Sahibi Kiracıyı Tahliye Edebilir
Evinize; sizin, annenizin, babanızın, kardeşinizin veya çocuklarınızın ihtiyacı varsa ya da kendinize veya aile üyelerinize iş yeri açacaksanız, ev sahibi olarak kiracıya tahliye davası açabilirsiniz. Ancak burada hukuki iki şartı sağlamanız gerekir. Bu şartlar şu şekildedir: Kira sözleşmesinin süresi ne kadarsa onun bitmesini beklemeniz ve eve ihtiyacınız olduğunu kanıtlamanız.
Şartları sağladıktan sonra, ihtiyaç talebiyle kiracıya tahliye davasını açabilirsiniz. Tahliye kararı çıktıktan sonra tahliye ettiğiniz evi kira sözleşmesinde belirtilen süre boyunca yasal olarak kiraya vermeniz maalesef mümkün değil. Aksi hâlde kiracı en az 12 aylık kira bedelini tazminat olarak sizden isteme hakkına sahip olur
- Kiracı, Kirayı Geciktirirse Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarabilir
Aynı yıl içinde kiracı kirayı ödemeyi 2 kere geciktirirse ve ev sahibi olarak 2 tane ihtar gönderdiyseniz kira süresinin bitiminden itibaren tahliye davası açabilirsiniz. Davayı kazanmanız durumunda kiracının tahliyesi gerçekleşebilir.
- Kiracı Aynı Evde 10 Yıl Yaşadıysa Tahliye Söz Konusu Olabilir
10 yıllık sürenin sonunda ev sahibi kiracıyı yasal olarak tahliye edebilir. Bunun için ev sahibinin sözleşme bitiminin 3 ay öncesinde kiracıya yazılı olarak evi tahliye etmek istediğini bildirmeli..Ancak böyle bir durumda ev sahibi, kiracının tutacağı yeni ev için emlakçı komisyon ücretini veya nakliye ücretini ödemek zorunda kalır. Alternatif olarak kiracının kira bedelinin farkını kiracıya ödeyebilir.
Son olarak, kiracının veya eşinin aynı belediye içinde kendine ait bir evi varsa kiracıya tahliye davası açmak mümkün olur. Tahliye davası, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması gerektiğini de belirtelim.
Kiracı, Sözleşmesi Bitmeden Önce Evden Çıkabilir mi?
Kiracı hiçbir sebep göstermeden evden çıkabilir. Ancak bunun için de kiracının yerine getirmesi gereken bazı şartlar bulunur. Bu şartları şöyle açıklayalım:
- Mal sahibine ihtar bildirmek: Kiracıysanız ihtar bildirgesinde şunu belirtebilirsiniz: “Benim sözleşmem mart ayında bitiyor ancak ben ocak ayında evden çıkış yapmak istiyorum.”. Tabii burada, geçmiş kira borcunun olmaması da önemli.
- Mal sahibini mağdur etmemek: Ev sahibi, ne kadar sürede o evi kiraya verebilecekse sizin de o kadar süre evde kalmanız gerekir. Burada mal sahibinin mağdur olmaması önemli. Alternatif olarak, evden hemen çıkmanız gerekiyorsa evin kiraya verileceği süre için ev sahibine kira bedelini ödeyebilirsiniz.
Böyle bir ödemenin olmaması için de 2 yol var: Erkenden ihtar verebilirsiniz ya da evden çıkmadan hemen önce yerinize aynı şartları kabul edecek ve ev sahibinizin de kabul edeceği başka bir kiracı bulursunuz.
Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracıya Ne Olur?
Evin satılması durumunda yeni ev sahibi kiracının evi tahliye etmesini isteyebilir. Buna göre yeni ev sahibi, evi satın aldıktan sonra kiracıya ihtar çekerek evin tahliyesi için 6 ay süre tanıma hakkına sahip olur. Bu durumda kira sözleşmesinden bağımsız olarak kiracının maksimum 6 ay içinde evi tahliye etmesi gerekir. Yeni ev sahibinin ikamet edeceği başka evi yoksa kiracıya bir ay öncesinden tebligat verme şartıyla evin tahliyesini isteyebilir.
Ancak ev satılmadan önce eski ev sahibi evi satacağı için kiracının evden çıkmasını talep etme hakkına sahip değildir. Bu talep sadece ev satıldıktan sonra yeni ev sahibi tarafından yapılabilir.
Ev Sahibi, İsteğine Göre Kirayı Artırabilir mi?
Kira sözleşmesinde ne oran yazarsa yazsın kira artışı 12 aylık tüfe ortalamasını geçemez. Ancak 5 yıl süre dolduktan sonra mal sahibi bölgedeki kira oranlarına göre dava açabilir. Yani kiracının kaldığı ev 5 bin TL kiradaysa ama o bölgede evler ortalama 10 bin TL kiralanıyorsa ev sahibi dava açabilir. Hakimin kararına göre kira artış oranı belirlenir.
Kira Sözleşmesi Devredilebilir mi?
Hayır. Kira sözleşmesi ev sahibinin izni olmadan başkasına devredilemez. Çünkü ev sahibi, sözleşme imzaladığı kiracıya güvenip evini ona kiralar. Ancak anlaşmalı bir şekilde ev sahibi ve yeni kiracı, yeni bir kira sözleşmesi imzalayabilir.
Genel hatlarıyla kiracı ve ev sahibi hakları bu şekilde olsa da ev veya iş yeri kiralarında en önemli konulardan biri kira sözleşmesidir. Kira sözleşmesi hazırlarken bazı konulara dikkat etmek ve sözleşmede yazan şartları bilmek önemli. Dilerseniz sitemizde bulunan “Hem Ev Sahipleri Hem Kiracılar İçin: Kira Sözleşmesi Hakkında Bilmeniz Gerekenler” başlıklı yazıyı okuyarak konu hakkında ayrıntılı bilgiye ulaşabilirsiniz.
kiracı olarak oturulan evin satılacak olması
"hiç derdim yok lan. negzel." diye düşündüğünüz günlerde ev sahibinizden ansızın gelen bir aramada duyacağınız tek cümle ile bütün düzeniniz bozulabilir, huzurunuz kaçabilir, enerjiniz çekilebilir.
mahçup bir ses tonuyla der ki: "ben o evi satıcam."
neyse bunu da tecrübe edelim bakalım nasıl oluyormuş...
edit: kiracı olarak oturulan evi satın almak diye bir olayla da sonuçlanması ihtimaller dahilinde olabilen durum.
satın alan yatırım amaçlı aldıysa sizi etkileyen pek bir şey olmaz.
eğer oturmak amacıyla aldıysa, tapu devrini takiben 1 ay içerisinde bildirim yaparsa 6 ay içinde evi boşaltmak zorundasınız. eğer 1 aylık süre geçerse eski kontrat aynen geçerli olur ve kirayı yeni ev sahibine ödersiniz.
bende tam tersi oldu, içinde kiracı olan evi aldım. oturduk, konuştuk. adamın taşınma masrafının bir kısmına ben sebep olduğum için bir orta yola vardık. nakliye parasını ben ödedim. depozitosunu eski ev sahibinden alıp yeni geçtiği yere verdi, emlakçı ücretini de bölüştük sanırım. öyle olunca 6 ay uğraştırmadı, kavga etmedik, ah almadım, herkesin işi görüldü.
dediğim gibi, eğer oturmak için aldıysa 6 ay bekleyebilirsiniz, ya da "taşınma masraflarımın bir kısmını sen ver 6 ay bekleme" diyebilirsiniz.
müzakere iyidir.
yakın zamanda hem komşumuzun ev sahibi hem de teyzemlerin oturduğu evin sahibi bu kötü haberi vermiştir. komşumuzla aramız iyi olmasa da kötü bir durum. tam hayat düzene oturunca olur bu tür şeyler de. allah sabırlar versin bu durumla karşılaşanlara.
2 yıl önce başıma gelmiş olaydır.
kiracısı olduğumuz ev satılmış, daha sözleşmenin de bitmesine 8 ay kadar vardır. yeni ev sahibi ya kiraya zam yapın ya da çıkın diyor. zor bela kiraya az bir zam yaparak anlaştık eski sözleşme tarihine kadar. bir de o emlakçı yok mu o emlakçı?!? bize meğer evi ilk kiralarken evi şu tarihte boşaltacağım yazan ama tarih yazmayan bir kağıt imzalatmış, farkında değiliz. bugünkü aklım olsa evi de kiralamam o kağıdı da imzalamam. yolunu blup emlakçıyı da şikayet ederim.
dürüst iş yapmak önemli.
ev sahibimin evini kardeşine vererek bana benzerini yaşattığı durum. verilen süre bu haftasonu doluyor. neyseki parklarda yatmak için havalar henüz ideal. artık kar yağınca bakarız çaresine. gerçi o zamanda camiler var. yaşasın evsiz yaşamak.
kadere lanet ettiren hadiselerdendir.
hep kiracı taradından bakıldığından bunlar oluyor işte.
problemli bir kiracımız var. adam yıllardır kiraya kafasına göre zam yapmıyor. çevresinde 900'e oturulan yerde 480'e oturuyor. bir kaç defa kirayı ve aidatı yatırmadığı için ve problemli bir şahıs olduğu için mahkemeye verdik. davanın sonucunda kiracı kazandı ki 2 sene boyunca dava sürdü. şimdi avukatımız aracılığıyla avukatını arayıp diyoruz evi satmak istiyoruz. avukatı benim telefonlarıma bile çıkmıyor ben de mahkemeye vereceğim benim ücretimi de ödemedi diyor. zaten babamın telefonunu açtığı yok. ben kendi numaramdan arayıp adama evi satmak istiyoruz diyorum. ben kimseye göstermem evi deyip suratıma kapatıyor telefonu. şimdi bu adama bir daha dava açmak istiyorum ama mahkemeyi kazandım diyelim evin ağzına sıçmadan çıkacağının garantisi mi var?
biraz da bu yönünden bakın olaya.
bizim de başımıza gelen hadisedir.
yavşak ev sahibi yine her zamanki gibi yavşak üslubuyla bunu bize söylediğinde biz anında alıyoruz demiştik. üstelik adam paraya aşırı sıkıştığından evi yok pahasına elden çıkartıyordu. şartları zorladık naptık ettik aldık. gerçi pezevengin işine gelmiştir de, tam thug life olmuştu amk. o gün bugündür otururuz o evde. home sweet home.
benim de başıma gelen hede. fakat ev sahibi fiyatı yüksek tuttuğu için kimse almıyor. alıcılar gelip bakıp geri gidiyorlar. emlakçı ile de ben uğraşıyorum sonra.
"kızım sen çıkana kadar satmayacağım." deyip beni apar topar evden atmaya kalkan eski ev sahibimi hatırlatan durum.
üniversite okurken staj ve yaz okulu için okuduğum memlekette kalınca haliyle dönem sonunda evden çıkamadım. ev sahibine aylar önceden bir sakıncası olup olmadığını sordum, yok dedi. ben de bu sözde iyi niyetine karşılık eylülde evden çıkarken bir tane öğrenciyi eve yerleştirecek böylece ev sahibinin evini boş koymamış olacaktım.
fakat o işler hiç öyle olmadı.
bana; "aa sen benim kızımsın, sen çıkana kadar kimse giremez merak etme, için rahat olsun, okulun bitince çıkarsın, istediğin kadar kal" diyen adam meğersem evi satacağı insanlara benim çıkış tarihimi bir ay erken söylemiş. yeni ev sahipleri de bu tarihi kabul ederek almışlar evi çünkü kendileri oturacaklarmış ve hemen eve girmeleri gerekiyormuş. satış sürecinde biz hiç yeni ev sahibiyle oturup konuşamadık, haliyle benim çıkış tarihim de satış gerçekleştikten sonra ortaya çıktı. ben bir ay daha kalacaktım, onlar haftaya eve yerleşmeyi planlıyorlardı.
hemen eve girmek isteyen yeni ev sahibi çeşitli acıtasyonlarla beni annesinin yanına yerleştirmeyi teklif etti, adam da mağdur olduğu için cazgırlık yapmadan reddettim, evden çıkamayacağımı ve okulumun bitmesi gerektiğini söyledim. eski ev sahibine de "gelir polisle çıkarırsınız beni, gerekirse zincirlerim kendimi buraya" diye gözdağı verip bir ay daha kaldım (ki gerçekten zincirlerdim, utanmazdım.) ama o süreç canımı çıkardı.
yeni ev sahibi de mağdur olduğu için ben evdeyken tamirat yapmalarına izin verdim. evin her yerini kırdılar. habire dan dun o sesleri çektim, eve girenin çıkanın haddi hesabı yoktu. zaten evi kullanamıyordum bile. yaşadığım stres bir yandan, hiç tanımadığım insanlarla aynı mağduriyeti paylaşmak, gitmek isteyip gidememek öte yandan.
bir de işin en güzel yanı, bunca çektiğim eziyete ve strese rağmen okulu bitirememiş olmamdı. sırf staj ve yaz okulundan sonra diploma alırım diye bunca şeye katlandım ama hem stajım red yedi hem de yaz okulundan bir ders kaldım. bu yaşa kadar şansa yaşamışım ben ya.
Kiracılı ev satılırsa ne olur?
Kiralardaki fahiş artış vatandaşı zorlarken, ev sahipleri de her geçen gün farklı bir yola başvuruyor. Yasal oranın üzerinde, hatta yüzde 100’ü bulan zam talepleri, ara zam oyunları ve evi daha yüksek fiyatla kiraya vermek için haksız tahliyeler bunlardan birkaçı... Son aylarda ise ev sahipleri, geçmişte satış fikri olmadığı halde karar değiştirdi, ‘evimi satıyorum’ demeye başladı. İstedikleri oranda zam yapamamaları, tahliyenin zor olması ve artan fiyatlarla evin değerinin yükselmesi bu satış kararında etkili oldu. Peki içinde kiracı olan bir ev satılırsa ne olur? Bu soruyu Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’a sorduk.
RİSKİ DEVREDİYOR
Son aylarda piyasa koşulları nedeniyle kiracı-mal sahibi ilişkisinin bozulduğuna değinen avukat Kiraz, alınan satış kararını şöyle değerlendirdi: “Mal sahipleri 5 yılın altında kiracıları için TÜFE 12 aylık değişim oranı üzerinde artış yapamayacaklarını öğrenmiş olmaları sebebiyle kiracılarını tahliye etmeyi istiyor. Bu noktada iki seçenek var; İhtiyaç sebebiyle tahliye ve edinim, yani evin başkasına satılması nedeniyle tahliye. İhtiyaç sebebiyle tahliyede ev sahibinin kendinin ya da bakmakla yükümlü olduğu kişinin ihtiyacı ispatlanmalı, Dava açarsa da 2-2.5 yıl uğraşacak. Bu nedenle artık malikler kiracılı taşınmazlarını satmak, tüm mali ve zaman riskini yeni malike devretmek istiyorlar.” Kiraz böyle bir durumda her iki taraf adına izlenecek yol haritasını şöyle anlattı:
ADIM ADIM SÜREÇ
*Kiracılı gayrimenkul satın alan malik, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermeli. İhtar, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya tebliğ edilmek zorunda. Bu İhtarnamede taşınmazın yeni maliki olduğunu, Kira bedelini belirteceği hesabına yatırmasını ve kanunda yazan şekilde ya 6 ay içinde, ya da kira sözleşmesinin bitimi tarihinde tahliye etmesini isteyecektir.
*Bu noktada tarihler önem kazanır. Örneğin 01.01.2022 başlangıç 31.12.2022 bitiş tarihli bir kira sözleşmesi olsun, eski mal sahibi taşınmazı 01.03.2022’de satarsa yeni malikin kiracıya ihtar çekerek 6 ay süre vermesi kendi menfaatine. Çünkü 9.ayda tahliye hakkı oluşacak ve 12. ayı beklemek zorunda olmayacak. Ama eski mal sahibi taşınmazı 01.10.2022’de satarsa artık yeni malikin 6 ay süre vermesi yerine ihtarı yine göndererek 31.12.2022’de tahliye istemesi doğru olacak. Bu seçimlik olarak kullanılabilecek bir hak.
BAŞKASINA KİRALAYAMAZ
*Kiracı her iki durumda da evi tahliye etmez ise mal sahibinin tahliye davası açma hakkı var. Bu da ortalama 2-2.5 yıl sürer. Bu süre zarfında davalık olması kiracının sorumluluklarını değiştirmez. Kiracı yasal artış oranlarını yaparak düzenli kira ödemelidir.
*Bir kişinin kiracılı bir ev alması ‘her şartta kiracıyı tahliye etme’ hakkı vermez. Yeni malikin veya ailesinin taşınmaza ihtiyacı olduğunu ispat etmesi gerekir. Edinim sebebiyle tahliye de kiracı tahliye edilirse, yeni malik 3. kişilere 3 yıl süre ile kiraya veremez. Kiraya verdiği eski kiracı tarafından tespit edilirse son kira bedelinin 1 yıllık karşılığın tazminat olarak alacak. Yani yatırım için ev alan biri, ‘eski kiracı çıksın 2 katına kiraya verelim’ diyorsa bu yasal olarak mümkün değil.
*Kiracı evde kalmaya devam edecekse yeni Ev Sahibi ile yeni bir sözleşme yapılması da zorunlu değil. Ancak taraflar anlaşırsa olabilir. Kabul edilmezse aynı sözleşme devam eder. Eski sözleşmede yazan hak ve sorumluluklar iki taraf için de geçerlidir.
DEPOZİTOYU YENİ EV SAHİBİ ÖDER
Avukat Kiraz, tahliye edilen taşınmazda eski malikin aldığı depozito bedelini yeni malikin ödemesi gerektiğini söyledi. Kiraz, “Satış durumunda taşınmazdaki tüm haklar ve sorumluluklar yeni malike geçecektir. Eğer kiracı depozito nedeniyle kayba uğramış ise (Dolar değil de TL verilmiş ve para ciddi kayba uğramış ise) depozitoya ek olarak bu faiz kaybı da ödenmek zorundadır. Bir önemli husus da depozito hiçbir şekilde kiraya sayılamaz. Taşınmazda meydana gelen zarar ziyan yan giderler ödenmemiş ise kullanılacaktır. Depozito yine boya ve badana için de sayılamaz. Yargıtay’a göre boya ve badana taşınmazın kötü ve hor kullanımı değildir ve bu nedenle kiracı yaptırmak zorunda değildir” dedi.
ÜLKE GENELİNDE YÜZDE 123,5 ARTIŞ
Kiralarda artış hız kesmeden devam ediyor. Sahibinden.com, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan rapora göre ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatındaki yıllık artış oranı martta yüzde 123.5 olurken, ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatı 37.7 TL’ye yükseldi.
Yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 126.5, Ankara’da yüzde 116.1, İzmir’de ise yüzde 82.8 oldu. Böylece ortalama kiralık konut ilan metre fiyatları İstanbul’da 53.9 TL’ye, Ankara’da 25.9 TL’ye, İzmir’de ise 32.5 TL’ye yükseldi. Araştırmaya göre kira fiyatlarında yaşanan artışlara rağmen kiralık konut talebi martta önemli ölçüde arttı. Şubatta 155.2 olan kiralık konut talep göstergesi martta 181’e yükseldi ve böylece kiralık konut talebi geçen aya göre yüzde 16.6 arttı. Ayrıca kiralık ilan sayısının da giderek azaldığı belirtildi.
5 YIL SONRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR
Son dönemde gündemde olan konulardan biri de kira tespit davaları. Şöyle ki; konut ve işyeri için yasal kira artışı TÜFE 12 ay ortalamasıdır. En son nisan ayında TÜİK tarafından açıklanan oran yüzde 29.88. Ev sahibi kiracısına ‘bölgede kiralar çok yükseldi, yüzde 50 zam istiyorum’ diyemez.
Ancak bu noktada 5 yıl kriteri var. Eğer kiracı 5 yıldan fazla süredir aynı evde oturuyorsa ev sahibi ‘kira tespit davası’ açabilir. ‘Kira bölge ortalamasının altında kaldı’ diyerek yeni rakam belirlenmesini ister. Bu noktada bilirkişi bölge ortalamasına bakar. Yani ev sahibi ne isterse o rakam geçerli olmaz. Üstelik eski kiracıyı korumak için hakkaniyet indirimi de uygulanır. Bu davaların 2 yılı aşkın sürede sonuçlandığını belirten uzmanlar, kiracı ve ev sahiplerine uzlaşmalarını öneriyor.
Kaynak: Hürriyet / Gülistan Alagöz