Adi Yazılı Taşınmaz Satış Sözleşmesi
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
A. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tanımı &#; Unsurları
Taşınmaz satış vaadi, bir tarafa veya iki tarafa, ileride bir taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını istemek hakkı sağlayan bir sözleşmedir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmelidir. Taşınmaz satımında semen ( satış bedeli ) satım akdinin asgari objektif unsurları arasındadır. (Y. HD T., E/, K/)
Sözleşmenin konusu olan taşınmazın belirli veya belirlenebilir olması gerekir. “Belirli ya da belirtilebilir olma yönünden önemli olan, sözleşmenin kurulduğu an değil ifa anıdır. Değişik bir ifadeyle satış vaadi sözleşmesinde, ilerde kurulması amaçlanan satım sözleşmenin temel unsurlarının kesin bir biçimde belirtilmesinde yasal zorunluluk yoktur. Bunların ifa anında belirlenebilir olması yeterlidir. Satış vaadine konu taşınmazların mahkemece yapılacak inceleme sonucu teşhis ve tayini mümkün olmuşsa bu durumda belirli olma özelliğinin varolduğu söylenebilir. Sözleşmelerin yerine getirilmesine olanak verecek biçimde yorumlanması asıl olduğundan, satış vaadi sözleşmesinde de bu sözleşmeye konu taşınmazların genel ve kapsamlı bir biçimde gösterilmesi halinde sözleşme ve dışındaki başka delillerle hangi yer olduğu anlaşılabiliyorsa sözleşme konu taşınmazın belirli ya da belirtilebilir olma unsurunu taşıdığının kabulü gerekir. (Y. HD T., E/, K/)
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yargıtay Kararları
Bir başka kararda ise Yargıtay; “Satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik koşullarından birisi de, satışa konu edilen taşınmazların belirli veya belirlenebilir olmasıdır. Davacının dayandığı &#; Noterliği`nin gün ve sayılı satış vaadi sözleşmesinde aynen &#;müştereken sahibi bulunduğumuz ve adımıza Silivri tapu sicilinin yevmiye ve , cilt 38, sahife 94 de sıra 10 ve tarihiyle kayıtlı bulunan ve &#; Mevkii`nde kain hudut ve diğer evsafı sairenin yazılı olup parsellemiş olduğumuz bu gayrimenkulden kuzeyi, doğusu, batısı yol ile çevrili ve henüz parselasyon kararı kesinleşmediği için parsel numarası konulmayan ve muhtemelen 1 ve 2 numaralı parselleri teşkil edecek olan her bir parsel için m2. den ceman m2. den ibaret 2 parselin &#; satmayı vadediyoruz&#; demektedir. Bu şekilde davalılar 1/2 payına malik oldukları bağımsız bir taşınmazdan iki parselin satışını vadetmişlerse de bu parseller belli olmadığı gibi belirlenebilir nitelikte de değildir. Öte yandan ortada pay satışı da yoktur. Bu durumda satış vadi sözleşmesinin geçerliliğinden söz edilemeyeceğinden davacı ancak verdiğini geri isteyebilir. (Y. HD T., E/, K/,)
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesini Kim Yapar?
Bu çerçevede, satış vaadinde bulunan, sözleşme yapıldığı sırada henüz paylaşılmamış bir mirastan hissesine düşecek taşınmazları satmayı vaat etmişse, bu taşınmazlar satış vaadinden doğan borcun ifası sırasında belirlenebilir olduğu için geçerli olur. Yargıtay kararına konu olan olayda, “Davacı dayanağı tarihli satış vaadi sözleşmesi, davacı ile Ömer arasında düzenlenmiş olup, Ömer murisi eşi Remziye&#;nin murisleri Muharrem, Abdullah ve Sadık&#;tan miras yolu ile gelen Bismil İlçesi Merkez köylerindeki tüm taşınmazlardaki miras hak ve hisselerinin kendi adına asaleten doğumlu kızı Nermin&#;e velayeten davacıya satışını vaad etmiş ve hisselerin tapuda adlarına intikalinden sonra tapuda ferağ verileceği taraflarca kararlaştırılmıştır” Yargıtay, “Dava konusu taşınmazlar ölü Muharrem ve ölü Sadık&#;tan miras yolu ile mirasçılarına kalan taşınmazlar olup, ifa anında belirlenebilir niteliktedir” diyerek sözleşmeyi geçerli kabul etmiştir. (Y. HD T., E/, K/)
Taraflar taşınmazın bedelini de belirlemiş olmalılar veya bedelin sonradan belirlenebilir olması gerekir.
Taşınmaz Satış Sözleşmesi Nerede Yapılır?
B.ŞEKLİ
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Maddesinin 2. Fıkrası gereği resmi şekle tabi bir sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taşınmaz satış sözleşmesi yapma borcu doğuran bir ön sözleşme olduğundan, esasen Türk Borçlar Kanunu’nun Maddesindeki, “Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır” hükmü gereği resmi şeklin tapu sicil müdürlüğü tarafından yerine getirilmesi gerekirdi. Bununla birlikte, Türk Borçlar Kanunu’nun Maddesinin, “Kanunlarda öngörülen istisnalar” ibaresinin kapsamına giren düzenlemelerden biri de dışında, Noterlik Kanunu’nun Maddesinin 3. Bendinde yer almaktadır. Bu maddede, noterlerin genel olarak yapacakları işler arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de sayılmak suretiyle satış vaadi sözleşmesini noterlerin yapacağı öngörülmüştür. Bu sebeple ön sözleşme olmasına rağmen satış vaadi sözleşmesinin tapu sicil memurluğunda yapılması zorunluluk arz etmemektedir. Öte yandan tapu sicil müdürlüklerinin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenleme yetkileri de devam etmektedir.
C. ŞERHİ
Taşınmaz satış vaadi, nispi nitelikte bir alacak hakkı doğurduğu için sadece sözleşmenin tarafları arasında ileri sürülebilir. Bununla birlikte kanun koyucu satış vaadi sözleşmesinin şerhine imkân tanımıştır. Türk Medeni Kanunu’nun Maddesinde şerh edilebilecek kişisel haklar arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de sayılmıştır. Ayrıca sayılı Tapu Kanunu’nun Maddesinin 7. Fıkrasında da taşınmaz satış vaadinin tapu siciline şerhine ilişkin düzenleme yer almıştır.
Taşınmaz satış vaadinin şerh edilmesi halinde, alıcı hakkını şerh süresince taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürebilir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Zamanaşımı
D. ZAMANAŞIMI
Satış vaadinden doğan borcun on yıllık genel zamanaşımı süresi içerisinde talep edilmesi gerekir (TBK m). Zamanaşımı süresi, satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlar. Çünkü sözleşmenin yapılmasıyla birlikte satışı isteme hakkı da doğmuş, muaccel hale gelmiş olur. Eğer satış isteme için belirli bir vade kararlaştırılmışsa veya işin mahiyeti belirli bir sürenin geçmesini gerektiriyorsa, süre o tarihten itibaren işlemeye başlar.
Yargıtay da on yıllık zamanaşımının uygulanacağını kabul etmektedir. Yargıtay Hukuk Dairesi’nin T., E/, K/ sayılı kararında,“Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar”.
İştirak halinde mülkiyete konu taşınmazlarla ilgili gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, bu mülkiyet sona erdiğinde ifa kabiliyetini kazanır. Satış vaadine konu taşınmazlar, hangi tarihte müşterek mülkiyete dönüştürülmüşse zamanaşımı da bu tarihten başlayacaktır.
Yargıtay, satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmazın zilyetliği sözleşmeyle veya fiilen alıcıya bırakılmışsa, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davada zamanaşımı definde bulunulmasının hakkın kötüye kullanımı teşkil edeceğini kabul etmektedir.
İçerik Hk: Adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu iptal ve tescil, Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bedel iadesi, Satış vaadi sözleşmesinin tek taraflı feshi, Satış vaadi şerhi ne demek?, Tapuda satış vaadi şerhi nasıl kaldırılır?
ADİ YAZILI TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ
GİRİŞ
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satıcı, ileride yapılacak olan satış sözleşmesini gerçekleştirmeyi taahhüt etmektedir. Taşınmaz satış sözleşmesinde alıcı kararlaştırılan bedeli vaat borçlusuna ödemekle yükümlüyken, vaat borçlusu da taşınmazı devretmekle yükümlüdür.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde vaat borçlusunun malik olması şart değildir. Sonradan malik olacağı taşınmaz için de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenebilir. Örneğin, arsa payı karşılığı kat sözleşmesine dayanarak inşaatı yapan müteahhit, üçüncü kişilerle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilir. Henüz malik olmadığı arsa sahibinin evini üçüncü kişilere satma borcu altına giren müteahhit bu sözleşmeden sorumlu tutulacaktır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Şekli
TBK m ve TMK m’da taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterce düzenleme şeklinde yapılması gerektiği belirtilmiştir. Bu bir geçerlilik koşuludur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde tarafların ve noterin imzalarının alınması ve fotoğrafların sözleşmeye yapıştırılması ve mühürlenmesi zorunludur.
Noterde düzenlenmeyen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçersiz olacaktır. Geçersiz sözleşme nedeniyle tarafların yerine getirmiş olduğu kazandırmalar iadeye tabi olur. Ek olarak uygulamada yapılan adi yazılı düzenlenmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şeklen geçerli olmadığı için tescil davasında hukuki dayanak yapılamaz. Yani resmi şekilde yapılmamış sözleşme ile vaat alacaklısı vaat borçlusuna cebri tescile zorlayamaz. Ancak alacağın temliki ile bu durum karıştırılmamalıdır.
Yargıtay Hukuk Dairesinin /E., / K. Sayılı ve tarihli kararında, “Taraflar arasında imzalanan adi yazılı şekildeki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde davalı tarafından davacıya satışı vaat edilen taşınmaz davalının tapu sicilinde kendi adına kayıtlı bir taşınmaz olmadığı, davalının dava dışı arsa sahibi kişiyle usulüne uygun şekilde noterde düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapacağı inşaat nedeniyle kendine düşecek bağımsız bölümlerden biri olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı tarafından davacıya gayrimenkul satış vaadinde bulunulmamakta ancak davalının sahip olduğu devir ve tescil etme hakkı bir şahsi hak olarak alacağın temliki yoluyla davacıya devredilmektedir. Böyle bir devir sözleşmesi şekil şartına bağlı olmadığından taraflar arasındaki yazılı sözleşme geçerlidir.”İfadelerine yer verilmektedir. Yani, az önce de bahsedildiği üzere, kişinin kendi mülkiyetinde bulunan gayrimenkulün adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile devredilmesi işlemine hukuki koruma sağlamamaktadır. Ancak başkasına ait taşınmazın adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile devredilmesi durumunda vaat alacaklısı korunmakta ve geçerli bir sözleşme olduğunu varsayarak, bu durumun alacağın temliki niteliğinde olduğunu kabul etmiştir.
Adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılarak cezai şart veya kira kaybı da istenemez. Bunlar sözleşmenin feri niteliğinde olup, geçersiz sözleşmenin ferileri de geçersiz sayılacaktır.
Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı
Adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile vaat alacaklısı, borçluyu tescile zorlayamayacaktır. Ancak, tarafların sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirdiği hallerde şekle aykırılığı ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Hakkın kötüye kullanılması durumunda şekle aykırılık dikkate alınmamakla birlikte sözleşme geçerli bir sözleşme gibi kabul edilecektir. Bu kapsamda tarafların tüm edimlerini yerine getirmiş olması ve fiili teslimin gerçekleşmesi durumunda, sözleşmenin resmi şekilde yapılmamış olması tapu iptal ve tescil davasının açılmasına engel değildir. Ancak bu durumu çok dar bir çerçevede değerlendirmek gerekmektedir.
Adi Yazılı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Vaat Alacaklısının Talep Edebileceği Bedel
Tarafların gerçekleştirmiş oldukları adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçersiz olup yerine getirilen edimlerin iadesi gerekmektedir. Vaat alacaklısı eğer taşınmazın bedelinin bir kısmını veya tamamını almış ise bu miktarı sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında iade etmekle yükümlüdür.
Sebepsiz zenginleşme, bir kimsenin malvarlığının haklı bir sebep olmaksızın diğer bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalmasıdır. Sebepsiz zenginleşme gereğince verilenlerin iadesi sağlanırken “denkleştirici adalet ilkesi”uygulanmalıdır.
Ödenen miktarın geri ödeme tarihine kadar ulaştığı alım gücünün, çeşitli ekonomik etkenlerin (enflasyon, üfe-tüfe, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri ekonomik göstergelerin) ortalamaları alınmak suretiyle belirlenmesi gerekir.
Ancak yukarıda bahsedildiği üzere alacağın temliki olarak kabul edilen durumlarda borcun yerine getirilmemesi halinde, vaat alacaklısı müspet zararını da talep edebilir. Yani söz konusu taşınmazın rayiç değerini talep edebilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, adi yazılı taşınmaz sözleşmesinde alacağın temliki hükümleri uygulanarak geçerli bir sözleşme kabul edileceğinden, geçersiz sözleşmeden farkı, vaat alacaklısının sebepsiz zenginleşme hükümleri ile sınırlı kalmayarak müspet zararın talep edilebilmesidir.
Blog Yazılarımız:
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
Av. Nagehan Koçer
Av. Serhan Cantaş
Adi Yazılı Satış Sözleşmesindeki Cezai Şart Geçerli midir? 1- Adi Yazılı Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Alacağın Temliki Sayılması
Şu yazımızda detayları ile incelendiği üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müteahhidin payına düşen dairenin adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesi ile davacıya satılması halinde, sözleşmen geçersiz olmayıp, alacağın temliki sözleşmesi olarak değerlendirilerek geçerli sayılır. Buna göre alıcı birtakım şartların yerine getirilmiş olması koşuluyla müteahhide veya arsa sahibine karşı tapunun devri için dava açabilir. Bu şartlardan biri de satış sözleşmesi uyarınca ödenmesi gereken daire bedelinin müteahhide ödenmiş olmasıdır. Her ne kadar ilgili İBK kararında bedelin ödenmiş olması gerektiği ifade edilmiş ise de güncel Yargıtay kararlarında satış bedelinin bir kısmının sözleşme gereği devir anında ödeneceğinin kararlaştırılmış olması halinde kısmen ödenmemiş bu bedelin depo edilerek tapunun devrine karar verilmesinin mümkün olduğu kabul edilmektedir.
2- Adi Yazılı Taşınmaz Satış Sözleşmesi Uyarınca Ödenecek Satış Bedelinin Depo Edilmesine İlişkin Karar Verilebileceği Hakkında
Bir kararında Yargıtay[1] satış bedelinin bir kısmının tapu devrinde, bir kısmının da yapı kullanım izin belgesi alınınca ödeneceğini öngören sözleşme hükmü nedeniyle bu bedeller ödenmeden açılan tapu iptal davasının bu bedeller bakımından depo kararı verilerek kabul edilmesi gerektiğini ifade etmiştir.
Yine bir başka kararında[2] satış bedelinin yarısının taşınmazın teslim tarihinde ödeneceğine dair sözleşme hükmü nedeniyle, bu bedel ödenmeden açılan tapu iptal davasında bedelin yükleniciye ödenmek üzere depo edilerek arsa sahibi adına tescilli tapunun iptaline, davacı adına tesciline karar verileceği ifade edilmiştir.
Bu kez sözleşmede bedelin devir tarihinde ödeneceğine dair bir hüküm bulunmayan sözleşme uyarınca açılan tapu iptali davasında satış bedelinin yarısı ödenmemiş olmasına rağmen (senetler verilmiş, verilen senetler de ihtiyati tedbir kararı alınarak ödenmemiştir) mahkemece depo kararı verilmesi gerektiği kabul edilmiştir[3].
Adi yazılı sözleşme ile gerçekleştirilen satış sözleşmesine konu bedel yabancı para cinsinden ise depo kararı TL üzerinden verilmeli fakat yabancı para birimi üzerinden hesaplanacak borcun depo kararının verildiği tarihteki kur dikkate alınmalıdır[4].
Sonuç Olarak
Müteahhit tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği arsa sahibinden alınacak dairenin üçüncü bir kişiye devrini konu edinen adi yazılı taşınmaz satış sözleşmeleri alacağın temliki hükmünde olup geçerlidir. Alıcı kural olarak sözleşme uyarınca ödenmesi gereken satış bedelini ödemeden tapunun kendisine tescili için arsa sahibine dava açamaz ise de Yargıtay’ın istikrarlı uygulaması gereğince söz konusu bedelden bakiye kalan kısmın depo ettirilerek (alıcı tarafından mahkeme veznesine yatırılarak) tapunun devrine karar verilmesi mümkündür.
Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz.
[1] Yargıtay Hukuk Dairesi’nin tarihli, / E. - / K. sayılı kararı: “Yerel mahkemece yapılan incelemede inşaatın gerçekleşme oranının %95 seviyesinde olduğu tespit edildiğine ve bu oranın arsa sahiplerince kabul edilebilir olmasına ve Yargıtay Hukuk Dairesi’nin bozma ilamına uyulmasına rağmen yüklenicinin sözleşme gereği tüm edimlerini tamamlamış sayılabilmesi için gerekli hesaplama yapılarak, tespit edilen meblağ ile eksik kalan satış bedelinin depo edilmesi için davacıya süre verilmeli, yatırması halinde tapu iptali tescil karar verilmesi gerekirken bu husustaki talebinin reddedilmesi yerinde görülmemiş…”
[2] Yargıtay Hukuk Dairesi’nin tarihli, / E. - / K. sayılı kararı: “Tüm bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davalı arsa sahibi tarafından diğer davalı yüklenici aleyhine eksik ve kusurlu işlerin giderim bedeli ile ilgili dava açılmış ve İstanbul Anadolu Asliye Hukuk Mahkemesi’nin /88 Esas sayılı dosyası üzerinden görülerek karara bağlanmış olup mahkemece bu davanın sonucu beklenerek kesinleşmesi halinde eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelinin birlikte ifa ilkesi gereği davalı arsa sahibine ödenmek üzere, davacı tarafından ödenmeyen satış bedelinin ise yükleniciye ödenmek üzere davacıya depo ettirilmek, … suretiyle tapu iptâli ve tescil konusunda sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile ödenen bedelin iadesine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.”
[3] Yargıtay Hukuk Dairesi’nin tarihli, / E. - / K. sayılı kararı: “bedelin tamamının ödendiğinin ispatlanamaması halinde kısmi ifa kuralı gereğince ödenmeyen kısmın depo edilmesi için davacı tarafa usulüne uygun süre verilerek süreye rağmen eksik bedelin depo edilmemesi halinde sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde değinilen yönler gözetilmeksizin eksik araştırma ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş…”
[4] Yargıtay Hukuk Dairesi’nin tarihli, / E. - / K. sayılı karar: “Dosya içerisine alınan tarihli bilirkişi raporunda, davacının dava konusu daireden dolayı davalıya bakiye ,00 Euro borcu bulunduğu tespit edilmiştir. Bilirkişi raporu ile ödenmediği tespit edilen ,00 Euronun fiili ödeme günündeki (Mahkemece paranın depo edilmesine karar verildiği gün) rayiç üzerinden Türk lirası karşılığının tahsiline karar verilmesi gerekirken, davanın açılma tarihindeki mevcut kur esas alınarak belirlenen Türk lirasının tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.”
nest...
1- Adi Yazılı Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Alacağın Temliki Sayılması
Şu yazımızda detayları ile incelendiği üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müteahhidin payına düşen dairenin adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesi ile davacıya satılması halinde, sözleşmen geçersiz olmayıp, alacağın temliki sözleşmesi olarak değerlendirilerek geçerli sayılır. Buna göre alıcı birtakım şartların yerine getirilmiş olması koşuluyla müteahhide veya arsa sahibine karşı tapunun devri için dava açabilir. Bu şartlardan biri de satış sözleşmesi uyarınca ödenmesi gereken daire bedelinin müteahhide ödenmiş olmasıdır. Her ne kadar ilgili İBK kararında bedelin ödenmiş olması gerektiği ifade edilmiş ise de güncel Yargıtay kararlarında satış bedelinin bir kısmının sözleşme gereği devir anında ödeneceğinin kararlaştırılmış olması halinde kısmen ödenmemiş bu bedelin depo edilerek tapunun devrine karar verilmesinin mümkün olduğu kabul edilmektedir.
2- Adi Yazılı Taşınmaz Satış Sözleşmesi Uyarınca Ödenecek Satış Bedelinin Depo Edilmesine İlişkin Karar Verilebileceği Hakkında
Bir kararında Yargıtay[1] satış bedelinin bir kısmının tapu devrinde, bir kısmının da yapı kullanım izin belgesi alınınca ödeneceğini öngören sözleşme hükmü nedeniyle bu bedeller ödenmeden açılan tapu iptal davasının bu bedeller bakımından depo kararı verilerek kabul edilmesi gerektiğini ifade etmiştir.
Yine bir başka kararında[2] satış bedelinin yarısının taşınmazın teslim tarihinde ödeneceğine dair sözleşme hükmü nedeniyle, bu bedel ödenmeden açılan tapu iptal davasında bedelin yükleniciye ödenmek üzere depo edilerek arsa sahibi adına tescilli tapunun iptaline, davacı adına tesciline karar verileceği ifade edilmiştir.
Bu kez sözleşmede bedelin devir tarihinde ödeneceğine dair bir hüküm bulunmayan sözleşme uyarınca açılan tapu iptali davasında satış bedelinin yarısı ödenmemiş olmasına rağmen (senetler verilmiş, verilen senetler de ihtiyati tedbir kararı alınarak ödenmemiştir) mahkemece depo kararı verilmesi gerektiği kabul edilmiştir[3].
Adi yazılı sözleşme ile gerçekleştirilen satış sözleşmesine konu bedel yabancı para cinsinden ise depo kararı TL üzerinden verilmeli fakat yabancı para birimi üzerinden hesaplanacak borcun depo kararının verildiği tarihteki kur dikkate alınmalıdır[4].
Sonuç Olarak
Müteahhit tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği arsa sahibinden alınacak dairenin üçüncü bir kişiye devrini konu edinen adi yazılı taşınmaz satış sözleşmeleri alacağın temliki hükmünde olup geçerlidir. Alıcı kural olarak sözleşme uyarınca ödenmesi gereken satış bedelini ödemeden tapunun kendisine tescili için arsa sahibine dava açamaz ise de Yargıtay’ın istikrarlı uygulaması gereğince söz konusu bedelden bakiye kalan kısmın depo ettirilerek (alıcı tarafından mahkeme veznesine yatırılarak) tapunun devrine karar verilmesi mümkündür.
Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz.
[1] Yargıtay Hukuk Dairesi’nin tarihli, / E. - / K. sayılı kararı: “Yerel mahkemece yapılan incelemede inşaatın gerçekleşme oranının %95 seviyesinde olduğu tespit edildiğine ve bu oranın arsa sahiplerince kabul edilebilir olmasına ve Yargıtay Hukuk Dairesi’nin bozma ilamına uyulmasına rağmen yüklenicinin sözleşme gereği tüm edimlerini tamamlamış sayılabilmesi için gerekli hesaplama yapılarak, tespit edilen meblağ ile eksik kalan satış bedelinin depo edilmesi için davacıya süre verilmeli, yatırması halinde tapu iptali tescil karar verilmesi gerekirken bu husustaki talebinin reddedilmesi yerinde görülmemiş…”
[2] Yargıtay Hukuk Dairesi’nin tarihli, / E. - / K. sayılı kararı: “Tüm bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davalı arsa sahibi tarafından diğer davalı yüklenici aleyhine eksik ve kusurlu işlerin giderim bedeli ile ilgili dava açılmış ve İstanbul Anadolu Asliye Hukuk Mahkemesi’nin /88 Esas sayılı dosyası üzerinden görülerek karara bağlanmış olup mahkemece bu davanın sonucu beklenerek kesinleşmesi halinde eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelinin birlikte ifa ilkesi gereği davalı arsa sahibine ödenmek üzere, davacı tarafından ödenmeyen satış bedelinin ise yükleniciye ödenmek üzere davacıya depo ettirilmek, … suretiyle tapu iptâli ve tescil konusunda sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile ödenen bedelin iadesine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.”
[3] Yargıtay Hukuk Dairesi’nin tarihli, / E. - / K. sayılı kararı: “bedelin tamamının ödendiğinin ispatlanamaması halinde kısmi ifa kuralı gereğince ödenmeyen kısmın depo edilmesi için davacı tarafa usulüne uygun süre verilerek süreye rağmen eksik bedelin depo edilmemesi halinde sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde değinilen yönler gözetilmeksizin eksik araştırma ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş…”
[4] Yargıtay Hukuk Dairesi’nin tarihli, / E. - / K. sayılı karar: “Dosya içerisine alınan tarihli bilirkişi raporunda, davacının dava konusu daireden dolayı davalıya bakiye ,00 Euro borcu bulunduğu tespit edilmiştir. Bilirkişi raporu ile ödenmediği tespit edilen ,00 Euronun fiili ödeme günündeki (Mahkemece paranın depo edilmesine karar verildiği gün) rayiç üzerinden Türk lirası karşılığının tahsiline karar verilmesi gerekirken, davanın açılma tarihindeki mevcut kur esas alınarak belirlenen Türk lirasının tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.”