Namzet Sokak

1

2 DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN : Kiler Holding A.Ş. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ : Gürsel Mahallesi, Namzet Sokak, No: 13 (10301 Ada, 8 Parsel) Kağıthane /İSTANBUL MÜŞTERİ NUMARASI : 143 RAPOR NUMARASI : EKSPERTİZ TARİHİ : 30 Nisan - 14 Mayıs 2020 RAPOR TARİHİ : 15 Mayıs 2020 RAPORUN KONUSU : Bu rapor yukarıda adresi belirtilen arsa hisseli deponun değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. RAPORU HAZIRLAYANLAR : Abdulkadir ÜSTÜNER Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No: ) Muhammed Mustafa YÜKSEL Sorumlu Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No: ) 1

3 İÇİNDEKİLER 1. ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOŞULLAR DEĞER TANIMI DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARI VE YAPILAN İNCELEMELER Tapu Kayıtları Tapu Takyidat Bilgileri Proje, Ruhsat, Yapı Kullanma İzin Belgesi Bilgileri İmar Durumu DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu Gayrimenkulün Teknik ve Yapısal İnşaat Özellikleri Açıklamalar DEĞERLENDİRME PİYASA ARAŞTIRMALARI GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME SÜRECİ Değerleme Yöntemleri ve Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler Taşınmazın Pazar ve Hisse Değerlerinin Tespiti Uzman Görüşü: SONUÇ

4 1. ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER ŞİRKET ÜNVANI : INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : İzzettin Çalışlar Caddesi, No: 61 K:2 D: Bahçelievler / İSTANBUL TELEFON NO : FAKS NO : E-POSTA WEB : [email protected] : KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ : TİCARET SİCİL NO : KURULUŞ SERMAYESİ : ,-TL SPK LİSTEYE ALINMA TARİHİ : BDDK LİSTEYE ALINMA TARİHİ : MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR Müşteri isteği üzerine rapor içeriğinde adresi belirtilen gayrimenkullerin değerleme çalışması yapılmış olup yine müşteri isteği üzerinde eksprtiz işlemi dışarıdan yapılmıştır. Başkaca herhangi bir kısıt bulunmamaktadır. 3. UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOŞULLAR Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz. a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur. b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır. c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir. d. Şirketimiz değerlemeyi ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir. e. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz. f. Raporda aksi beyan edilmedikçe mülk üzerinde yer alan ipotek, haciz, hak ve kısıtlayıcı şerhler, değerlemede dikkate alınmamıştır. g. Mülkün takdir edilen değerde değişikliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz. 3

5 h. Mülkün takdir edilen değerde değişikliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz. 4. DEĞER TANIMI Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir: (a) Tahmini tutar ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz. (b) El değiştirmesinde kullanılacak ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır; (c) Değerleme tarihi itibarıyla ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır; (d) İstekli bir alıcı arasında ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır. (e) İstekli bir satıcı ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her 4

6 ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir. (f) Muvazaasız bir işlem ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır. (g) uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir, (h) Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir. (i) Zorlama altında kalmaksızın ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır. Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. - Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir. - Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler. - Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. - Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır. - Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. Gayrimenkullerin alım / satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. 5

7 5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARI VE YAPILAN İNCELEMELER 5.1. Tapu Kayıtları SAHİBİ İLİ İLÇESİ MAHALLESİ PAFTA NO : Bkz. Tablo : İstanbul : Kağıthane : Gürsel Mahallesi : 246DYID ADA NO : PARSEL NO : 8 ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ : Arsa 1 ARSA ALANI : 206 m² ARSA PAYI : Bkz. Tablo CİLT NO : 31 SAHİFE NO : 2999 YEVMİYE NO TAPU TARİHİ : Bkz. Tablo : Bkz. Tablo Malik Adı Hisse Payı Tapu Tarihi Yevmiye No CUMALİ ADATEPE 137 / BAYRAM ÖZÇELİK 137 / ENDAM KEPCELİ 137 / AYHAN ULUYURT 137 / GÜLDANE KAYAR 19 / ERKAN SÜTÇÜ 19 / İBRAHİM KAYAR 25 / GÜLŞEN SÜTÇÜ 19 / ŞEHRİBAN BAŞPINAR 137 / NEBİYE POLAT 137 / GÜLİZAR KATIKÇI 19 / KİLER HOLDİNG ANONİM ŞİRKETİ 2 23 / Tapu Takyidat Bilgileri Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS Sistemi nden tarih ve saat 09:04 itibariyle temin edilen Taşınmaza Ait Tapu Kaydı belgesine göre ana taşınmaz üzerinde aşağıdaki şerhin bulunduğu tespit edilmiştir. Şerhler Bölümü: (Maliklerden Gülşen Sütçü nün 19/1236 hissesi üzerinde) İcrai Haciz : GAZİOSMANPAŞA 1.İCRA MÜDÜRLÜĞÜ nin 23/12/2009 tarih 2009/5302 sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile. Borç : 0 TL. (Alacaklı : - ) ( Tarih 383 Yevmiye) tarihinde alınmış olan TAKBİS kaydından aynen alınmıştır. 2 Değerlemeye konu deponun Kiler Holding A.Ş. nin arsadaki 23/206 (23 m²) hissesine tekabül ettiği beyan edilmiştir. 6

8 5.3. Proje, Ruhsat, Yapı Kullanma İzin Belgesi Bilgileri Kağıthane Belediyesi İmar Müdürlüğü dijital arşivinde yapılan incelemelerde 77,68 m² alana sahip 1 adet dükkân, 191,64 m² alana sahip 2 adet daire, 117,68 m² alana sahip ortak alan hacimlerinden oluşan toplam 387 m² alanlı bina için düzenlenmiş tarih ve 2/137 numaralı yeni yapı ruhsatı incelenmiştir. Ruhsat eki mimari projeye göre bina; bodrum, zemin ve 2 normal kattan oluşmaktadır. Bodrum, zemin kat ve normal katların her biri 90 m² dir. Ancak parsel üzerindeki toplam 608 m² alana sahip yapının ruhsata aykırı inşa edilmesi sebebiyle tarih ve 4885 numaralı yapı tatil tutanağı düzenlendiği, söz konusu aykırılıkların giderilmemesi sebebiyle tarih ve 1582 numaralı Encümen Kararı ile yıkım ve para cezası verildiği tespit edilmiştir. Talebinin ve bilginiz doğrultusunda dışarıdan ekspertiz işlemi gerçekleştirildiğinden, taşınmazın içine girilememiş olup, projesine uygunluğu ve iç mekan özellikleri tespit edilememiştir. Ancak yapı hakkındaki kararlar göz önünde bulundurularak yasal durum değerinin takdirinde parseldeki hisse dikkate alınmış, bilgi amaçlı mevcut durum değerinin takdirinde ise tarafınızca iletilen bilgiler esas alınmıştır İmar Durumu Kağıthane Belediyesi İmar Müdürlüğü nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemelerde rapora konu taşınmazın yer aldığı parselin 1/5000 ölçekli, tasdik tarihli Okmeydanı Eğitim ve Araştırma Hastanesi ve Çevresi Nazım İmar Planı nda Ticaret Alanı lejantlı sahada kaldığı ve yapılaşma şartlarının, Emsal = 1,50 Hmaks = 3 Kat şeklinde olduğu öğrenilmiştir. Ayrıca adada yer alan tüm parselin birleşek yeni bir inşaat yapmaları halinde emsal hakkının Emsal: 2,00, Hmax: 8 Kat olacağı ve parsel altından 3 katlı tünel geçiyor olması sebebiyle ilgili kurumlardan görüş alınması gerektiği şifahen öğrenilmiştir. 7

9 6. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 6.1. Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu Değerleme konusu taşınmaz, İstanbul İli, Kağıthane İlçesi, Gürsel Mahallesi, Namzet Sokak üzerinde ve ada, 8 nolu parsele yer alan 13 kapı nolu bina bünyesindeki arsadaki Kiler Holding A.Ş. nin 23/206 hissesine tekabül ettiği beyan edilen depodur. Taşınmazın yakın çevresinde İstanbul kent bütünü için önem taşıyan ticaret, sağlık ve sosyal tesislerinin yanı sıra orta - üst gelir grupları tarafından konut olarak kullanılan ayrık nizamda inşa edilmiş 5-6 katlı yapılar ile konut nitelikli blokların oluşturdu, ayrık nizamda inşa edilmiş 8-10 katlı binalardan oluşan siteler bulunmaktadır. Bölgede altyapı hizmetleri tamamlanmıştır. 8

10 Taşınmaza, İstanbul Çevreyolu yolunda kuzey istikametinde ilerlerken, Okmeydanı Sapağı ndan girildikten sonra Şişli tabelasını takip ederek girilen Darülaceze Caddesi nde yaklaşık 1,2 km ilerledikten sonra Cevdet Şamikoğlu İlköğretim Okulu geçildikten sonra sağa devam eden Namzet Sokak takip edilerek değerleme konusu taşınmaza ulaşılır. Kağıthane Belediyesi İmar Müdürlüğü dijital arşivinde incelenen tarih ve 2/137 sayılı ruhsata ek projesine göre bina bodrum, zemin ve 2 normal kat olmak üzere toplam 4 kattan oluşmaktadır. 3 Taşınmazın yer aldığı bina ruhsat ve eklerine aykırı inşa edildiğinden ve yanı sıra binada kat irtifakı kurulmadığından taşınmazın satış kabiliyeti Satışı Güç olarak nitelendirilmiştir. 9

11 Bina girişi Namzet Sokak üzerinden ve zemin kattan sağlanmaktadır. Binanın dış cephesi dış cephe boyalıdır. Projesine göre bodrum, zemin ve normal katların her biri brüt 90 m² kullanım alanlı olup, bodrum katta brüt 82 m² kullanım alanlı binaya ait depo alanı ve 8 m² alanlı kat holü; zemin katta 13 m² alanlı bina girişi ve brüt 77 m² kullanım alanlı 1 adet dükkan; normal katların her birinde 8 er m² alanlı kat holü ve brüt 82 m² kullanım alanlı, antre, hol, salon, 3 adet oda, mutfak, banyo, WC ve 1 adet balkon hacminden oluşan ikişer daire olmak üzere bina toplam 360 m² kullanım alanlı olacak şekilde tasarlanmıştır. Müşteri talebi ve bilgisi doğrultusunda taşınmazın içerisine girilmemiş olup tespitler dışarıdan yapılan incelemeler ve ilgili kişinin beyanları ve tarafımıza verilen eski tespitleri içeren değerleme raporundan hareketle yapılmıştır. Rapora konu hisseye ait olduğu beyan edilen depo 1. bodrum katta yer almaktadır. Bu bölüm 90 m² alana ve 2,8 metre tavan yüksekliğine sahiptir. Depo girişi yol kotu seviyesi altında kalan demir doğrama giriş kapısı vasıtasıyla yapılmaktadır. Mülkün arka bitişik parseldeki Carrefour Market deposuna direkt giriş imkânı bulunmaktadır. Taşınmazın içine girilememiş olup, projesine uygunluğu ve iç mekan özellikleri tespit edilememiştir. Dışarıdan yapılan incelemelerde binanın kısmen bakımlı olduğu gözlemlenmiştir. 7. DEĞERLENDİRME Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler: Olumlu etkenler: Merkezi konumu, Ulaşım imkânlarının kolaylığı, Tamamlanmış altyapı, Caddeye yakın konumu, Bölgenin ofis kullanımına yönelik gelişmiş olması, İmar durumu. Olumsuz etkenler: Parsel üzerindeki yapının ruhsat ve eklerine aykırı inşa edilmiş olması, Yol kotu altında konumlu olması sebebiyle reklam kabiliyeti bulunmaması, Hisseli mülkiyete konu olması, Gayrimenkul piyasasında yaşanan durgunluk. 10

12 8. PİYASA ARAŞTIRMALARI Bölgede yapılan piyasa araştırmalarında taşınmazlara birebir emsal teşkil edebilecek nitelikte satılık ya da kiralık gayrimenkul bulunamamış olup bölge genelinde yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. Arsa Emsalleri; 1. Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede ana cadde üzerinden yer alan m² yüzölçümüne sahip Ticaret lejantlı arsa ,-TL (14.027,-TL/ m²) bedelle satılıktır. Rapor konusu taşınmaza göre ticari potansiyele hareketli bir cadde üzerinde konumludur. (Emlakçı / ) 2. Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölge Şişli İlçesi sınırları içerisinde yer alan 128 m² yüzölçümüne sahip olduğu beyan edilen Konut İmarlı olduğu beyan edilen arsa ,-TL (11.719,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı / ) 3. Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede yer alan 208 m² yüzölçümüne sahip Hmax: 4 Kat yapılaşma koşullarına sahip Konut lejantlı arsa ,-TL (6.370,-TL/ m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı / ) 4. Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede 400 m² yüzölçümüne sahip arsa üzerinde m² kapalı kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen 6 katlı iş hanı ,-TL (4.375,-TL/ m²) bedelle satılıktır. (2.400 m² x TL/m² = TL, = TL, /400 = TL/m² arsa birim değeri) (Emlakçı / ) 5. Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede Şişli ilçesi sınırları içeridinde yer alan 196 m² yüzölçümüne sahip, Hmax: 12,50 m yağılaşma koşullarına sahip arsa ,-TL (9.449,-TL/ m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı / ) İş Yeri Emsalleri; 6. Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede Şişli İlçesi sınırları içerisinde yer alan 20 yaşıındaki biannın 6. normal katta konumlu 90 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen 2+1 kullanımlı ofis ,-TL (6.667,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı / ) Binaın otopark ve güvenlik hizmetlerinin bulunması sebebiyle avantajlı durumdadır. 7. Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede Şişli İlçesi sınırları içerisinde yer alan 20 yaşındaki binanın 6. normal katta konumlu, 120 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen ofis katı aylık 3.500,- TL bedelle kiralıktır. (Emlakçı / ) (3.500,-TL/Ay X 12 X 15 yıl = ,-TL / ,- TL/ 120 m² = TL/m² ofis m² birim değeri) 8. Değerleme konusu taşınmazla ile aynı bölgede yer alan eski yapı bünyesinde yer alan binanın bodrum katında konumlu brüt 300 m², kullanım alanlı olarak beyan edilen depo aylık 4.300,-TL bedelle kiralıktır. (Emlakçı / ) (4.300,-TL/ay x 12 ay x 15 yıl = ,-TL değer ,-TL / 300 m² = 2.580,-TL/m² birim depo değeri) 11

13 9. Değerleme konusu taşınmazla ile aynı bölgede yer alan 25 yaşındaki binanın 6. normal katında konumlu, 330 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen ofis katı ,-TL (7.575,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı / ) Binaın otopark ve güvenlik hizmetlerinin bulunması sebebiyle avantajlı durumdadır. 9. GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME SÜRECİ 9.1. Değerleme Yöntemleri ve Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler Gayrimenkullerin pazar değerinin tahmininde; pazar yaklaşımı, gelir yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı kullanılır. Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım pazar verileriyle desteklenmektedir. Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir. Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Bu çalışmamızda; rapora konu taşınmazın pazar değerinin tespitinde Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır Taşınmazın Pazar ve Hisse Değerlerinin Tespiti Taşınmazın mevcut piyasa koşullarındaki pazar değerinin takdirinde Pazar Yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. (UDS 2017) Gayrimenkulün pazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal gayrimenkullerin sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre emsal gayrimenkuller; konum / lokasyon, büyüklük, mimari ve inşai kalite gibi kriterler doğrultusunda konu taşınmazla karılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlemesi için bölgede faaliyet gösteren emlak firmaları ile görüşülmüş, ayrıca ofisimizdeki mevcut verilerden faydalanılarak taşınmazın m² birim değeri takdir edilmiştir. 12

14 Emsallerin konu taşınmazların yer aldığı arsaya göre analizi ise aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Emsal No Yüzölçümü (m²) İstenen Fiyat (TL) Pazarlıklı Fiyat (TL) Birim Değer (TL/m²) Konum Düzeltmesi (%) 30% 15% 15% 25% 15% Alanı Düzeltmesi (%) -20% 0% 0% -15% 0% İmar Düzeltmesi (%) 20% 0% 0% 30% 20% Toplam Düzeltme Miktarı (%) 30% 15% 15% 40% 35% Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) Ortalama Birim Değer (TL/m²) Bu araştırmalardan ve yukarıda bahsedilen değerleme prosesinden hareketle rapor konusu taşınmazın konumu, yüzölçümü büyüklüğü, imar durumu ve fiziksel özellikleri dikkate alınmak suretiyle günümüz ekonomik koşulları itibariyle m² birim değeri için 8.700,-TL/m² birim değer takdir edilmiş ve taşınmazın değeri; 8.700,-TL/m² x 206 m² ,-TL Parseldeki Kiler Holding A.Ş. nin 23/206 hissesinin değeri ise; 8.700,-TL/m² x 206 m² x 23/ ,-TL olarak hesap ve takdir edilmiştir Uzman Görüşü: Parseldeki Kiler Holding A.Ş. nin 23/206 hissesine tekabül ettiği beyan edilen deponun değerleme çalışmasında yer aldığı binanın ruhsata aykırı inşa edilmiş olması, kat irtifakı kurulmamış olması, encümen kararlarının mevcudiyeti dikkate alınarak taşınmaza sadece arsa payı değeri takdir edilmiştir. Yanı sıra arsa değerinin takdirinde sadece emsal karşılaştırma yöntemi kullanılabilmiştir. Kullanılması mümkün olan yönteme göre taşınmazın tüm hisseler dahil değeri ,-TL, parseldeki Kiler Holding A.Ş. ne ait hissenin değeri ise ,-TL olarak hesaplanmıştır. 13

15 10. SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen parseldeki Kiler Holding A.Ş. hissesinin yerinde yapılan incelemesinde konumuna, yüzölçümü büyüklüğüne, imar durumuna, fiziksel özelliklerine ve bölgedeki benzer taşınmazlar üzerinde yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle değeri için, ,-TL (Yüzyetmişbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir. ( ,-TL 7,4759 TL/Euro (*) ( ,-TL 6,9166 TL/USD (*) ,-Euro) ,-USD) (*) Rapor tarihi itibariyle 1,-Euro = 7,4759 TL; 1,- USD = 6,9166 TL'dir. Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir. Bu takdirlerimize KDV dahil olmayıp, taşınmazla / taşınmazlarla ilgili devam eden bir dava bulunmadığı kabulüne dayalıdır. İşbu rapor, Kiler Holding A.Ş. firmasının talebi üzerine ve iki (2) orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Raporun Sermeye Piyasası Kurulu na verilmesi söz konusu olduğunda ilgili tebliğdeki formata uygun olarak; finans kurumu ya da bankalara verilmesi söz konusu olduğunda ise verilecek kurumun teknik şartnamesine uygun olarak yeniden düzenlenmesi gereklidir. Bilgilerinize sunulur. 15 Mayıs 2020 (Ekspertiz tarihi: 30 Nisan - 14 Mayıs 2020) Saygılarımızla, INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Abdulkadir ÜSTÜNER Değerleme Uzmanı (Lisans No: ) Muhammed Mustafa YÜKSEL Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: ) 14

16 15

17 16

18 17

19 18

20 19

21 20

22 21

23 22

24 23

25 24

26 25

27 26

28 27

Eczane Adresi Telefon
Kodan Eczanesi Gürsel Mahallesi, Namzet Sokak No:22 Gürsel / Kağıthane / İstanbul (Ağız Diş Hastanesi arkası) 0 (212) 320-45-25

İstanbul (Kağıthane) Kodan Eczanesi - Haritadaki Konumu

Kodan Eczanesi; Kağıthane Gürsel (İstanbul) bölgesinde bulunmaktadır.
Eczanenin Adresi:Gürsel Mahallesi, Namzet Sokak No:22 Gürsel / Kağıthane / İstanbul
Telefon Numarası: 0(212)320-45-25 şeklindedir.
Faks numarası:0-212-210-76-90