Sözleşmesiz Kiracı Hakları

~ 22.05.2010 ~

KİRACILIĞIN İSBATI

(1. HD. 18.10.2000, 11696/12553)

Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği, gibi zımni olarak da vücuda getirilebilir. Yeter ki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar. Nevarki kira ilişkisi bir hukuki fiil ( vakıa ) değil, bir hakkın doğumuna, değiştirilmesine veya ortadan kaldırılmasına neden olma niteliği itibariyle bir hukuki işlem ( muamele ) dir. Bu nedenle HUMK. 288. maddesi uyarınca 20.000.000.- lirayı aşan sözleşmeler hakkında tanık dinlenilmesi mümkün değildir; bu şartlarda kira sözleşmesinin varlığı ancak yazılı delille ispat edilebilir; yemin teklif etme hakkı saklıdır.

KİRACILIĞIN SONA ERMESİ

(6. HD. 11.9.2000, 6751/6865)

 Kiracılığın fiilen sona ermesinin hukuken de geçerli sayılması için, tarafların bu yönde karşılıklı iradelerinin birleşmiş olması gerekir. Bu nedenle, aktin feshi ve kiralananın tahliyesine ilişkin bir davada, keşif sırasında kiralananın boş olduğunu tesbit eden mahkemenin, re'sen kiralananın tahliye olunduğunu kabul ile davanın konusunun kalmadığına hükmetmesi doğru değildir.

KİRACILIĞIN TESBİTİ

(13. HD. 8.10.2001, 6154/8877)

Eski kira sözleşmesinin bittiği tarihten itibaren 30 günlük yasal süre içinde, davalı idarenin bildirdiği kira bedeli üzerinden, yeni kira sözleşmesi yapmaya hazır olduğunu davalı idareye ihtarnameyle bildiren ve davalının kira parasını almak istememesi üzerine mahkemece tayin olunan tevdi yerine yatıran davacının kiracılığı gerçekleşmiştir. Esaslı tamirat ve tadilattan bahisle, yazılı kira sözleşmesi yapmaktan kaçınan davalı idare ile davacı kiracı arasında, yazılı bir kira sözleşmesi yapılmasa dahi, önceki kira sözleşmesinin son bulduğu tarihten itibaren, davalı idarenin bildirdiği bedel üzerinden, geçerli bir kira hukuki ilişkisi kurulduğunun, davacının da bu hukuki ilişki nedeniyle taşınmazda kiracı olduğunun kabulü gerekir.

KİRACILIĞIN TESBİTİ

(HGK. 2.7.2008, 469/476)

Dava, "muarazanın önlenmesi, kiracılığın tespiti, edimin ifası" davasıdır. Mahkemece sadece yıkım tarihi itibariyle davacı kiracının mecurda kiracı olduğunun tespitine karar verilmesi gerektiği belirtilerek karar bozulmuştur. Oysa mahkemece dairemiz bozma ilamında yer alan hususları aşar şekilde hüküm oluşturulmuştur. Mahkemenin değinilen bu hususları gözeterek, sadece, davacı kiracının yıkım tarihi olan 27.1.2005 tarihinde mecurda kiracı olduğunun tespitine karar vermesi ve diğer istek kalemlerini reddetmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

KİRACILIĞIN TESBİTİ DAVASI

(13. HD. 13.12.1999, 9156/9504)

Davacı 30 günlük süre içinde kira sözleşmesi yapmaya hazır olduğunu davalıya bildirmiş, davalı ise bu halde yasal olarak davacı ile sözleşme yapmak mecburiyetinde olmasına karşın onarım yapılacağı gerekçesi ile sözleşme yapmaktan kaçınmıştır. Davalının böyle bir gerekçe ile sözleşme yapmaya kaçınmaya hakkı yoktur. Davacıya yapılan teklifi ile bağlıdır. Davacı tarafından koşullu dahi olsa bu teklif kabul edildiğine göre taraflar arasında yeni bir kira ilişkisi kurulmuştur. Davacı bu kira ilişkisi nedeniyle kiralananda kiracıdır. 27.4.1998 tarihi itibariyle kanunen sona eren kira akti nedeniyle kiracılığı söz konusu olamaz. Anayasa Mahkemesinin yürürlüğün durdurulması ve iptaline ilişkin kararı da bu olayda geriye etkili değildir. Şu durumda mahkemece davalı idare tarafından davacıya bildirilen bedel üzerinden taraflar arasında yeni bir kira akdinin oluştuğu kabul edilmelidir.

KİRACILIĞIN TESPİTİ

(HGK. 30.1.2008, 21/37)

Dava, kiracılığın tespiti ve davalı kiralayan tarafından yaratıldığı ileri sürülen muarazanın meni istemine ilişkindir. Hasılat kirasına ilişkin sözleşme belirli bir müddet için akdolunup da bu müddetin hitamında kiralayanın malumatıyla ve muhalefeti olmaksızın kiralananın kullanılmasına devam olunduğu yahut mukavelede fesih hakkında gösterilen ihbarı iki taraftan hiç birisi yapmadığı taktirde, hilafına mukavele yok ise, bir senelik bir müddetin hitamından altı ay evvel ihbar suretiyle fesholununcaya kadar, seneden seneye akdin tecdit edilmiş sayılır.

 KİRACILIĞIN TESPİTİ

(14. HD. 5.4.2006,  2476/4013)

 Davacı, kiracılığın tespiti olmazsa tazminat isteminde bulunmuştur. Davalı kiralayanın mevcut kira sözleşmesine rağmen kiralananı kullanmak ve yararlanmak üzere davacıya bu nedenle teslim etmediği gibi, kiralanan üzerindeki kira hakkına rağmen üçüncü şahıs diğer davalının hak iddiasına karşı koymadığı aksine davacıya kiraladığı yeri kullanmak ve işletmek üzere diğer davalıya teslim ettiği sabittir. Hal böyle olunca kiralananın işletilmesinden yararlanamayan ve ortaya çıkan bu durumdan kusuru olmayan davacının akdin haksız feshi nedeniyle tazminatı istemeye hakkı bulunmaktadır. Zira Borçlar Kanununun 286. maddesi gereğince kiracı kendisine tazminat verilmedikçe kiralananı terke zorlanamaz. Bu gibi durumlarda sözleşme ileriye etkili ( eÅnunç ) feshedilmiş olacağından fesihten kusursuz olan tarafın isteyebileceği tazminat müspet zarardır. Bu zarar hesaplanırken, tarafların fesihten dolayı elde ettiği yararlar zarardan tenkıs edilmeli, ve kar kaybı bulunmalı, zararın hakiki miktarı kanıtlanamazsa, hakim Borçlar Kanununun 42. maddesinden yararlanarak zararı olaya ve adalete uygun olarak hüküm altına alınmalıdır.

KİRACILIĞIN TESPİTİ DAVASI - DEVLET İHALE KANUNUNA GÖRE KİRAYA VERİLEN TAŞINMAZ

(HGK. 8.7.2009, 282/320)

 Dava; kiracılığın tespiti ve davalının bu konudaki muarazasının meni istemine ilişkindir. Devlet İhale Kanununa göre kiraya verilen taşınmazların da 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 1. maddesinde öngörülen koşulları taşımaları halinde Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun kapsamında olacaklarının ve bunlara ilişkin kira sözleşmeleriyle ilgili olarak, ancak tahdidi olarak sayılan nedenlerden birine dayanılmak ve ilam alınmak suretiyle tahliyenin sağlanabileceğinin kabulü gerekir. Davalının kira sözleşmesini fesih beyanını ve tahliye istemini dayandırdığı, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin Yap-İşlet-Devret modeline ilişkin sözleşmenin imzalanmış olması tahliye sebepleri arasında yer almamaktadır. Somut olayda, taraflar arasındaki kira sözleşmesine konu taşınmazın nitelikleri itibariyle 6570 sayılı kanun kapsamında bulunup, bulunmadığı ( Kanunun 1. maddesinde öngörülen şekilde belediye teşkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki örtülü taşınmazlardan olup, olmadığı ) dosya kapsamından açıkça anlaşılamamaktadır. Gerekli araştırma yapıldıktan sonra karar verilmesi gerekir.

KİRACILIĞIN TESPİTİ DAVASI

(13. HD. 13.10.2005, 9159/15139)

Dava, kiracılığın tespiti talebidir. Mahkemece verilen yetkisizlik kararı taraflarca temyiz edilmeksizin kesinleşmiştir. Yetki, kamu düzenine ilişkin olmadığından mahkemece resen gözetilemeyeceği gibi, sözleşme ile belirlenen yetkinin, genel yetkili mahkemenin yetkisini kaldırmayacağı da gözetilerek,yetki itirazına uğramayan Sincan Asliye Hukuk Mahkemesince işin esasına girilerek sonucuna uygun karar verilmesi gerekir.

KİRACILIĞIN TESPİTİ TALEBİ

(HGK. 3.5.2006, 261/258)

Dava "kiracılığın tespit"i talebidir. Kira sözleşmesinin 3/e maddesi ile "TRT ihtiyacı halinde kiralanan yerlerin 10 ( on ) gün önceden haber vermek kaydıyla tahliyesini isteyebilir." Hükmü getirilmiştir. Bu madde ile kira sözleşmesi devam etmekte iken ihtiyacı halinde kiralayanın on gün önceden feshi ihbarda bulunarak her zaman tahliye isteyebileceğini göstermektedir. Maddede kira sözleşmesinin süresi bitmeden on gün önce feshi ihbarda bulunulmadığı takdirde kira sözleşmesinin bir yıl uzayacağı anlamında bir kararlaştırma yoktur. Davalı kiralayan, süresinin bitiminden itibaren hemen 4 ve 12 Mayıs 2004 tarihli yazılarla davacı kiracıdan kiralananın tahliyesini istediğine göre, BK. 267 maddesi hükmüne göre kira sözleşmesinin uzadığının kabulü mümkün değildir.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN KANITLAMA YÖNTEMİ

(8. HD. 14.4.2008, 930/4772)

Dava bağımsız bölüme elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.

Mahkemece, kiracılık ilişkisinin varlığından bahisle davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişme konusu taşınmazın kayden davacıya ait olduğu davalı Galip’in taşınmazda kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Davalı, kiracılık savunmasında bulunmuş ve mahkemece bu olgunun varlığı kabul edilmek suretiyle davanın reddi cihetine gidilmiştir.

Oysa, çekişme konusu taşınmazın 01.07.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davacı ile LütŞ tarafından dava dışı Sevilay’a kiralandığı ve sonradan Zeytinburnu 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne açılan 2006/1088 E,2006/1071 Karar sayılı tahliye davasının kabul ile sonuçlanarak kesinleştiği sabittir.

Öte yandan, davalı Galip’in 10.05.2002 tarihli kira sözleşmesine dayandığı görülmektedir.

Halbuki bu kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile dava dışı Sevilay’la sonradan yapılan kira akdinin başlangıç tarihi gözetildiğinde daha önceden Galip ile yapılan kira sözleşmesinin son bulduğu ve sonradan Sevilay’la kira aktinin düzenlendiği bunun ise açılan tahliye davası ile sona erdiği anlaşılmaktadır.

Öte yandan, davalı Galip, davacı vekili LütŞ ile sözlü olarak kira sözleşmesi yaptıklarını bildirmişse de buna karşı çıkılmış ve Galip’in tevdi mahalli tayin ederek kira bedeli adı altında bir takım ödemelerde bulunduğu ancak tevdi mahalli tayini kararına davacı tarafından davalının kiracı olmadığından bahisle itiraz edildiği ve itiraz üzerine anılan kararın da kaldırılmış olduğu, keza dosya kapsamı ile tartışmasızdır.

Bütün bu oluşum ve işleyiş tarzı gözetildiğinde davalı Galip’in kiracı olduğunun kabulüne olanak yoktur. Kaldı ki, kiracılık bir hukuki fiil olmayıp hukuki bir işlemdir.

O halde, HUMK’un 288 ve 290. maddesi uyarınca yazılı belge ile kanıtlanması gerekir. Ne var ki, bu iddiada kanıtlanmış değildir. Kaldı ki, savunulan kiracılık bakımından da bir icazet verme durumu da yoktur.

Buna göre, davalının taşınmazdaki hukuki durumunun fuzuli şagil olduğu kabul edilmelidir.

Hal böyle olunca, haksız işgalcinin taşınmaz malikine ödemekle yükümlü olduğu haksız işgal tazminatı niteliğindeki ecrimisilin mahkemece belirlenmek suretiyle, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir.

FOTOKOPİDEN İBARET BULUNAN VE DOĞRULUĞU SAPTANMAYAN SÖZLEŞMEYE DEĞER VERME OLANAĞI BULUNMADIĞI

(1. HD. 24.5.2004, 5591/6147)

Dava, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir. Mahkemece,davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden,toplanan delillerden;çekişme konusu 4 parsel sayılı taşınmazın kayden davacıların miras bırakanına ait iken intikalen davacılar adına sicil oluştuğu,bu yerde davalıların ticari faaliyetlerini sürdürdükleri ve işgallerinde olduğu sabittir,esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir.

Davalı taraf,çekişmeli taşınmazda dosyaya sundukları kira sözleşmesi uyarınca oturduklarını bildirerek davanın reddini savunmuşlardır.

Anılan 15.9.1986 tarihli kira sözleşmesinin davacıların miras bırakanına vekaleten Hasan tarafından imzalanarak davalı şirkete kiralandığı,kira süresinin 20 yıl olduğu anlaşılmaktadır.

Ne var ki, anılan sözleşmenin aslı ibraz edilmiş değildir. Mahkemece,anılan sözleşmenin sunulması istenilmiş ise de,davalı tarafça bulunmadığı ifade edilmiştir.

Bu durumda asıl olmayan fotokopiden ibaret bulunan ve doğruluğu saptanmayan sözleşmeye değer verme olanağı bulunmadığı kuşkusuzdur. Kiracılık savunması kanıtlanmış değildir.

Hal böyle olunca,kayda ve bundan kaynaklanan mülkiyet hakkına üstünlük tanınmak suretiyle davanın kabulü ile elatmanın önlenmesi ve takdir edilecek ecrimisile hükmedilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere hüküm kurulması isabetsizdir.

SÖZLEŞMEDE KİRACILIK HAKKININ DEVREDİLEMEYECEĞİNE İLİŞKİN HÜKÜM BULUNMASI

(14. HD. 4.2.2003, 9586/822)

Dava; kira sözleşmesine dayalı olarak kiralanana elatmanın önlenmesi ve zapt edildiği ileri sürülen menkuller hakkında tazminat isteğine ilişkindir. Uyuşmazlık; kiracılık hakkının davacı tarafından dava dışı kişilere, onlar tarafından da davalıya devredilip devredilmediği noktasındadır. Her şeyden önce davacı dayanağı kira sözleşmesinde; kiracının, yanına iş ortağı alırsa ortağına kiracılık hakkının intikal etmeyeceğine dair hüküm bulunmaktadır. Bu itibarla davacının yanına ortak aldığı kişilere ortaklık protokolü uyarınca kiracılık hakkının intikal ettiğinden söz edilemez. Bir an için temlik yasağı bulunmadığı düşünülse bile kiracılık hakkının devrine dair geçerli bir anlaşma bulunmamaktadır. Anılan kişilere ve onlar tarafından davalıya yapılmış hukuken geçerli bir devir işlemi olmadığı gibi taşınmaz maliki 18.2.2002 tarihli ihtarname ile davacıdan kira bedeli talep ettiğinden kiracılık sıfatının halen davacıda bulunduğu ortadadır.

İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ YOLUYLA TAKİPTE İPOTEĞİN TESİS TARİHİNDEN SONRA TAŞINMAZA KİRACI OLANIN

(12. HD. 30.3.2000, 3773/4870)

İpoteğin paraya çevrilmesi yolu ile yapılan takiplerde, kiracı olduğunu iddia eden kişinin, ipoteğin tesis edildiği tarihten önce, o yeri resmi belge ile belgelenmiş bir akde dayalı olarak işgal ettiğini ispat etmesi gerekir.

KİRACILIK İLİŞKİSİ

(HGK. 11.5.1994, 123/321)

HUMK. nün 8/11 maddesinin 1.fıkrasındaki kira sözleşmesine dayanan her türlü tesbit davalarına Sulh Hukuk Mahkemesinde bakılacağı hüküm altına alınmıştır. Daha önce görülüp sonuçlandırılan tahliye davası ile, taraflar arasındaki kira sözleşmesi ve dolayısıyla kiracılık ilişkisi sona erdirilip kiracı-davacı bu yerin tahliye ettiğinden HUMK.nun yukarıda anılan madde kapsamına giren bir tesbit davasından söz edilemez. Bu nedenle dava dilekçesinde istem dikkate alındığında HUMK. nun 8/2 maddesi gereğince davanın değerine göre görevli Mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olacağından dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar vermek gerekir.

TANIKLA İSPAT

(6. HD. 28.3.2005, 1256/2797)

 Dava, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi ve kira alacağının tahsiline ilişkindir. Davacı miras şirketi vekili, davalının kiracı olduğunu ileri sürerek davayı açmıştır. Davalı kiracılık ilişkisine karşı çıkarak malik sıfatıyla oturduğunu kiracı olmadığını savunmuştur. Davacı kiracılık ilişkisini yasal delillerle ispat etmek zorundadır. Dava dilekçesindeki yıllık kira miktarı dikkate alınarak bu iddianın tanıkla ispatı mümkün değildir. Davacı delillerinde her türlü delile dayandığına göre bu husus yemin delilini de içerdiğinden davacıya bu konuda yemin hakkı hatırlatılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

İSPAT YÜKÜ

(6. HD. 10.10.2005, 7708/9143)

Taraflar arasında düzenlenmiş yazılı kira sözleşmesi bulunmadığı gibi davacının bayii ile davalılar arasında yapılmış yazılı kira sözleşmesi de bulunmamaktadır. Davalılardan birinin kiracı olduğunu kabul etmekte, diğer davalı ise kiracılık ilişkisine karşı çıkmaktadır. Davacı ise davalı ile birlikte diğer davalının da kiracı olduğunu iddia etmektedir. Davalı taşınmazda kiracı olmadığını ileri sürdüğüne göre bu kişinin kiracı olduğunu ispat yükü davacıya aittir. HUMK. 288. maddesindeki sınırlamalar da dikkate alınarak davacının kiracılık ilişkisini kanıtlaması gerekir. Mahkemece davacıya bu konuda iddiasını kanıtlama bakımından delillerini ibraz için olanak tanınması varsa karşı delillerinde toplanarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir.

KİRACILIK YOLUYLA SÜRDÜRÜLEN ZİLYEDLİK

(20. HD. 11.3.2002, 1202/1964)

Davalı Hazinenin dilekçe ekinde sunduğu ve Ahmet K'ın Hazineden kiraladığı yere ilişkin belgeler özellikle kiralama ile ilgili kroki varsa bulunduğu yerden getirtilip taşınmaz başında yerine uygulanarak Ahmet K'ın Hazineden kiralayıp ecrimisil ödediği tahmini 18 dönüm yerin neresi olduğu belirlenmeli, gerektiğinde ecrimisil evrakında ismi geçen bilirkişilerin tümü dinlenmeli, şayet Ahmet K. dava konusu yeri Hazineden kiralamışsa zilyetliğin malik niteliğiyle olamayacağı, dolayısıyla kendisine ait olmayan bir yeri satamayacağı; başka bir anlatımla, Ahmet K'ın kiracılık sıfatıyla sürdürdüğü zilyetliği davacının zilyetliğine eklenemeyeceği gözönünde bulundurularak toplanan tüm deliller değerlendirilip sonucuna göre bir karar verilmelidir.

İZALEİ ŞÜYU DAVASI SONUCU TAŞINMAZI SATIN ALAN PAYDAŞIN DAHA ÖNCE HAKKINDA TAHLİYE DAVASI AÇTIĞI KİŞİNİN KİRACILIĞINI KABUL ETMİŞ SAYILACAĞI

(12. HD. 15.2.2005, 25825/2837)

Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda yapılan ihalede taşınmazı satın alan yeni malik, taşınmazda kiracı olan kişiye ihaleden önce tahliye davası açmış ise, kiracının o yerde kiracı olduğu ispatlanmış sayılır. Kiracının, ayrıca İİK'nın 135. maddesinde belirlenen belgelerle kiracılığını ispatlamasına gerek yoktur.

KİRACILIK SIFATININ TESPİTİ TALEBİNİ İÇEREN DAVALARDA GÖREVLİ MAHKEMENİN MÜDDEABİHİN DEĞERİ GÖZETİLEREK GENEL KURALLARA GÖRE BELİRLENMESİNİN GEREKMESİ

(3. HD. 18.9.2003, 9843/10550)

Tahliyesi istenen taşınmazda oturduğunu iddia eden 3.şahıs davacıya İcra Tetkik Mercii tarafından İİK'nun 276.maddesi gereğince kiracılık sıfatının tespiti için 7 günlük süre verilmiştir. Davacını dava konusu yeri hangi tarihten bu yana işlettiğinin tespitine karar verilmesini istemektedir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık kiracılık sıfatının tespitine ilişkindir. Bu halde HUMK'nun 8.maddesi gereğince davanın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğu kabul edilemez.

KİRACILIK SIFATININ TESPİTİ DAVASI

(3. HD. 7.4.2005, 3462/3763)

Kira sözleşmesine dayanan her türlü tespit davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Bundan maksat, kira bedelinin tespiti davalarıdır. Davacı, kiracılık sıfatının tespitini istemiştir. Sulh Hukuk Mahkemesinin bakacağı işler HUMK 8. maddede açıklanmıştır. İstek, kira sözleşmesine dayanan bir kira tespiti davası olmayıp, kiracılık sıfatının tespitine ilişkindir. Dava HUMK.nun 8. maddesinde Sulh Mahkemesinin değerine bakılmaksızın bakmakla görevli bulunduğu kira tespiti davası türünden olmayınca isteğin niteliğine göre görev genel kurala göre belirlenmelidir. Davacı tarafın dayandığı sözleşmede yıllık kira parası dikkate alındığında davacının bu talebi hakkında görevsizlik kararı verilmesi gerekir.

GÖREVLİ MAHKEME

(3. HD. 19.2.2002, 1402/1893)

Kira sözleşmesinin feshi davalarına değere bakılmaksızın Sulh mahkemeleri bakar. Kiracılık sıfatının tespiti isteklerinde, yıllık kira bedeline göre Genel Hükümler uygulanarak görevli mahkemenin saptanması gerekir.

KİRACILIK SIFATININ TESPİTİNDE GÖREVLİ MAHKEME

(3. HD. 10.6.2006, 6310/6673)

 Davada kiracılık sıfatının tespiti ve mecurdaki zilyetliğe vaki el atmanın önlenmesi istenilmiştir. Bu tür dava ve istemler değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğu davalardan değildir. O halde genel hükümlere göre mahkemenin görevi belirlenmelidir. Zira görev, kamu düzenini ilgilendirmekte olup re'sen dikkate alınmalıdır.

KİRACILIK İLİŞKİSİNİN KANITLANMASI BAKIMINDAN DAVACIYA YEMİN TEKLİF ETME HAKKININ HATIRLATILMASI GEREKTİĞİ

(6. HD. 23.1.2006, 11558/138)

Uyuşmazlık itirazın iptali ve tahliye istemine ilişkindir. Davacının kiracılık ilişkisini kanıtlaması bakımından davacıya yemin teklif etme hakkının hatırlatılması davacının yemin teklif etme hakkını kullanması halinde gerekli yemin merasiminin yapılması ve davalının taşınmazda kiracı olduğuna dair yemin eda etmesi halinde mahkemece kiracılık ilişkisinin varlığının kabul edilmesi gerekir. Bundan sonra davacı kira parasının miktarını davalılar ise ödemeyi kanıtlamalıdır. Bu amaçla HUMK 288 maddesi de göz önünde bulundurularak taraflara delillerini ibraz etmek üzere süre ve imkan tanınarak gerekli yasal delillerin toplanması ve varılacak sonuca göre hüküm kurulması gerekir.

Hits: 41597

Kontratsız kiracı hakları nelerdir?

Kira kontratı, bir gayrimenkul kiralama işleminde kiracı ile gayrimenkul sahibi arasında yapılan anlaşmaya deniyor. Söz konusu kira anlaşması yazılı olarak yapılabileceği gibi, sözlü olarak da yapılıyor.

Kira sözleşmesinin hükümlerinin belirtildiği Türk Borçlar Kanununa göre, söz konusu anlaşmanın yazılı olarak yapılma zorunluluğu bulunmuyor. Buna göre kira anlaşmaları tercih edilmesi halinde sözlü olarak; kontratsız olarak da yapılıyor.

Kontrat olsun ya da olmasın, hak ve sorumluluklar aynı..

Kontrat imzalanarak yapılan kira anlaşmalarında, gayrimenkul sahibi ile kiracısı birbirlerine karşı hak ve sorumlulukları kabul etmiş oluyor. Kontratsız olarak yapılan kiralamalarda da aynı şekilde kiracı ve kiraya veren hak ve sorumluluklara sahip oluyor.

Buna göre, sözlü kira sözleşmelerinde belirlenen kira bedeli, kira süresi, kira ödeme tarihi gibi hususlara uyulması gerekiyor.

Işıl Seren...

Sonbahar aylarına yaklaştıkça ev kiralamak isteyenlerin sayısı bir hayli fazla. Okulların yüz yüze eğitime geçmesiyle ve üniversitelerin de yakında açılacak olmasıyla birçok kişi kiralık ev arıyor.

Kiracılar ve ev sahipleri arasında zaman zaman kira ücreti, aidat, depozito gibi birçok konuda anlaşmazlıklar yaşanabiliyor. Ancak ‘6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’ ile kiracı ve mülk sahiplerinin hakları yasal bir zemine göre işliyor. Bu kanunla iki tarafında birbirlerine karşı sorumlulukları bulunuyor. İşte kiracı ve mülk sahiplerinin hakları…

Kira sözleşmesi

Mülkün kiralandığı kişilerle yapılan kira sözleşmesi, hem kiracıya hem de ev sahibinin hak ve sorumluluklarını gösterir. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez. Diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

Kiracının 10 yıl tahliyesi istenemiyor

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

[Grafik: TRT Haber/M. Furkan Terzi]

Kiracının hakları nelerdir?

Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren ödeyecektir. Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.

Kiracı, mülk sahibi ile yaşayacağı problemlerde hukuki zemin üzerinde hakkını arayabilir. Ev sahibinin haklı bir gerekçesi olmadan kiracı kontrat süresi dolmadan evden çıkarılamaz.

Borçlar Kanunu’na göre mülk sahibi, kira sözleşmesi boyunca mülkü nasıl kiraladıysa o şekilde tutmakla zorunludur. Evin tadilat masrafları, mülk sahibine aittir. Kiracı, evin yapı masraflarını kendi karşılayarak kira bedelini düşük ödeme hakkını kendinde saklı tutar.

Kiracı, evde oluşan sorunlar nedeniyle konuttan yeterince faydalanamıyorsa ev sahibinden bunların giderilmesini talep etme hakkına sahiptir. Yapı kusurlarının sonradan ortaya çıkması ve giderilememesi durumunda kira bedelinde indirim talep edilebilir.

Kira kontratları kiracı-mülk sahibi arasında yaşanan sorunların başında ilk sıralarda geliyor. Aksi belirtilmedikçe ve sona ereceği tarihten 15 gün öncesine kadar yeni bir sözleşme hazırlanmamışsa otomatik olarak kira sözleşmeleri 1 yıl yeniden yenilenir.

Zamanında ödenmeyen kira ücretleri de büyük sorun taraflar arasında sorun oluşturan unsurlar arasında. Bu durumda kiracı, zamanında ödenmeyen kiraları ödemekle yükümlüdür. Mülk sahibi, kiranın geç ödenmesinden dolayı kiracıdan ekstra ödeme talep edemez. Kiranın ödenmemesi durumunda ise ev sahibinin kiracıyı mülkten tahliye etmek için dava açma hakkı mevcuttur.

Eşyalı kiralanan evlerde zamanla yıpranan eşyalardan kiracı bilerek yapmadığı anlaşılması halinde sorumlu değildir. Eskiyen mobilyalar veya beyaz eşyaların masraf bedelleri kiracıdan talep edilemez.

Ev sahibi, kiracıyı evden çıkarırken evi verdiği gibi teslim aldıysa depozitoyu geri vermek zorundadır. Aksi durum yaşanması halinde hukuki yollara başvurulabilir. Depozito, kiralanan konutun zarar görmeyeceğine dair verilen güvence teminatına denir. Mal sahibi, Borçlar Kanunu'na göre 3 aylık kira bedelini depozito olarak isteme hakkı vardır.

[Grafik: TRT Haber/M. Furkan Terzi]

Ev sahibinin hakları nelerdir?

Mülk sahibi, kira sözleşmesinde yasal olarak belirlenen sınır oranında zam yapabilir. Ev sahibi, kira zammını kabul etmeyen kiracıyı sözleşme bitimiyle evden tahliye etme hakına sahiptir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, Temmuz ayı itibarıyla, on iki aylık ortalamalara göre tüketici fiyatlarında yüzde 15,15 artış gerçekleşti. Buna göre mal sahipleri kiracısına yasal olarak en fazla yüzde 15,15 oranında zam yapabiliyor.

Belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitmesine 15 gün kala, aksi belirtilmedikçe sözleşme eski şartlar üzerinden yenilenir. Ev sahibi kira bedelini yükseltmek istiyorsa bu süre öncesinde yeni bir sözleşme yapma hakkına sahiptir.

Kiranın ödenmemesi durumlarında, mülk sahibi ihtarname çekerek 30 gün içinde borcun ödenmesini talep edebilir. Borcun ödenmemesi durumunda ev sahibi, sözleşmeyi fesh ederek kiracıyı evden çıkarabilir.

Ev sahibinden izinsiz olarak yapılan değişiklikler karşısında ev sahibi, kiracıdan bu değişiklikleri geri almasını talep edebilir.

Karşılıklı anlaşmazlık sonucu kiracıya tahliye bildirimi yapmak, ev sahibinin hakları arasında yer alıyor. Taraflar hukuki yollarla anlaşmaya gidebilir.

Ev sahibinin, kiracıdan 3 kira miktarını geçmeyecek oranda depozito isteme hakkı bulunmaktadır. Sözleşme bitiminde kiracı kaynaklı oluşan zararlar, evde oluşan hasarları gidermek için mülk sahibi tarafından iade edilmemek üzere kullanabilir.

Sanayinin gelişmesiyle birlikte kentleşme adı altında ikamet edecek bir ev arayışı sorunu gündeme gelmiştir. Bireylerin çalıştıkları iş yerleri, memuriyet, ailenin ikamet ettiği yer, okulun bulunduğu yer, sosyal hayatın yoğunluğu vb. sebeplerle ikamet edilen yerin yıllar içinde değişiklik göstermesi mümkündür. Bu sebeple toplumun yüksek bir oranı kiraladıkları evlerde ikamet etmektedir. Esas olan kararlaştırılan kira bedelinin kiracı tarafından zamanında ödenmesidir. Ancak kiracının kira bedelini uzun süre ödemediği veya sürekli olarak kirayı geciktirdiği durumlarda kiracının tahliyesi ve kiracı nasıl çıkarılır sorunsalı söz konusu olabilmektedir. 

En hızlı şekilde kiracı nasıl çıkarılır diye soruyorsanız eğer cevabı hukuki yollara başvurmaktır. Bu süreçte alanında uzman bir avukata vekalet vererek uygun hukuki yolların başlatılması önemlidir. Herhangi bir ev sahibinin bu hukuki işlemleri tek başına gerçekleştirmesi oldukça zordur. Kiracınızla aranızda kira sözleşmesi olmayabilir veya tahliye taahhütnamesi imzalanmamış olabilir. Ayrıca kira herhangi bir banka değil de elden teslim etmek suretiyle ödeniyor olabilir. Bu ve bunun gibi birçok hukuki süreç alanında uzman avukatlarla kısa sürede çözülmektedir.

Taşınmazların tahliyesi borçlar kanunu ve 6570 sayılı kanunda düzenlenmiştir. Ev sahibinin kiracıyı evden zorla çıkarması daha büyük bir suçtur. Herhangi bir nedenle kirayı ödemeyen bir kiracıdan kiranın zorla alınması ‘kendiliğinden hak alma’ suçunu işlemenize neden olabilir. Ne şekilde olursa olsun kiracının olmadığı sırada taşınmaza gelerek anahtarı değiştirmek veya eve girmek konut dokunulmazlığını ihlal etmekle kalmayıp aynı zamanda hırsızlık suçuna da girebilir. Bu gibi durumlarda kesinlikle uzman bir avukat veya avukatları barındıran kuruluşlardan hizmet almak gerekir. Bu tarz konular ev sahiplerinin kendi yöntemlerini kullanmasıyla işlediğinde daha büyük sorunlar meydana gelebilmektedir. Peki hukuki yollarla kiracının tahliyesi nasıl olur?

Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kira ödenmesine karşın yine de kiracının evden çıkarılmak istendiği durumlar da olabilmektedir. Fakat kira ödemeyen bir kiracının tahliyesi nasıl olur diye soruyorsanız, öncelikle bilmeniz gereken ilamsız icra takibi yapabileceğinizdir. Kirayı ödemeyen kiracı için ilamsız icra takibi başlatılabilir. Hakkında ilamsız icra takibi çıkartılan kiracı, takibe icra dairesinde itiraz etmediğinde takip kesinleşir ve ev sahibi kiracının mallarını haciz ettirme ve sattırma hakkını elde eder. Hukuki yollarla tahliye ‘ihtarlı ödeme emri’ çıkarılarak kiracının tahliyesiyle birlikte ödenmeyen kiraları da ödemesi sağlanabilir. Bunun gibi can sıkıcı durumlarla boğuşmak istemiyorsanız alanında uzman avukat veya avukatları barındıran kuruluşlara vekalet vermek suretiyle kurtulabilirsiniz. En hızlı ve kesin çözüm, alanında uzman bir avukatla çalışmaktır. Bir hukuk bürosu veya bağımsız avukatlardan danışmanlık hizmeti alarak Kiracı nasıl çıkarılır? ve Kiracının tahliyesi nasıl olur? sorularına yanıt bulabilirsiniz.

Kontratı Biten Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kontratı bittiği halde evden çıkmayan kiracılar için kafalarda kontratı biten kiracı nasıl çıkarılır? sorusu oluşuyor. Kiraya veren ev sahibi kira sözleşmesinde sona erdiği belli özellikte belgelerle ilamsız tahliye yolunu tercih etmektedir. 

Kiracı nasıl çıkarılır? sorusunu, araştırmadan kendi yöntemlerinizle zorla çözmeye çalışmanız sizi birçok suç işlemeye sürüklemektedir. Kiracının tahliyesi nasıl olur sorusunun cevabını öğrenmek alanında uzman avukatlardan danışmanlık hizmeti almakla mümkündür. İzlenecek yol haritasını ancak uzman avukatlar ve hukuk büroları göstermektedir.

Kiracı evden çıkmıyor, ne yapmalısınız?

Kiracının evden çıkmadığı, kira ödemelerini gereği gibi yerine getirmediği, yeni alınan evden kiracının çıkmayı reddettiği durumlar karşımıza çıkabiliyor. Ev sahiplerinin kiracıya oranla daha güçlü bir konumda olduğu görüşünden hareketle kiracıyı korunan Kanunlar da ev sahibinin “Çık.” demesini tahliye için yeterli kabul etmiyor. Ancak bir evi gelecek kiraya güvenerek kredi çekmek suretiyle satın alan ev sahibinin kredisini ödeyememesi, evde sürülen yaşam tarzı sebebiyle komşulardan sık sık uyarı alması vb. durumlar da söz konusu olabilmektedir. Bu durumlarda ev sahibinin haklı gerekçelerle kiracının evden çıkmasını isteyebileceği açıktır. Peki çıkmasını istediğiniz halde kiracı evden çıkmıyor ise ne yapmalısınız ?

Kiracı yapmış olduğunuz ihtarlara uymuyor ve evden çıkmıyorsa hukuki yola başvurarak tahliye davası açmanız gerekmektedir. Tahliye davası kiracıdan veya kiralayandan kaynaklanan sebeplerle açılabilen bir davadır. Borçlar Kanunu m. 350-352 arasında öngörülen bu sebepler:

-Mülk sahibinin gereksinimi

-Yeniden inşa ve imar

-Yeni malikin gereksinimi

-Yazılı tahliye taahhüdü

-İki haklı ihtar

-Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutu bulunmasıdır. 

Tahliye taahhütnamesi ile kiracı nasıl çıkarılır?

Tahliye taahhütnamesi kiracının taahhütnamede kararlaştırılan tarihte kiralanan taşınmazı boşaltmayı üstlendiği belgedir. Kiracı belirtilen tarihte kiralananı boşaltmaz ise kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten bir ay içerisinde sona erdirebilir. 

Tahliye taahhütnamesi ile kiracının çıkarılması TBK. 352/1’de düzenlenmiştir. İlgili hükme göre tahliye taahhüdünün bizzat kiracı tarafından ve yazılı olarak yapılmış olması gerekir. Tahliye taahhüdünde tarih bulunmalı, kanuna veya ahlaka aykırı olmamalı ve kesinlikle bir tehdit sonucu olarak verilmemiş olmalıdır. Tahliye taahhüdünün geçerli kabul edilebilmesi için kiralanan taşınmazın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Belirtilen bu şartlara uygun olarak kiracı tarafından verilen tahliye taahhütnamesine göre mülk sahibi kiracıyı çıkarabilir. 

Tahliye taahhütnamesi ile kiracı çıkarma icra yolu veya tahliye davası açmakla mümkündür. 

Sözleşmesi olmayan kiracı nasıl çıkarılır?

Kiracı ile ev sahibi arasında çıkan uyuşmazlıklar kira sözleşmesine dayanarak çözüme kavuşturulmaktadır. Her ne kadar kira sözleşmesinin yazılı yapılması hukuken zorunlu olmasa da bir uyuşmazlık meydana geldiğinde sözleşme ispat anlamında güvence teşkil etmektedir. İmzalı bir belge mevcut olmadığı durumlarda çıkan uyuşmazlıklarda sözleşmesi olmayan kiracının nasıl çıkarılacağı sorusu gündeme gelmektedir. 

Sözleşmesi olmayan kiracının çıkarılması için ev sahibinin ilk olarak kiracının o evde bir kira ilişkisine dayalı olarak ikamet ettiğini ispat etmesi gerekir. Kiracının düzenli olarak yaptığı kira ödemelerini mahkemeye sunmak kira ilişkisinin ispatı anlamında yeterli kabul edilebilecektir. Ancak kira ödemelerinin elden yapıldığı hallerde kiracılık sıfatının ispatı zorlaşmakta ve hatta imkansız hale gelebilmektedir. 

Ev sahibi kiralananda oturan kimsenin sözleşmesi olmasa da kiracı olduğunu ispatlayacak bir belgeye sahipse buna dayanarak tahliye davası açabilir. Böyle bir belgeye sahip değil ve kiracı olduğunu ispatlayamıyorsa kiralananın kendisine ait olduğunu gösterir tapu belgesi edinmelidir. Böylelikle sözleşmesi olmayan kiracının tapu belgesine dayanarak fuzuli işgal davası yoluyla kiralanandan tahliyesini talep edebilir. 

Apartmanda imza toplanarak kiracı tahliyesi mümkün müdür?

Apartmanda imza toplanarak kiracı tahliyesi mümkün değildir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında belirlenen şartların varlığı halinde apartman sakinlerinin kiracının tahliyesi amacıyla hakimin müdahalesini istemesi mümkün olabilir.

Bir kiracının apartman sakinlerinin imza toplayarak kiralanandan çıkarılmak istenmesi genellikle kiracının apartmanda huzur ve sükunu bozması sebebiyle söz konusu olur. Yapılan ihtarlara rağmen gürültü yapmaya devam eden, ortak alanları veya alt katta bulunanların balkonlarını kirleten, apartmana yoğun kötü koku yayan, sürekli olarak duman, buğu, toz çıkaran veya sarsıntı yapan kiracılar hakkında tahliye talep edilebilmektedir. Mülk sahibinin kiracıyı kiralayandan çıkarmaması veya komşulardan gelen uyarılara kulak asmayıp “Ben kiramı alıyorum, gerisi beni ilgilendirmez.” demesi hallerinde apartman sakinleri hakimin müdahalesini isteyebilmektedir. 

KMK m.18’de “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.” hükmü öngörülmüştür. Bu hüküm maddenin ikinci fıkrası uyarınca bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahipleri ile bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanacaktır. Kanunun 33. maddesi ise bu kimselerden birinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi sebebiyle zarar gören kat maliklerinin mahkemeye başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilecekleri öngörülmüştür. 

Sonuç olarak bir rahatsız edici davranışları sebebiyle kiracının tahliye edilmesi apartmanda imza toplanarak mümkün değilse de hakimden rahatsız edici eylemlerin giderilmesi kararı vermesini talep etmeleri mümkün olacaktır. 

Topo Hukuk Bürosu uzman gayrimenkul hukuku avukatlarından hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti almak için iletişim sayfasından bizlere ulaşabilirsiniz. Kiralanan taşınmazın tahliyesi hakkında sorularınız için sitemizde bulunan Avukata Sor hizmetinden faydalanabilirsiniz. 

Yayım tarihi: 11 Kas 2015