Kiracıyı Evden Çıkarma Süresi

Günlük hayatta insanların içerisinde bulunduğu hukuki ilişkilerin en sık rastlananlarından bir tanesi de kira ilişkisidir. Yazımız çok sorulan, Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi, Kiracı Nasıl Çıkarılır? – Taşınmazın tahliyesi kararı nasıl uygulanır – kiralanan taşınmazın tahliyesi davası – takip talebi örneği konularına yer vermektedir.

Kira ilişkisinde kiracı bir taşınır veya taşınmaz malı kullanma karşılığında bir miktar para ödeme, kiralayan ise bu para karşılığında maliki olduğu taşınır veya taşınmaz malı kiracıya kullandırtma borcu altına girmektedir.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira Sözleşmesi Nedir? Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi taraflardan birisinin bu yükümlülüklere uymaması halinde taraflarca sona erdirebileceği gibi, kendiliğinden sona erebilir. Bu yazımızda kira sözleşmesi nasıl sona erer, tahliye davası nasıl açılır, kiraya veren haklı sebeple kira sözleşmesini nasıl fesheder gibi sorulara Yargıtay kararları ışığında cevap vermeye çalışacağız.

Kira Sözleşmesi Örneği Wordİndir

Kira Sözleşmesi Nasıl Sona Erer?

1. Kendiliğinden Sona Ermesi
2. Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri: Adi kira sözleşmelerinde;kural olarak belirlenen sürenin sona ermesiyle kendiliğinden sona erer. Kiraya verenin, kiracıya ayrıca ihtar göndermesine gerek yoktur. Kiracı, süre sonunda kiralananı boşaltmazsa kiraya veren tahliye davası açabilir. Kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye talebiyle icraya başvurabilir.

Süre bitmesine rağmen kiracının kullanımına devam etmesine izin verilmişse;

Kira sözleşmesi belirsiz bir süre için yenilenmiş sayılır. Belli olmayan bir süreyle uzatılmış sayılır.

Konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinde; 6 ay ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde süre bitince sözleşmenin sona erdirilmesi için kiracının bu durumu sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı olarak kiraya verene bildirmesi gerekir. Bildirmezse kira sözleşmesi aynı koşullarda 1 yıl uzatılmış sayılır. Kiraya verenin sırf sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi feshetme hakkı yoktur.

1. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri: Her iki taraf da karşı tarafa bildirim (ihbar) yoluyla kira sözleşmesini feshedebilir. 3 farklı bildirim süresi öngörülmüştür.

• Taşınmaz kiralarında; taraflardan her biri, yerel adetle belirlenen kira döneminin sonu için feshedebilir. Böyle bir adet yoksa, 6 aylık kira döneminin sonu için 3 aylık fesih bildirim sürelerine uyarak feshedebilir. Konut ve çatılı işyerleri bakımından ise kiracı her zaman, kiraya veren ise 10 yıl geçtikten sonra fesih bildiriminde bulunarak kira sözleşmesine son verebilirler.
• Taşınır kiralarında bu süre 3 gün olarak belirlenmiştir.
• Kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği durumlarda kira sözleşmesi 3 aylık kira dönemi sonu için bir ay önceden yapılacak bildirimle feshedilir.

Taraflar bu fesih bildirim sürelerine uyduklarında, kira sözleşmesi o sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Ayrıca ihtara gerek yoktur.

1. Kira Sözleşmesinin Taraflarca Sona Ermesi

Kiraya Veren Sözleşmeyi Nasıl Sona Erdirebilir?

1. Kiracının Sözleşmeye Uymaması: Kiraya verenin yani ev sahibinin kira sözleşmesini sona erdirme sebeplerinden bir tanesi de kiracının kira sözleşmesi kapsamındaki edim ya da yükümlülüklerine uymamasıdır. Kira sözleşmesi her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sebeple kiracı kendisine yüklenen edimleri yerine getirmezse kiraya veren bu yükümlülüklere uymasını ihtar eder. Uyulmazsa sözleşmeyi feshedebilir.
2. Kiracının İflası: Kiracı iflas eder ve birikmiş kiralarını ödeyeceği hususunda kiraya verene güvence veremezse, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracının iflasına ilişkin tahliye davası açabilmek için Ticaret Mahkemesinin kiracının iflasına dair karar vermiş olması gerekir.
3. Kiracının Ölümü: Kiracının ölümü nedeniyle kira sözleşmesini feshetme hakkı sadece kiracılara tanınmıştır. Adi kira sözleşmelerinde mirasçılar yasal bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilirler. Konut ve çatılı işyerlerinde ise; ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları müddetçe taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.
4. Önemli Nedenlerle Fesih: Kira ilişkisi artık her iki taraf için çekilemez veya kira sözleşmesini devam ettirmek taraflarca imkânsız hale gelmesi durumunda taraflar önemli nedenlere dayanarak kira sözleşmesini her zaman feshedebilirler. Önemli neden varsa kira sözleşmesi haklı nedenlere dayanılarak derhal feshedilebilir.
5. Kira Borcunu Ödemeyen Kiracının Sözleşmesinin Feshi – Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye davası: Kiracı vadesi gelmesine karşın, kira bedelini ödemezse temerrüde düşer. Kiracıya ihtar çekilir. İhtarnamede kira bedellerini verilecek sürede ödemesini, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği belirtilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Belirtilen sürede kira parası ödenmediği takdirde ev sahibi tarafından tahliye davası açılabilir.
6. Kiracı Kiralananı Başkasına Kiralaması Halinde Fesih: Kural olarak konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiracı kiralananı başkasına kiralayamaz. İşyeri kiralarında ise, kiraya verenin yazılı izni varsa başkasına kiralama yapılması mümkündür. Ancak rıza alınmadan kiralama işlemi yapılmışsa, kiraya veren bu sebeple tahliye davası açabilir.

Kiracı Sözleşmeyi Nasıl Feshedebilir?

1. Kiraya Verenin Sözleşmeye Uymaması: Kiraya veren kiralananı kiracıya uygun bir şekilde teslim etmezse, kiracı sözleşmeyi feshedebilir.
2. Önemli Nedenlerle Fesih: Sözleşmenin devamını çekilmez hale getiren nedenler varsa, kiraya veren de tek yanlı olarak kira sözleşmesini feshedebilir. Kira parasının aşırı olması kiracıya önemli nedenle fesih hakkı vermez.

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Kiraya Veren Tarafından Sona Erdirilmesi – Kiracıyı Evden Nasıl Çıkarabilirim?

Bu sebeplere dayanılarak sözleşmenin sona erdirilebilmesi için, kira sözleşmenin süresinin en az 6 ay olması gerekmektedir.

1. Kiraya Verenin Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye: Kiracı kendine düşen borçları yerine getirse bile, kiraya veren, kiralananı, kendisi,eşi,altsoyu,üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut olarak kullanılmak üzere kira süresinin sonunda boşaltması için kiracı aleyhine tahliye davası açabilir.

Örneğin; kiraya verenin çocuklarının büyüyerek, evlenmek veya öğrenim amacıyla belirli bir yerde bulunması gerektiğinden ya da evlenmek üzere olduklarından, kiraya verdiği taşınmazı boşaltmak için çocuklarının gereksinme duyması sebebiyle tahliye davası açabilir. Ancak bu gereksinimin içten, samimi ce gerçek bir ihtiyaç nedeniyle olması gerekir.

Kira sözleşmesinin bitiminden 1 ay önce bu durumun kiracıya bildirilmesi gerekir. Kiracı evi boşaltmazsa gereksinim nedeniyle boşaltma davası kira sözleşmesinin bitiminden itibaren açılabilir. Kira sözleşmesi belirsiz süreliyse öncelikle fesih bildirim sürelerine uygun fesih bildirimiyle kira sözleşmesinin bitiminin belirlenmesi gerekir. Bu tarihten itibaren 1 AY içinde tahliye davasının açılması gerekir.

1. Kiraya Verenin İşyeri Gereksinmesi Nedeniyle Tahliyesi: kiraya veren, kiralananı, kendisi,eşi,altsoyu,üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için işyeri olarak kullanılmak üzere kira süresinin sonunda boşaltması için kiracı aleyhine tahliye davası açabilir. Bu gereksinmenin içten ve gerçek olması gereklidir. İçten olması şartıyla konut olarak kullanılan bir meskenin işyeri gereksinimi nedeniyle boşaltılması da mümkündür.

1. Bir Kişinin Sonradan Mülkiyetini Kazandığı Taşınmazı, Kendisi, Eşi, Altsoyu, Üstsoyu ya da Kanunen Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişiler İçin Konut yada İşyeri olarak Kullanmak Üzere Boşaltma Hakkı: Sözleşme el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Taşınmazın mülkiyetini kazanan yeni malik, eğer taşınmazı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun, konut yada işyeri gereksinimi için kullanacaksa, ancak o zaman kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Yeni malikin bu nedene dayanarak kiracıyı çıkarabilmesi için, mülkiyeti kazandığı tarihten itibaren bir ay içinde durumu yazılı olarak bildirmesi gerekir. Bildirimden altı ay sonra dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Yeni malik dilerse sona erdirme hakkını, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı davayla da kullanabilir.

1. Kiraya Verenin Tadilat, Yapım, Onarım Sebebiyle Kiracıyı Evden Çıkarma Hakkı: Yapılacak olan onarım önemli ve esaslı olmalıdır. Ayrıca yapılacak yapım ve onarım çalışmaları sırasında kiralananın içinde oturulması ya da işyeri olarak kullanılması imkansız olmalıdır. Bu nedene dayanan tahliye davası sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması gerekir. Bu nedenle kiracı taşınmazdan çıkarılırsa, tadilat bitince kiraya veren, çıkarılan kiracıya bilgi vermelidir. Kiraya veren bu şekilde teklif yapmadan taşınmazı 3 yıl süreyle başkasına kiralayamaz.

1. Kiracının Kiralanandan Çıkacağını Bildirmesine Rağmen Çıkmaması: Kiracı daha önceden yazılı olarak ihtara gerek kalmadan taşınmadan önce çıkacağını bildirmiş ve buna rağmen çıkmamışsa, kiraya veren bu sebebe dayanarak kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Kiracının verdiği taahhüdün yazılı olması gereklidir. Kiracı bu taahhüde rağmen taşınmazdan çıkmazsa, kiraya veren icraya başvurarak veya dava açmak suretiyle çıkarabilir. Boşaltmaya yönelik tahliye davası veya icra takibi, taahhütte belirtilen tarihi izleyen bir ay içerisinde açılmış olmalıdır. Bu husus yargıtay tarafından da sabittir.

1. Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Nedeniyle Boşaltma (İki Haklı İhtarla Evden Çıkartma)

Kira parasını sürekli olarak geç ödemeyi alışkanlık haline getiren kiracılara karşı kiraya verene tahliye davası açabilme hakkı tanınmıştır. Kiracı kira bedelini ödemediği için kendisine 2 haklı ihtar çekilmesine sebep olmuşsa kiraya veren, sözleşmesini sona erdirebilir. İki haklı ihtar, iki farklı aya ait olmalıdır. Bir yıl içerisinde çekilmiş olmalıdır. Kiracıya gönderilen ihtar yazılı olmalıdır. Birikmiş kira alacaklarında da aynı ihtar gönderilmesi gereklidir. Bu nedene dayanan davanın, kira süresinin, bitiminden başlayarak 1 ay içinde açılması gerekir.

1. Aynı İlçe Veya Belde Sınırlarında Kiracının veya Eşinin Konutunun Bulunması: Kiracının bu şekilde bir konutu varsa ve kira sözleşmesinin kurulması sırasında kiraya veren bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla feshedebilir. Bu konutun oturmaya elverişli bir konut olması gerekir. Bu nedene dayanılarak ancak konut olarak kullanılabilecek yerler boşalttırılabilir.

1. On Yıllık Kira Süresi Dolan Kiracının Feshi Bildirme Yoluyla Evden Çıkarılması: Kiracı kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getiriyor olsa bile, kiraya veren on yıllık uzama süresini takip eden uzama yılının sonunda fesih dönemlerine uymak suretiyle sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeksizin feshedebilir.

• 10 Yıl Boyunca Kira Sözleşmesinin Kiraya Veren Tarafından Sona Erdirilememesi: Kiraya veren bildirim yoluyla kira sözleşmesini feshedebilir ancak; kiracı sözleşmeden doğan borçlarını yerine getiriyorsa, kiraya veren ancak 10 yılın sonunda kira sözleşmesini feshedebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde bu 10 yıllık süre sonunda bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesi feshedilebilir. Bildirim en az 3 ay önceden yapılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise sürenin bitiminde sözleşmeyi feshedebilir.

Dükkan kiracısı nasıl çıkarılır?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiralayan sırf kıra sözleşmesinin bittiğinden bahisle kiracıyı çıkaramaz. Kiracı isterse sözleşme süresinin bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunarak çıkabilir. 

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, 10 yıllık süre geçtikten sonra uzayan yılların bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunarak çıkarılabilir. Aksi takdirde çıkarılamaz. Ancak, kanunda belirtilen hallerin varlığı halinde çıkarılabilir. Bu haller şunlardır:

Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya dadeğiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

7 yıllık kiracı nasıl çıkarılır?

Bu halde kiracının çıkarılması kirayı ve aidatı ödememesi durumunda gerçekleştirilebilir. Kiracı, aynı kira yılı içerisinde iki defa kirayı ve aidatı ödemezse yazılı bir ihtarname gönderilir. İki haklı ihtar gönderildikten sonra kira yılının bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır.

Ayrıca, kiralayanın gereksinimi, esaslı tadilat ya da yeni malikin gereksinimi halinde de kiracının çıkarılması mümkündür.

5 yıllık kiracı nasıl çıkarılır?

Bu halde de kiracının çıkarılması kirayı ve aidatı ödememesi durumunda gerçekleştirilebilir. Kiracı, aynı kira yılı içerisinde iki defa kirayı ve aidatı ödemezse yazılı bir ihtarname gönderilir. İki haklı ihtar gönderildikten sonra kira yılının bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır.

Ayrıca, kiralayanın gereksinimi, esaslı tadilat ya da yeni malikin gereksinimi halinde de kiracının çıkarılması mümkündür.

Yeni dükkan aldım kiracıyı nasıl çıkarabilirim?

Kiracı, yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa çıkarılabilir.Bu ihtiyacı gerçek ve samimi olması gerekmektedir.

Yeni malik dükkanı edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak 6 ay sonra kira sözleşmesini sona erdirmek için dava açabilir.

Tahliye Davası Nerede Açılır?

Tahliye davasında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesine göre kiralanan taşınmazların tüm uyuşmazlıklarına dair davalarda sulh hukuk mahkemesidir.Tahliye davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Ancak tahliye davası, taşınmazın aynına ilişkin olmadığından taşınmazın bulunduğu yer, kesin yetkili mahkeme değildir. Davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de dava açılabilir. 

Tahliye Talepli İlamsız İcra Takibi Nasıl Yapılır?

Kiracı eğer kira bedelini ödemezse ayrıca yan giderleri de ödemediği takdirde kendisine 30 günlük sürede ödemesi için ihtar çekilir. Eğer ödenmezse kiracıya yönelik tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Kendisine ödeme emri gönderilir. Ödeme emrinde, 7 gün içerisinde itiraz etmesi veya 30 gün içinde kira bedelini ödemesi bildirilir. Kira bedelini öderse artık tahliye edilemez. Ödemez ve itiraz da etmezse bir dava ile tahliyesine karar verilir. İİK’nın 269/a maddesine göre, borçlu itiraz etmez ve kira borcunu da ödemezse alacaklı ödeme süresinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Alacaklının icra mahkemesinden tahliye isteyebilmesi için ödeme süresinin sona ermesini beklemesi gerekir. Ödeme süresi dolmadan ve böylece borçlunun temerrüdü gerçekleşmeden, alacaklı (kiraya veren) icra mahkemesinden tahliye isteyemez; istese bile, icra mahkemesi borçlu kiracının tahliyesine karar veremez.

KOMŞULARI RAHATSIZ EDEN KİRACI EVDEN NASIL ÇIKARILIR? Kiracının en temel yükümlülüklerinden birisi de çevre sakinlerine rahatsızlık vermemektir.Kiracı bu yükümlüğüne aykırı davranırsa ev sahibi kiracıyı uyarmalıdır. Uyarılara rağmen kiracı durumu düzeltmiyorsa ev sahibi bu sebeple kira sözleşmesini feshedebilir.

BİR YILLIK KİRA SÖZLEŞMESİ BİTİNCE KİRACI EVDEN ÇIKARILABİLİR Mİ? Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya veren sürenin bitmesine dayanarak kira sözleşmesini feshedemez. Bu hak yalnızca kiracıya tanınmıştır. Bu şekildeki kira sözleşmesinin feshi isteniyorsa ancak kanunda yazılı haklı sebeplerin varlığı halinde fesih yapılabilir.

BİRİKMİŞ KİRALAR NASIL ALINIR? Kiracıya iki haklı ihtar çekilip, kira bedelini ödemesi de istenebilir. Çekilen ihtara rağmen kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracıya genel haciz yoluyla takip başlatılabilir.

Kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi mümkün müdür? Kira bedellerini düzenli ödeyen kiracının sebepsizce evden çıkarılması mümkün değildir. Kiracının evden çıkması isteniyorsa kanundaki haklı sebeplerden birinin varlığı gerekmektedir. Bunlar yukarıda da ayrıntılı olarak yazıldığı gibi; malikin ihtiyacı sebebiyle, yeni malikin ihtiyacı sebebiyle, tadilat nedeniyle, tahliye taahhüdüne rağmen kiracının çıkmaması nedeniyle tahliye gibi sebeplerdir.

Yeni satın alınan evden kiracı nasıl tahliye edilir? Taşınmazın mülkiyetini kazanan yeni malik, eğer taşınmazı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun, konut yada işyeri gereksinimi için kullanacaksa, ancak o zaman kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Yeni malikin bu nedene dayanarak kiracıyı çıkarabilmesi için, mülkiyeti kazandığı tarihten itibaren bir ay içinde durumu yazılı olarak bildirmesi gerekir. Bildirimden altı ay sonra dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Yeni malik dilerse sona erdirme hakkını, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı davayla da kullanabilir.

Tahliye taahhüdü veren kiracının evden çıkmaması halinde ev sahibi ne yapabilir? Tahliye taahhüdünün varlığına rağmen kiracı evden çıkmıyorsa, kiraya veren bu sebebe dayanarak kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Kiracının verdiği taahhüdün yazılı olması gereklidir. Kiracı bu taahhüde rağmen taşınmazdan çıkmazsa, kiraya veren icraya başvurarak veya dava açmak suretiyle çıkarabilir. Boşaltmaya yönelik tahliye davası veya icra takibi, taahhütte belirtilen tarihi izleyen bir ay içerisinde açılmış olmalıdır. Bu husus Yargıtay kararlarıyla da sabittir.

Tahliye Taahhütnamesi Wordİndir

Yeni Kira Döneminde Kirayı Ne Kadar Arttırabilirim?

TBMM’nin 8 Haziran 2023 tarihli genel kurulunda kabul edilen geçici kanunla, kira sözleşmelerinde kira bedelinin artışına ilişkin anlaşmalara yüzde 25 oranında bir üst sınır getirildi.
Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddeyle getirilen yüzde 25’lik kira artış sınırlaması, konutlarla sınırlı olarak getirildi. Bu durumda, işyeri kiraları bakımından, Kanunda yer alan TÜFE oranında artış kuralı uygulanmaya devam edilecek.

Konut kiraları bakımından getirilen artış sınırlaması süre açısından da, sonradan bir uzatma olmazsa, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar geçerli olacak. Oturduğu evin kira sözleşmesi, bu geçici Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren yenilenen tüm kiracılar bu kuraldan yararlanacak.

Yargıtay Kararları

YARGITAY6.Hukuk DairesiEsas: 2014/ 2402Karar: 2014/14552Karar Tarihi: 25.12.2014“Davacı dava dilekçesinde kendisinin ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmesinden sonra kiralananın bir başkasına kiraya verildiğinden bahisle 6570 sayılı yasanın 15. Maddesi gereğince 30.000 TL maddi ve 20.000 TL manevi tazminatın tahsilini istemiştir. Davalı davacı kiracının tahliyesinden sonra taşınmazı sağlık nedenleri ile oğluna sattığını onunda dava konusu yeri 3. Kişiye kiraya verdiğini bu nedenle davanın reddini istemiştir. Mahkemece satış işleminin muvazaalı olduğu ve davalının mülkiyet hakkını davacının yasal haklarını engellemek sureti ile kullanamayacağı gerekçesi ile maddi tazminat isteminin kısmen kabulüne manevi tazminat talebinin reddine karar verilmiştir. Dosya kapsamına, toplanan delillere, mahkemece delillerin takdir edilerek karar verilmiş olmasına göre davacının temyiz itirazları yerinde değildir.Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazının reddine…”

YARGITAY6.Hukuk DairesiEsas: 2014/ 10594Karar: 2014 / 13540 “Önceki malik Y. Ö. ile davalı arasında düzenlenen 1.1.2013 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli sözleşme konusunda bir ihtilaf yoktur. Sözleşmede kiralananın boş arsa olduğu belirtilmiş olup, sözleşmedeki niteliğine ve yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporuna göre kiralananın TBK. Genel Hükümlerine tabi olduğu açıkça anlaşılmaktadır. Kira sözleşmesi 1.1.2013 başlangıç tarihli olup kiralayan Y. Ö. dava konusu taşınmazı davacıya 19.12.2012 tarihinde satmış dava ise 04.7.2013 tarihinde açılmıştır. Yeni malik TBK. 310. maddesine göre kira sözleşmesinin tarafı olduğundan davacı yeni malikin genel hükümlere tabi kira sözleşmelerine dayalı tahliye sebepleri dışında sözleşmeyi feshedip dava açma hakkı bulunmamaktadır. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken mahkemece sözleşme hatalı değerlendirilerek Konut ve Çatılı işyerlerine ilişkin hükümlerine göre nitelendirilip yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”

YARGITAY6.Hukuk DairesiEsas: 2016/ 3895Karar: 2016/4962“Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği bu tarihlere davalı karşı çıkarsa uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliller toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması gerekir.”

YARGITAY3. Hukuk DairesiEsas No: 2019/5939Karar No: 2019/10515
“Davacı dava dilekçesinde iki haklı ihtar nedenine dayalı olarak kiralananın tahliyesi isteminde bulunmuş, Mahkemece kiralananın çatısız iş yeri olduğu gözetilerek TBK 315. madde gereğince temerrüt sebebi ile kiralananın tahliyesine karar verilmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira bedelinin veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Somut olayda; kiraya verenin kiracıya gönderdiği temerrüte dayanak ödeme emirlerinde, talep edilen kira parasının otuz gün içinde ödenmesinin yazılması ve bu süre içinde de ödeme yapılmış olması nedeniyle temerrüt olgusunun gerçekleştiğinden söz edilemez.”

YARGITAY3. Hukuk DairesiEsas No: 2017/1329Karar No: 2017/11656“Mahkemece, taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi olmadığı, TBK’nun 310.maddesi uyarınca yeni malikin, kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülükler bakımından kiracının temerrüdünü sağlayabilmesi bakımından satın almayı öncelikle kiracıya bildirmesi, kira bedelinin kendisine ödenmesi noktasında yazılı ihbarnamede bulunması, bu ihbara rağmen kira bedeli ödenmediği takdirde yazılı ihtarname çekmek ve konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından yasal süre olan 30 günlük süre vermesi ve bu süre sonunda kira bedelinin ödenmemesi koşullarının sağlanması gerektiği… hükmünün ONANMASINA.”

Ülkemizde kira ilişkilerinde en sık rastlanan hukuki problemlerin başında ise kiracı tarafından kira bedelinin düzenli veya hiç ödenmemesi sebebiyle ortaya çıkan uyuşmazlıklar gelmektedir.

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda genel hükümlere göre dava yoluyla taşınmazın tahliyesi mümkün olabilse de Kanunun aradığı prosedürleri yerine getirmenin zorluğu ve çok zaman alması bakımından pratik bir çözüm değildir.

İŞTE BU NOKTADA KANUN KOYUCU EVİNİ VEYA İŞYERİNİ KİRAYA VEREN VATANDAŞA, KİRA BEDELİNİ ÖDEMEYEN KİRACIYI İCRA MÜDÜRLÜKLERİ KANALIYLA TAHLİYE ETTİRME İMKANI TANIMIŞTIR.

İcra İflas Kanunu’nun 269. Maddesine göre kiralayan, kiracının ödemediği kira bedelleri için ilamsız icra yoluna başvurabilir. Bu başvuru neticesinde çıkarılacak ödeme emrine alacaklının talebi üzerine Borçlar Kanunu’nun 315 ve 362. Maddelerinde yazılı ihtarlarla kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği ihtarı yazılır. Ayrıca ödeme emrine karşı 7 gün içerisinde itiraz edilebileceği 30 gün içerisinde de kira bedelinin ödenmesi gerektiği ihtarları yazılır.

Borçlu kiracının ödeme emrine 7 gün içerisinde itiraz etmemesi ve 30 gün içerisinde borcunu ödememesi durumunda icra takibi kesinleşir. İcra takibi kesinleştikten sonra alacaklı, kiralanan taşınmazın tahliyesi için icra mahkemesinden taşınmazın tahliyesini isteyebilmektedir. Ancak borçlu kiracı 7 günlük itiraz süresi içerisinde itiraz etmese dahi itiraz süresinin dolmasından 60 gün içerisinde borcunu öderse artık tahliye kararı verilemez.

BORÇLUNUN İTİRAZ ETMESİ DURUMDA İTİRAZIN KALDIRILMASI

Ödeme emrinin borçluya tebliğ edilmesinden sonra 7 günlük süre içerisinde borçlu kira ilişkisi sebebiyle alacaklıya bir borcu olmadığı veya alacaklı ile aralarında bir kira sözleşmesi bulunmadığı iddiasıyla icra takibine itiraz edebilir. İtiraz üzerine icra takibi durur. Şu halde alacaklının icra takibine devam edebilmesi için icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması kararı alması gerekmektedir.

Borçlunun borca itiraz etmesi durumunda kira sözleşmesinin mevcudiyeti kesinlik kazanacak, borçlu sözleşmenin varlığına itiraz edemeyecektir. Borca ve sözleşmeye aynı anda itiraz etmek mümkün değildir. Borca itiraz durumunda alacaklı itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurur ise ispat yükü kanuni olarak borçluya ait olup borçlu borcunu ödediğini İİK md. 269/c de sayılan belgelerden biri ile ispat etmek zorundadır.

Borçlunun borca itiraz etmeyip sözleşmenin varlığına itiraz etmesi durumunda çeşitli ihtimaller karşımıza çıkmaktadır. 

1. Yazılı Bir Sözleşme Olmaması

Alacaklı ile borçlu kiracı arasında yazılı bir sözleşme olmaması durumunda alacaklı itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvuramaz. Başvuru durumunda istem reddolunur. Bu durumda alacaklının tahliye için genel hükümler çerçevesinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açması gerekir. Ancak alacaklı borçlu ile arasında (sözlü) bir kira sözleşmesi bulunduğunu başka bir belge ile ispat ederse, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye isteyebilir.

1. Adi Yazılı Sözleşme Olması

Alacaklı ile borçlu kiracı arasında noterce tasdik edilmemiş bir yazılı sözleşme olması durumunda borçlu bu sözleşmeyi inkar ederse burada mahkeme imza incelemesi yapamayacağından bu durumda da itiraz reddolunur. Ancak bu halde de yukarıda açıkladığımız şekilde alacaklı borçlu ile arasında bir kira sözleşmesi bulunduğunu başka bir belge ile ispat ederse, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye isteyebilir. Sözleşmenin varlığı böyle bir belge ile ispatlanamaz ise tahliye için genel hükümler çerçevesinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması gerekir.

1. Noterlikçe Tasdikli Yazılı Sözleşme Olması

Alacaklı ile borçlu kiracı arasında noterce tasdik edilmiş bir yazılı sözleşme olması durumunda borçlu bu sözleşmeyi inkar ederse dahi borçlunun bu savunması dinlenmeyip itiraz İcra Mahkemesince kaldırılır. Burada kira sözleşmelerinin noterlik tarafından tasdiklenmesinin kiraya veren alacaklılar tarafından önemi de ortaya çıkmaktadır. İleride ortaya çıkabilecek bir uyuşmazlık durumunda kira kontratının noterlikçe onaylatılmasında büyük fayda bulunmaktadır.

Yukarıda bahsettiğimiz iki ihtimalde kira sözleşmesinin ispatlanamaması durumunda yine de girişilen icra takibinde alacaklı kiraya veren bakımından fayda vardır. Çünkü bu durumda girişilen icra takibi dolayısıyla borçlu kiracıya gönderilen icra ödeme emri TBK m. 352/2’ de aranan iki ihtarlardan birisi yerine geçer.

Yukarıda anlattığımız şekilde borçlu kiracının takibe itiraz etmemesi halinde veya itiraz edip de itirazın kaldırılması durumunda kiralanan taşınmazın icra yoluyla tahliyesi sağlanmaktadır.

İcra yoluyla taşınmazın tahliyesi genel hükümler çerçevesinde tahliye davası açmaktan daha hızlı netice verse de icra işlemlerinin uzmanlık gerektiren işler olması sebebiyle hak kaybına uğramamak adına bir avukatın yardımından faydalanmakta yarar vardır. Bu noktada TAHANCI HUKUK BÜROSU olarak sizlere hizmet vermekten onur duymaktayız

Yeni ev sahibinin kiracıyı evden çıkarma hakkı, Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenmektedir ve belirli şartların yerine getirilmesi halinde geçerlilik kazanır. Dolayısıyla taraflardan herhangi birinin kendi iradesi doğrultusunda lehine karar alabilmesi mümkün değildir. Bu yazımız aracılığıyla “Ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir?” sorusunun cevabından başlayarak malik ve kiracı hakları ile ilgili detaylı bilgi edinme olanağı bulabilirsiniz.

Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Şartlarda Çıkarabilir?

Ev sahipleri için kiracıyı evden çıkarma durumu, ancak belirli şartların oluşması durumunda mümkündür. Örneğin; ev sahibinin konuta ihtiyacı varsa tahliye davası açarak kiracıyı tahliye etme hakkını kullanabilir. Tabii bu haktan yararlanabilmek için konut ihtiyacının somut nedenlere dayanması, sürekli olması ve mevcut kira sözleşmesinin tamamlanması gibi şartlar mutlaka karşılanmalıdır. Ayrıca ev sahibinin söz konusu konutun bulunduğu yerde ikamet edebileceği başka bir taşınmazının olmaması gerekir.

“Ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir mi?” sorusuna yanıt niteliğindeki bir diğer koşul ise mülkte sözleşmeyle oturan kişinin ödemelerini geciktirmesidir. Kira ödemesinin 2 defa gecikmesi ve malikin aynı sayıda ihtar göndermesi durumunda sözleşme bitiminde açılacak dava ile kiracı mülkten çıkartılabilir.

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracının Hakları Nelerdir?

İçerisinde kiracısı bulunan konutun satışı dolayısıyla malikinin değişmesi, günümüzde sık rastlanılan bir durumdur. Ev sahibi evi satarsa kiracı hakları ile ilgili herhangi bir değişiklik olmaz. Zira satış öncesinde kurulmuş olan kira sözleşmesi, aynı şartlarla devam eder. Malik değişimi nedeniyle yeni bir sözleşmenin oluşturulması gerekmez.

Bu duruma karşılık yeni malik, kendisinin ya da yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu yakınının ihtiyacı nedeniyle halihazırda konutta oturmakta olan kiracısının tahliye etme hakkına sahiptir. Ancak yeni ev sahibinin bu haktan yararlanabilmesi için satıştan sonraki 1 ay içerisinde kiracısına durumu yazılı olarak bildirmesi zorunludur. 

Ev Sahibinin Kiracıyı Evden Çıkarma Süresi Nedir?

Yeni ev sahibinin gönderdiği yazılı bildirimin ardından kiracının mülkü 6 ay içerisinde boşaltması gerekir. Bu süre geçmesine rağmen kiracı konutta ikamet etmeye devam ederse ev sahibi kiracıyı evden çıkarma amacıyla mahkemeye başvurabilir. Kiracının tahliyesi için açılan davada mahkeme, öncelikle yeni ev sahibinin ileri sürdüğü ihtiyacın ne kadar gerçekçi olup olmadığının tespitine odaklanır. Süreç içerisinde ihtiyacın devamlılık arz ettiği, mevcut durumda olduğu belirlenmesi durumunda mahkeme ev sahibi lehine karar verir.

Kiracı Ev Sahibine Tazminat Davası Açabilir mi?

Ev sahibi, kiracısını ihtiyacını ileri sürerek çıkarttıktan sonra 3 yıl boyunca konutunu yeni bir sözleşmeyle başkasının oturumuna açamaz. Eğer böyle bir durum söz konusu olursa tahliye edilen kiracı, ev sahibine tazminat davası açabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesi gereği açılan dava sonucunda belirlenen tazminat tutarı, sözleşmenin son yılında kiracı tarafından ödenen toplam kira bedelinden az olamaz. Ancak 3 yıllık bekleme süresi, haklı bir sebep olması veya tahliye edilen kiracı ile yeniden sözleşme kurulması halinde göz önüne alınmaz.

Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracının Hakları Nelerdir?

“Kira sözleşmesi yok. Ev sahibi evden çıkarabilir mi?” sorusu kiracıların bir bölümünün cevabını en çok merak ettikleri konuların başında gelir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinin kurulumu için tarafların irade beyanları yeterlidir. Sözleşmenin geçerliliği için yazılı ve noter onaylı olması gibi koşulların karşılanmasına gerek yoktur. 

Dolayısıyla kiracı, beyana dayalı sözleşme süresi boyunca Türk Borçlar Kanunu ile kendisine tanınan tüm haklardan yararlanabilir. Yani ev sahibi, kiracısını hukuka aykırı biçimde tahliye edemez. Buna karşılık kiracı da sözleşme sözlü olarak kurulurken belirlenen koşullara uygun hareket etmekle yükümlüdür. Kiracı, hukuksuz bir durumla karşılaştığında ev sahibini dava ederek hakkını arayabilir.

Ev kiralama sürecindeyseniz dikkat etmeniz konuların neler olduğunu bir kez daha hatırlamak için Ev Kiralarken Nelere Dikkat Edilmeli? başlıklı içeriğimize göz atabilirsiniz.

Hangi Hallerde Kiracı Tahliye Edilebilir? 

Kira iliÅŸkisinin 10 yılı aÅŸması, kiraya veren ve yakınlarının ihtiyacı, kiralananda tadilat yapılması, kentsel dönüÅŸüm, yazılı tahliye taahhütnamesi olması, haklı ihat gönderilmesi, temerrüde düÅŸülmesinde icra takibi baÅŸlatılması, kiracının baÅŸka taşınmazının olması, kiracının iflası ve diÄŸer önemli sebepler ile kiracı tahliye edilebilir.

Kiracı Tahliye Sebepleri

Tahliye davası için aranan kiracı tahliye sebepleri 6 baÅŸlık altında düzenlenir:

• Ä°htiyaç nedeniyle tahliye
• Yeniden inÅŸa ve imar nedeniyle tahliye
• Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye
• Yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye
• Ä°ki haklı ihtar nedeniyle tahliye
• Kiracının veya birlikte yaÅŸadığı eÅŸinin oturmaya elveriÅŸli konutu bulunması nedeniyle tahliye

TBK m. 354 hükmü uyarınca dava sebeplerinin kiracı aleyhine deÄŸiÅŸtirilmesi yasaktır. Dolayısıyla tahliye davasında tahliye sebepleri ancak kanunda belirtilenler ile sınırlıdır.

Ä°htiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

TBK m. 350 hükmünde sayılan kiraya verenin yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyması halinde kiraya veren, tahliye davası açarak kira sözleÅŸmesini sona erdirme hakkına sahiptir.

Konut Gereksinimi Nedir?

Konut ihtiyacı yalnızca ikamete münhasır kabul edilmemektedir. Aksine kiraya verenin yaÅŸayış tarzına, hayat ÅŸartlarına ve sosyal durumuna göre belirlenir.

ÖrneÄŸin; kiraya verenin saÄŸlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi, kiraya verenin oturmakta bulunduÄŸu yerin konut ihtiyacını karşılayamaması, kiraya verenin eÅŸinin ayrı yaÅŸamayı talep etmesi ihtiyaç nedenidir.

Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?

3 yıl geçmedikçe, gereksinim amacıyla tahliye edilen kiralananı, kiracıdan baÅŸkasına kiralamak yasaktır (TBK m. 355).

Kiraya veren yeniden kiralama yasağına aykırı davrandığı takdirde, haksız tahliye nedeniyle kiracının tazminat talebi ileri sürme hakkı bulunmaktadır. Kiracıya ödenecek tazminat, son kira yılında ödenen 1 yıllık kira bedelinden az olamaz.

Kiraya Verenin Konut Gereksinimi Sebebiyle Tahliye

Kiraya veren kiÅŸinin kendisi, eÅŸi, üstsoyu, altsoyu veya kanun gereÄŸi bakmakla yükümlü olduÄŸu diÄŸer kiÅŸilerin konut olarak kiralananı kullanma ihtiyacının bulunması tahliye sebebidir.

Ä°htiyaç nedeniyle kiracı tahliye ÅŸartları ÅŸunlardır:

1. Kiraya verenin kendisinin, eÅŸinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereÄŸi bakmakla yükümlü olduÄŸu diÄŸer kiÅŸilerin kiralananı konut olarak kullanma gereksiniminde olması gerekir.
2. Kiralananı konut olarak kullanma ihtiyacının gerçek olması gerekir.
3. Tahliye davasının belirli süreli kira sözleÅŸmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli sözleÅŸmelerde kiraya iliÅŸkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten baÅŸlayarak 1 ay içinde açılmış olması gerekir.

Kiraya Verenin Ä°ÅŸyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye

Kiralananın kiraya verenin kendisi, eÅŸi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereÄŸi bakmakla yükümlü olduÄŸu kiÅŸiler bakımından iÅŸyeri olarak kullanılması ihtiyacı bulunması tahliye sebebidir.

İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye şartları şunlardır:

1. Kiraya verenin kendisinin, eÅŸinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereÄŸi bakmakla yükümlü olduÄŸu diÄŸer kiÅŸilerin kiralananı iÅŸyeri olarak kullanma ihtiyacında olması gerekir.
2. Kiralananı iÅŸyeri olarak kullanma gereksiniminin gerçek olması gerekir.
3. Tahliye davasının belirli süreli kira sözleÅŸmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli sözleÅŸmelerde kiraya iliÅŸkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten baÅŸlayarak 1 ay içinde açılmış olması gerekir.

Yeni Malikin Konut veya Ä°ÅŸyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye

Ä°htiyacı nedeniyle yeni ev sahibi, kiracı tahliye davası açarak kira sözleÅŸmesini sona erdirme hakkına sahiptir. Ancak kira sözleÅŸmesinin tapuya ÅŸerh edilmesi halinde yeni malik bu haktan yararlanamaz.

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye için aranan ÅŸartlar ÅŸunlardır:

1. Bir kimsenin kiradaki taşınmazın mülkiyetini sonradan edinmiÅŸ olması gerekir.
2. Yeni malikin, kendisinin, eÅŸinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereÄŸi bakmakla yükümlü olduÄŸu diÄŸer kiÅŸilerin konut ya da iÅŸyeri gereksiniminin ispatlanmış olması gerekir.
3. Yeni malikin edinim tarihinde itibaren 1 ay içinde kiracıdan yazılı bildirim ile konut ya da iÅŸyeri gereksinimi dolayısıyla kiralananı tahliye etmesini talep etmesi gerekir.
4. Yeni malikin edinim tarihinden itibaren 6 ay sonra tahliye davasını açmış olması gerekir.

Kiralanan ev satıldığında kiracının tahliye süresi, kira sözleÅŸmesinin bitimine 6 aydan uzun süreli ise 6 aydır.

Kiralananın Yeniden İnşa veya İmarı Sebebiyle Tahliye

Kiralananda tadilat yapılması gerekmesi ve bu esnada kiralananın kullanımının imkânsız olması tahliye sebebidir. Tadilat nedeniyle tahliye içinin aranan ÅŸartlar ÅŸunlardır:

1. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekir.
2. Yapılacak tamir, geniÅŸletme veya deÄŸiÅŸtirme faaliyeti esnasında taşınmazın içinde oturmanın veya çalışmanın imkansızlaÅŸtığının anlaşılması gerekir.
3. Kiralananı yeniden inÅŸa veya esaslı onarımı sebebiyle tahliye davasının, belirli süreli sözleÅŸmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleÅŸmelerde kiraya iliÅŸkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten baÅŸlayarak 1 ay içinde açılmış olması gerekir.

Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye

Kiracı tarafından kiralananın belirli bir tarihte boÅŸaltılacağına iliÅŸkin taahhütte bulunulan tek taraflı beyana “yazılı tahliye taahhüdü (kiracı tahliye sözleÅŸmesi)” denmektedir. Kiraya veren, geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunması durumunda kira sözleÅŸmesini sona erdirebilir.

Kiracı tahliye taahhütnamesi geçerliliÄŸi bakımından aranan ÅŸartlar ÅŸunlardır:

1. Tahliye taahhüdünü bizzat kiracının yapması gerekir.
2. Tahliye taahhüdünün yazılı olması gerekir.
3. Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmiÅŸ olması gerekir.

Kiracı tarafından imzalanan bir tahliye taahhütnamesi var kiracı çıkmıyor ise kiraya veren, tahliye taahhüdünde gösterilen tarihten baÅŸlayarak 1 ay içinde icra takibi baÅŸlatarak ya da tahliye davası açarak kiralananı boÅŸaltabilir.

Kira sözleÅŸmesinin baÅŸlangıcında verilmiÅŸ tahliye taahhütnamesi “tazyik ve ikrah altında” verilmiÅŸ olması ihtimali bulunduÄŸu için geçersiz sayılmaktadır.

Kiralananın teslimi anında taahhüt verilmesine raÄŸmen taahhüde teslimden sonraki bir tarihin atılması, kanuna karşı hile teÅŸkil ettiÄŸinden taahhüt geçersizdir. Bu durumun ispat külfeti kiracı üzerindedir.

Kiracı tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunda mı diye bakıldığında, kiracı bakımından böyle bir zorunluluk yoktur.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

Kiraya veren, kiracının kira bedelini ödeme noktasında temerrüde düÅŸmesini belli ÅŸartlarda tahliye sebebi olarak kabul etmiÅŸtir. Ä°ki haklı ihtar nedeniyle tahliye için aranan ÅŸartlar ÅŸunlardır:

1. Kiracıya kira bedelini ödememesinden dolayı haklı ihtar yapılmış olması gerekir. Ä°htar, 1 kira yılı içinde farklı aylara ait olmalıdır.
2. İhtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira bedelinin istendiğinin belirtilmesi gerekir.
3. İki haklı ihtarın yapılmış olması gerekir.
4. Kira süresinin sonunu takip eden 1 ay içinde tahliye davasının açılmış olması gerekir.

Kiracının veya Birlikte Oturduğu Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Varlığı Sebebiyle Tahliye

Kiracı veya eÅŸinin konut sahibi olması halinde tahliye için gerekli ÅŸartlar ÅŸunlardır:

1. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin bir konutunun bulunması gerekir.
2. Konutun aynı ilçe veya belde sınırları içinde olması gerekir.
3. Konutun kiracının kullanmasına elverişli bulunması gerekir.
4. Kiraya verenin kira sözleÅŸmesinin kurulması sırasında durumu bilmemesi gerekir.
5. Kiraya verenin sözleÅŸmesinin bitiminden baÅŸlayarak 1 ay içerisinde tahliye davası açması gerekir.

Önemli Sebeplerin Varlığı Halinde Kiracı Tahliyesi

Kira sözleÅŸmesinin devam etmesi her iki taraf için de çekilmez hale gelmesine neden olan önemli sebepler mevcut ise hem kiraya veren hem de kiralayan fesih bildirim sürelerine uyarak kira sözleÅŸmesini sona erdirebilir.

Kiraya veren, kiracı fesih bildirimine uymadığı takdirde tahliye davası açma hakkına sahiptir.

Özen YükümlülüÄŸüne Aykırılık Halinde Kiracı Tahliyesi

Kiracı tarafından özen yükümlülüÄŸüne aykırı davranılması halinde kiraya veren yazılı bir ihtarname ile kiracıya 30 günlük bir süre tanıyarak fesih bildiriminde bulunabilir.

İflas Eden Kiracının Tahliyesi

Kira sözleÅŸmesi süresince kiracı iflas ettiÄŸi takdirde kiraya veren, henüz muaccel olmamış kira bedelleri için güvence verilmesini isteme hakkına sahiptir.

Kiracı tarafından güvence verilmediÄŸi takdirde kiraya veren sözleÅŸmeyi derhal feshetme hakkına sahiptir.

10 Yıllık Kiracı Tahliyesi

Konut ve çatılı iÅŸyeri kiralarında, sürenin dolması sözleÅŸmenin kendiliÄŸinden sona ermesini saÄŸlamaz. Kira sözleÅŸmesi kiracı tarafından feshedilmediÄŸi takdirde sözleÅŸme 1 yıl uzamaktadır.

Ancak TBK m. 347 hükmü uyarınca kira sözleÅŸmesi 10 defa uzadıktan sonra kiraya verene sözleÅŸmeyi sona erdirme hakkı tanınmaktadır.

Kira sözleÅŸmesinin 10. uzama yılını takip eden her yeni kira yılından 3 ay öncesine kadar kiracıya yazılı bir ihtarname göndermek suretiyle bildirimde bulunmak koÅŸuluyla tahliye talep etme hakkına sahiptir.

Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkartılır?

Kira bedelini ödemeyen kiracı karşısında kiraya veren “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” veya “tek ihtar ile tahliye” yoluna baÅŸvurabilir.

Tek ihtar ile tahliyede kira bedeli, yan giderler veya aidat ödemeyen kiracı tahliye davası açılmaksızın icra takibi baÅŸlatılmaktadır.

Tek ihtar ile tahliyenin gerçekleÅŸmesi için kiraya veren yazılı bir ihtarname göndermiÅŸ olmalıdır. Uygulamada “7/30 Ä°htarı” olarak anılan ihtarname, en az 30 günlük süre içinde giderler ödenmediÄŸi takdirde sözleÅŸmenin feshedileceÄŸi ihbarını içermelidir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye ve tek ihtar ile tahliye arasındaki farklar şu şekildedir:

• Ä°ki haklı ihtar ile tahliye TBK’da konut ve çatılı iÅŸyeri kiraları için özel olarak düzenlenmiÅŸtir. Tek ihtar ile tahliye TBK’da adi kira sözleÅŸmelerinde düzenlenmiÅŸtir.
• Ä°ki haklı ihtar ile tahliyede kiraya veren, kiracıya süre vermek zorunda deÄŸildir. Tek ihtar ile tahliyede kiraya veren, kiracı tahliye süresi en az 30 gün olmak zorundadır.
• Ä°ki haklı ihtar ile tahliye sulh hukuk mahkemesinde görülür. Tek ihtar ile tahliye icra hukuk mahkemesinde görülür.
• Ä°ki haklı ihtardan sonra kiranın ödenmesi halinde dahi tahliye mümkündür. Tek haklı ihtar halinde kira bedeli ödenir ise tahliye mümkün deÄŸildir.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kirasını düzenli ödeyen kiracıya karşı, kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinde “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açmalıdır. Davada; kendisi, eÅŸi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduÄŸu bir kiÅŸinin ihtiyacı nedeniyle kiralanan taşınmazın tahliye edilmesi zorunluluÄŸu ispatlanmalıdır.

Çünkü kira bedelini düzenli ve eksiksiz olarak ödeyen kiracı aynı zamanda aidat, küçük tamirat bedeli gibi yan giderleri de tam olarak ödüyor ise kiraya veren temerrüt olgusuna dayanarak tahliye davası açamaz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira Tahliyesi Ne Demek?

Kiracının tahliyesi, kira sözleÅŸmesi ile kiracıya bırakılan kiralananı kullanma ve yararlanma hakkının kiraya verene iadesinin saÄŸlanması demektir. Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen sebeplerin gerçekleÅŸmesi halinde kiracının tahliyesi saÄŸlanmakta ve kiralanan taşınmaz boÅŸaltılmaktadır.

Ev Sahibi Kiracıyı Kendim Oturacağım Diye Çıkarabilir Mi?

Kiraya veren kendi ihtiyacı nedeniyle kiracıyı evden çıkarabilir. Bunun için sulh hukuk mahkemesinde “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açmalıdır. Davada ihtiyacının gerçek ve samimi olduÄŸunu ispatlaması beklenmektedir.

Ä°htiyaç nedeniyle kiracı tahliye edildikten sonra kiraya veren aleyhine 3 yıl boyunca “yeniden kiralama yasağı” söz konusu olmaktadır.

Ev Sahibi Kendim Oturacağım Diye Kiracıyı Ne Kadar Sürede Çıkarabilir?

Ä°htiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarında ortalama 3 ay içinde karar verilmektedir.

5 Yılı Dolduran Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kira sözleÅŸmesinin sona ermesi bakımından kira iliÅŸkisinin 5 yılı aÅŸması önem arz etmemektedir. Kira sözleÅŸmesinin 10. uzama yılına dek kiralayan, sürenin bitimi nedeniyle sözleÅŸmeyi feshedemez.

Kira sözleÅŸmesinin 5. uzama yılının dolması kira bedelinin tespiti davası bakımından önem arz etmektedir. Bu durumda kiraya veren, emsal kira bedelleri uyarınca kira bedeli isteme hakkına sahiptir.

Ev Sahibi Kiracıyı Zorla Evden Çıkarabilir Mi?

Ev sahibi kiracıyı zorla evden çıkaramaz. Kiracının tahliyesi için geçerli haller kanunda sınırlı sayıda sayılmıştır. Kiracıyı tahliye etmek isteyen kiralayan bu hallerden birine baÅŸvurmak zorundadır.  

Kiracı Kaç Ay Sonra Çıkarılabilir?

Konut ve çatılı iÅŸyeri kiralarında sözleÅŸme süresinin dolmasından itibaren sözleÅŸme kendiliÄŸinden uzamaktadır. Kiraya veren sürenin bitimine dayanarak sözleÅŸmeyi en erken 10. uzama yılının dolmasından itibaren kullanabilir.

Ancak kanunda öngörülen tahliye sebeplerinin oluÅŸması halinde süre sınırı aranmamaktadır. Söz konusu nedenlerden herhangi birinin varlığı halinde kiracı tahliye edilir.

Kiracıyı Kolay Ve Sorunsuz Bir Şekilde Nasıl Tahliye Edebilirim?

Kiracının tahliye edilmesi bakımından birçok hukuki yöntem bulunmaktadır. Her somut olayın kendine özgü niteliÄŸine göre yasal düzenlemelerden hangisinin ÅŸartlarının oluÅŸtuÄŸu titizlikle belirlenmelidir. Aksi takdirde sürecin çok uzaması ya da hak kaybı yaÅŸanması riski bulunmaktadır.

1 Yıllık Kira SözleÅŸmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarabilir Mi?

Konut ve çatılı iÅŸyeri kiralarında sürenin bitiminde sözleÅŸme kendiliÄŸinden uzamaktadır. Dolayısıyla kiralayan, kira sözleÅŸmesinin süresinin bitimine dayanarak tahliye talep edemez. Sürenin bitimine dayanarak sözleÅŸmeyi sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya tanınmıştır.

Kiraya veren yalnızca kanunda sınırlı olarak sayılan hallerde kiracının tahliyesini talep edebilir.

Tahliye Taahhütnamesi Var Kiracı Çıkmıyor Ne Yapabilirim?

Tahliye taahhütnamesi ile kiracı çıkarma yolunun doÄŸrudan mümkün olması için taahhüt edilen tarihte kiracının evi boÅŸaltması gerekmektedir.

Ancak kiracının direnmesi halinde tahliye mümkün olmaz. Bu durumda tahliye taahhütnamesi ile kiracı nasıl çıkarılır diye bakıldığında, kiraya veren taahhüt tarihinden 30 gün öncesine kadar tahliye davası açarak ya da icra takibi baÅŸlatarak kiracının tahliyesini saÄŸlayabilir.

Kiracı En Hızlı Nasıl Tahliye Edilir?

Kiracının tahliyesinde en hızlı yol, tahliye talebiyle icra takibi baÅŸlatmaktır. Kira bedelini ödemede temerrüde düÅŸen kiracıya yapılacak yazılı bir ihtarname ile en az 30 gün süre verilerek kira bedelini ödemesi gerektiÄŸi ihbar edilir. Kiracı verilen mehil içinde borcunu ödemediÄŸi takdirde icra takibi baÅŸlatılarak kısa süre içinde tahliye gerçekleÅŸtirilir.

Kiracı Tahliye Davası 

Tahliye Davası

Konut ve çatılı iÅŸyeri kiralarında, kanunda öngörülen sebeplerin varlığı halinde kiracı veya kiraya veren sözleÅŸmeyi bildirim yoluyla sona erdirmez. Kira sözleÅŸmesinin sona ermesi için mahkeme kararına ihtiyaç bulunmaktadır. Bunun için açılan dava “kiracı tahliye davası”olarak adlandırılmaktadır.

Tahliye davası sonucunda verilen mahkeme kararı kira sözleÅŸmesini sonlandırmaktadır. Dolayısıyla tahliye davası “bozucu yenilik doÄŸurucu dava” niteliÄŸindedir.

Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?   

Tahliye davası mahkemenin iÅŸ yoÄŸunluÄŸuna, dosyanın niteliÄŸine, kiracı tahliye kararına itiraz bulunmasına ve somut koÅŸullara göre deÄŸiÅŸiklik göstermekle birlikte ortalama 1,5 yıl sürmektedir. Kiracı, tahliye kararını temyiz ederse bu süre 1,5 yıl uzamaktadır.

Kiracı Tahliye Davası Masrafları  

Kiracı tahliye davasında, yargılama masrafları 800 TL tutarındadır.

Tahliye Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme

Tahliye davası, davalının yerleÅŸim yerinde bulunan sulh hukuk mahkemesinde açılır. Tahliye davası taşınmazın aynına iliÅŸkin bir dava niteliÄŸinde olmadığından taşınmazın bulunduÄŸu yer mahkemesi kesin yetkili deÄŸildir.

Kiracı Tahliyesi Ä°çin Avukat Ne Yapabilir?

Kiracının tahliyesi bakımından Türk Borçlar Kanunu birçok alternatif sunmuÅŸtur. Kira geliri kaybı yaÅŸanmaması, zaman kaybına uÄŸranmaması ve pratik çözümler geliÅŸtirilmesi için profesyonel kira avukatlarından yardım alınması önem arz etmektedir. 

Nitekim, taleple baÄŸlılık ilkesinin geçerli olduÄŸu yargılamalarda, somut kira iliÅŸki doÄŸru analiz edilerek tahliye sebebi bakımından hukuki vasıflandırma yanlış yapıldığı takdirde tarafların hak kaybına uÄŸraması kaçınılmazdır. Ayrıca, sürelerin kaçırılması, ihtarnamelerin zamanında gönderilmemesi veya yanlış hukuki dayanak uyarınca gönderilmesi hak kaybına yol açabilir.

Kiracı Tahliye Dilekçesi

Kiracı Tahliye Dava Dilekçesi

Ä°stanbul Sulh Hukuk Mahkemesine

Davacı: A.B. (T.C. Kimlik No: 1314)

Adresi:

Muris: B.B. (T.C. Kimlik No: 2341)

Adresi:

Konu: Tahliye talebimizdir.

Açıklamalar:

1-) Davacı maliki bulunduÄŸu konut bakımından davalı ile kira sözleÅŸmesi akdetmiÅŸtir. Ä°lgili sözleÅŸme 11/12/2021 tarihinden itibaren aylık 7.000,000 TL kira bedeli olarak geçerli olmak kaydıyla düzenlenmiÅŸtir.

2-) Ancak sözleÅŸmenin süresi sona ermeye yakın olan 01/11/2022 tarihinde, noterlik kanalıyla sözleÅŸmenin yenilenmeyeceÄŸi bildirilmiÅŸ ve sürenin sona erdiÄŸi gün kiralananın tahliye edilerek anahtar teslimi yapılması ihtarında bulunulmuÅŸtur.

3-) Kira sözleÅŸmesinin yüklediÄŸi yükümlülüklere uyulmayarak sözleÅŸme hükümleri ihlal edilmiÅŸtir.

Hukuki Nedenler: TBK ve sair yasal mevzuat.

Hukuki Deliller: Kira sözleÅŸmesi, ihtarname, tanık, yemin, bilirkiÅŸi ve ilgili sair deliller.

Sonuç ve Ä°stem: 

Yukarıda arz ve izah olunan nedenlerle kira sözleÅŸmesinin feshi ve kiralananın tahliyesini talep ederiz.

Davacı Vekili

Av. Pınar Denktaş

Kiracı Tahliye Ä°htarname ÖrneÄŸi

BeyoÄŸlu (122) NoterliÄŸine

Ä°htar Eden:

Vekili:

Muhatap:

Konu: Kira bedelinin ödenmesi ve tahliye ihtar ve ihbaratıdır.

Açıklamalar:

1- Sayın Muhattap, mülkiyeti müvekkilime ait olan ŞiÅŸli Ä°stanbul adresindeki konutta 01/12/2021 baÅŸlangıç tarihli kira sözleÅŸmesi ile aylık 22.000 TL bedel karşılığında kiracı olarak ikamet etmektesiniz.

2- Kira sözleÅŸmesi uyarınca kira bedelinin her ayın 1’inde tarafıma ait bulunan 3424343201938677 IBAN no’lu banka hesabına yatırılması gerekmekte olup 2022 yılı Ekim ayına ait kira bedeli ödenmemiÅŸtir.

3- Ä°ÅŸbu ihtarnameyi tebliÄŸ aldığınız tarihten itibaren 30 gün içinde kira bedelini ödemenizi, aksi takdirde Türk Borçlar Kanunu ilgili hükümleri uyarınca aleyhinize tahliye davası açacağımı ve masraflarının tarafınıza yükletileceÄŸini ihtaren bildiririz.

Ä°htar Eden Vekili

Avukat Pınar Denktaş

Sayın Noter, üç nüshadan ibaret iÅŸ bu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliÄŸini, tebliÄŸ ÅŸerhini taşıyan bir nüshasının tarafıma verilmesini diÄŸer nüshasının tarafınızca saklanmasını talep ederim.

10 Yıllık Kiracı Tahliye Ä°htarname ÖrneÄŸi

BeyoÄŸlu (124) NoterliÄŸine

Ä°htar Eden:

Vekili:

Muhatap:

Konu: Konutun tahliyesi talebimizdir.  

Açıklamalar:

1- Sayın Muhattap, mülkiyeti müvekkilime ait olan …. adresindeki konutta …/…/… baÅŸlangıç tarihli kira sözleÅŸmesi ile aylık … TL bedel karşılığında kiracı olarak ikamet etmektesiniz.

2- Kira iliÅŸkisinin 10 yılı aÅŸkın süredir devam ettiÄŸi gözetilerek TBK m. 347/2 hükmü uyarınca iÅŸbu konutu ivedilikle tahliye etmenizi, aksi takdirde Türk Borçlar Kanunu ilgili hükümleri uyarınca aleyhinize tahliye davası açacağımı ve masraflarının tarafınıza yükletileceÄŸini ihtaren bildiririz.

Ä°htar Eden Vekili

Avukat Pınar Denktaş

Sayın Noter, üç nüshadan ibaret iÅŸ bu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliÄŸini, tebliÄŸ ÅŸerhini taşıyan bir nüshasının tarafıma verilmesini diÄŸer nüshasının tarafınızca saklanmasını talep ederim.

İletişime Geç

“Kiracı nasıl çıkarılır” sorusu en sık karşılaştığımız sorulardan birisidir. Okuduğunuz makalede bu sorunun cevabını bulacaksınız. Evin tahliyesi için verdiğimiz bilgilerin tamamı “çatılı işyeri kiraları” için de aynen geçerlidir. Kiracı tahliyesi ya da diğer adıyla kiracıyı çıkarma, uygulamada oldukça sık rastlanan ve önemle takip edilmesi gereken bir konudur. Mevzuat düzenlemeleri bir yandan kiracıya ciddi bir koruma sağlarken diğer yandan kiraya verenler için de çeşitli kiracı tahliyesi yolları belirlemiştir. Kira hukukumuza göre kiracıyı tahliye edebilmek için haklı sebepler

• Temerrüt (30 gün süre verdin ödemedi)
• Bir kira dönemi 2 ihtar (İhtarlar sonrasında kirayı ödese de tahliye mümkün)
• Tahliye taahhüdü (kira sözleşmesi ile aynı günde alınırsa geçersiz)
• Edinim ve ihtiyaç sebebiyle
• Sözleşmeye esaslı aykırılık (alt kiracı vs.)
• 10 yıllık uzama süresi sonunda (1 senelik kira sözleşmesi yaptı iseniz kiracınızı, kiracılık ilişkisinin başladığı tarihten 12 sene sonra hiçbir gerekçe göstermeden tahliye davası yolu ile konuttan çıkarabilirsiniz. İhtar şartı var.)
• Esaslı tadilat, yıkım.

Öncelikle belirtelim ki; hukuk sistemimizde kiracının çıkarılması sadece yasada düzenlenmiş olan nedenlerin varlığı halinde söz konusu olabilir. Yasada düzenlenmiş olan nedenlerin bulunmaması durumunda ise kiracı çıkarılamaz. Türk Borçlar Kanunu’nun “Dava sebeplerinin sınırlılığı” başlıklı 354. maddesine göre; “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” Yazımızda kiracıyı çıkarma şartları nelerdir, nasıl bir yol izlenmeli, kiracı tahliyesi davasının şartları neler gibi soruları yanıtladık. Önemli bir konu olması nedeniyle yazımızı dikkatli okumanızı öneririz.

Kiracı Tahliyesi Nedir?

Kira sözleşmesi belirsiz veya belirli süreli yapılmış olsa dahi kira sözleşmesinin süresinin bitmesi halinde kiracı evden çıkarmak için yeterli değildir. Kiracı evden ancak kanunda yer alan sebepler dahilinde çıkarılabilir. Kiraya verenin, kiracıyı evden çıkarabilmesi için kanunda sayılmış olan sebeplerden birisine dayanması gerekir. Kiraya veren ve kiracı arasına oluşturulan hukuki bağ zaman içerisinde zarar görebilir. Kiraya verenin haklı sebebi olmadığı takdirde kira kontrat süresi boyunca kiracıyı mülkten tahliye edemez. Ancak kontrat süresi devam etse bile mülk sahibinin haklı sebepleri olduğu takdirde kiracı tahliye edilebilir, kira sözleşmesi feshedebilir.

Kiralanan taşınmazdaki kiracının herhangi bir nedenle taşınmazdan hukuki yollara başvurarak çıkarılmasına kiracı tahliyesi denir. Kiracıyı çıkarma çeşitli sebeplere dayanabilir. Bu sebepler aşağıda detaylıca açıklanmıştır.  Kiracı tahliyesine ilişkin temel hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 347 ve devamında yer alır. Bunun haricinde mevzuatın muhtelif yerlerinde kiracıyı çıkarma ile ilgili hükümler mevcuttur. Aşağıda bunlarla ilgili bilinmesi gerekenleri detaylıca açıklanmış ve merak edilen sorular yanıtlanmıştır.

Kiracıyı Evden Çıkarmanın Nedenleri

Evini kiraya veren mal sahibiyseniz kiracıyı evden çıkarmak için geçerli sebeplerinizin olması gerekir. Çünkü kiracı, “Ben çıkıyorum” demediği sürece normal şartlarda kiracıyı tahliye etmeniz pek mümkün değil. Sadece bazı durumlarda evinizde oturan kiracıya, tahliye davası açabilirsiniz. Bu durumlar şu şekilde olabilir:

Kiracının çıkarabilmesi için gereken sebepler Türk Borçlar Kanunu’nda hükme bağlanmıştır. Kiraya veren, bu nedenlerden birine dayanarak kiracısını evden çıkarabilir. Bu nedenlerin bulunmaması halinde kira sözleşmesi belirli süreli dahi olsa evin tahliyesi istenemez. Bu nedenler şunlardır:

• Kiranın ödenmemesi,
• Tahliye taahhütnamesinin bulunması,
• Kiralayanın kendisinin veya yakınlarının eve ihtiyacının olması,
• Ev için tadilatın gerekmesi,
• Komşuların rahatsız edilmesi,
• Kiracıya ait bir evin varlığı,
• Kiracının iflası,
• 10 yılın dolması,
• Önemli nedenlerin varlığı.

Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu madde 352/2 uyarınca; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Buna göre; kiracı bir yıl içinde iki defa kirayı ödememişse taşınmazın sahibi kiracıyı çıkarabilir. Bunun için kiralayanın kiracısına iki kez haklı ihtar çekmesi gerekir. Örnek vermek gerekirse; aynı kira yılında kiracı haziran ve ekim ayının kiralarını ödememişse; kiracıya bu iki aya dair ihtarnamenin gönderilmesi lazımdır. Burada kiralayanın kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davasını açmalıdır. Ev sahibine kirasını düzenli ödemeyen kiracının ya da kirasını hiç ödemeyen kiracının evden çıkartılabilmesi için 3 yol vardır. Bunlar;

• 2 haklı ihtar ile kiracının tahliyesi: Aynı kira yılına ait iki kira bedelinin ödenmemiş olması halinde kiracıya iki tane ihtarname gönderilmelidir. 2 tane ihtarname gönderildikten sonra kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekir.
• Temerrüt yoluyla kiracının tahliyesi: kiranın ödenmemesi halinde kiracıya ihtarname çekilir. Bu ihtarnamede; “kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi gerektiği aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği” yazmalıdır. Kiracı 30 gün içerisinde ödeme yapması halinde evden çıkarılamaz. Ancak bu süre içerisinde ödeme yapılmazsa kiracının tahliyesi icra yoluyla sağlanır.
• İcra yoluyla kiracının tahliyesi: Kiracıya tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Tahliye talepli icra takibi ile hem kiracının evden tahliyesi hem de ödenmeyen kira bedelleri istenir. Eğer sadece kira bedelleri isteniyorsa ilamsız icra takibi başlatılmalıdır.

Tahliye Taahhütnamesinin Bulunması Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Tahliye taahhütnamesi, kiracının evi belirli sürenin sonunda boşaltacağı hususundaki beyanıdır. Tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracının çıkarılabilmesi için, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi imzalandıktan sonra verilmesine gerek vardır. Kira sözleşmesi yapılırken tahliye taahhüdü de yapılmışsa, tahliye taahhüdü geçersiz olur. Öte yandan tahliye taahhütnamesinin yazılı olması da gerekir. (Türk Borçlar Kanunu madde 352/1)

Bu şekilde yapılmış tahliye taahhütnamesi varsa, taahhüt edilen süre gelince kiracı, evden çıkmalıdır. Taahhüt edilen süre geldiği halde, kiracının evden çıkmaması durumunda ise, belirtilen sürenin bitmesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Tahliye taahhütnamesinin bulunması halinde, kiracıya karşı icra takibi açılarak da evin tahliyesi istenebilir. (Türk Borçlar Kanunu madde 352/1)

Kiralayanın Kendisinin veya Yakınlarının Eve İhtiyacının Olması Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Kiralayanın kendisinin veya yakınlarının eve ihtiyacının olması halinde evin tahliyesi istenebilir. Burada yakınlardan kasıt, kiraya verenin eşi, üstsoyu, altsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişidir. Bu kişilerden birinin eve ihtiyacı varsa evin tahliyesi talep edilebilir. Ayrıca, bu kişilerden birinin bu eve ihtiyacı gerçekten olmalıdır. Bu kişilerden birinin bu eve gerçekten ihtiyacı yoksa, kanunun aradığı şart gerçekleşmemiş demektir.

Öte yandan, kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, her altı aylık dönem, fesih dönemidir. Altı aylık dönemin sonunda sözleşme feshedilebilir. Bunun için de kiracıya üç ay önceden bildirimde bulunulmalıdır. Kiracının bu bildirime rağmen, evi tahliye etmemesi halinde tahliye davasının açılması mümkündür. Burada tahliye davası fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Kira sözleşmesi belirli süreli ise, sözleşmenin süresinin bitmesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Ev İçin Tadilatın Gerekmesi Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Borçlar Kanunumuza göre, kiralanan taşınmazın tadilatının gerekmesi halinde evin tahliyesi istenebilir. Bunun için tadilatın önemli olması gerekir. Tadilat yapılırken evin kullanılmasına imkan bulunmamalıdır. Küçük tadilatlardan dolayı bu yola gidilemez. Öte yandan, kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, her altı aylık dönem, fesih dönemidir. Altı aylık dönemin sonunda sözleşme feshedilebilir. Bunun için de kiracıya üç ay önceden bildirimde bulunulmalıdır. Kiracının bu bildirime rağmen, evi tahliye etmemesi halinde tahliye davasının açılması mümkündür. Burada tahliye davası fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Kira sözleşmesi belirli süreli ise, sözleşmenin süresinin bitmesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Diğer taraftan, tadilat nedenine dayanarak ev tahliye edilmişse; taşınmaz üç yıl süresince eski kiracıdan başka birisine kiralanamaz.

Komşuların Rahatsız Edilmesi Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Kiracının bir takım yükümlülükleri vardır. Bu bağlamda kiracı, komşularına saygı göstermeli ve komşuluk kurallarına uymalıdır. Kiracının bu yükümlülüklerine aykırı davranması durumunda evin tahliyesi istenebilir.

Kiracıya Ait Bir Evin Varlığı Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Hukukumuza göre, kiralanan taşınmazla aynı belediye sınırları içinde kiracıya veya eşine ait bir evin varlığı halinde, kiralananın tahliyesi istenebilir. Burada önemli olan şudur: Ev sahibi, kiracıya veya eşine ait bir evin varlığını sonradan öğrenmelidir. Ev sahibinin anılan durumu kira sözleşmesi yapılırken bilmesi halinde, bu sebebe dayanılarak tahliye istenemez.

Kiracının İflası Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Kiracının iflası talep edilmişse, ev sahibi kiracının ileride ödemesi gereken kira bedelleri karşılığında güvence verilmesini isteyebilir. Bunun için iflas masasına veya kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Anılan bildirimle kiracının güvence göstermesi için uygun süre verir. Söz konusu sürenin bitene kadar kendisine güvence verilmemesi halinde sözleşmeyi feshedebilir.

10 Yılın Kira Sözleşmesinin Dolması

Kira sözleşmesinin yapılmasından itibaren 10 yıl geçmişse, ev sahibi evin tahliyesini isteyebilir. Bunun için her kira yılından üç ay önce kiracıya bir bildirimde bulunmalıdır. Anılan bildirimde kiracının evden çıkmasını talep etmelidir.

Önemli nedenlerin varlığı halinde her iki tarafın da sözleşmeyi sona erdirme hakkı vardır. Burada kastedilen sözleşmenin devamını katlanılmaz hale getiren sebeplerdir. Böyle bir durum mevcutsa, taraflar bu haklarını kullanarak sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Kirasını Ödemeyen Kiracı Evden Nasıl Çıkartılır?

Kiracı kirasını düzenli ödemiyorsa veya hiç ödemiyorsa üç yolla evden çıkartılabilir. Bu yollar şunlardır:

• İki ihtarla tahliye: Aynı kira yılına ait iki kira bedelinin ödenmemiş olması halinde kiracıya iki tane ihtarname gönderilmelidir. 2 tane ihtarname gönderildikten sonra kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekir.
• Temerrüt yoluyla tahliye: Kiracı kirayı ödemezse ona ihtarname çekilir. Anılan ihtarname ile; “kira bedelini 30 gün ödemesi, aksi halde ev sahibinin sözleşmeyi feshedeceği” belirtiler. 30 gün içinde kiracının gene ödememesi durumunda hemen evden çıkarmak mümkün değildir. Bunun için icra yoluna gidilmelidir.
• İcra yoluyla tahliye: Ev sahibi, kiracıya karşı icra takibi başlatarak, evin tahliye talep edebilir. Bu icra takibinde evin tahliyesini ve ödenmeyen kiraların ödenmesini ister. Sırf kira bedellerinin ödenmesini isteyecekse ilamsız icra takibi yolu tercih edilebilir.

Tahliye Davası Nerede Açılır?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi gereğince; tahliye davalarında sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Bu davalarda yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Ama bu mahkeme kesin yetkili mahkeme değildir. Dolayısıyla dava, davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yerdeki sulh hukuk mahkemesinde de açılabilir.

Kiracı Tahliyesi Dava Dilekçesi

Tahliye Davası Dilekçe Örneği

Ankara (    ) Sulh Hukuk Mahkemesine

Davacı  : Ad Soyad (TC Kimlik No:…) – Adres

Vekili    : Av. Ad Soyad – Adres

Davalı   : Ad Soyad (TC Kimlik No: …) – Adres

Konu     : Tahliye talepli dava dilekçesidir.

Açıklamalar

1. Davacı müvekkilin sahibi olduğu konut üzerinden kiracı davalı ile kira sözleşmesi düzenlenmiştir. İlgili sözleşme …/…/… tarihinde aylık 2.000,000 TL bedel olmak kaydıyla taraflar arasında anlaşma sağlanmıştır.
2. Ancak taraflar arasındaki kira sözleşmesinin süresi sona ermeye yakın olan …/…/… tarihinde, noterlik tarafından kira sözleşmesinin yenilemeyeceği bildirilmiş, sözleşme süresinin sona erdiği gün davaya konu olan yerin tahliye edilerek anahtar teslimi ihtarında bulunulmuştur.
3. Kira sözleşmesinden ileri gelen hükümlere uymamış olduğundan sözleşme hükümlerini ihlal etmiştir.

Sonuç ve İstem: Yukarıda belirtilen ve gerekçelendirilen nedenlerle; sözleşmenin feshi ile taşınmazın tahliyesine karar verilmesini vekaleten talep ederim.

Davacı Vekili

Av. Umur Yıldırım

İmza